新政助推外環熱度，長假期間上海二手房成交同比增長近3倍

21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道

“每一次新政都能刺激一段時間的成交量上漲。”10月8日，去年底和朋友合夥開了一家中介公司的吳鵬（化名）對21世紀經濟報道記者透露，今年國慶長假期間，上海樓市新房成交量環比上漲估計有800%～900%。他指出，二手房成交量比新房多，上漲幅度將會更大。

上海中原地產數據顯示，長假期間（2024.10.1-2024.10.7）新建商品住宅成交面積6.44萬平方米，而去年國慶長假（2023.10.1-2023.10.7）成交量爲3.48萬平方米。

二手房方面，今年長假的日均成交量比去年同期增長近三倍。

從市場表現看，新政後諮詢量增加顯著，外環外新增客戶有明顯增加。上海中原地產市場分析師盧文曦指出，和今年“5.27政策”一樣，房東跳價、惜售的案例多起來，短期談判遇到壓力。但是市場主流不是跳價，總體來看價格還是比較平穩。

從21世紀經濟報道記者接觸的中介人員反饋來看，房東跳價的情況還沒有形成趨勢，樓市真正實現反轉尚待時日。

中介忙碌值提升

國慶假期，吳鵬沒有給自己放一天假。“今年市場本身就不好，市區新盤都放開讓小中介賣了。”吳鵬原來的業務範圍在嘉定、松江一帶，目前市區新項目也開放給所有中介代理，所以他也比以前忙碌了許多。長假期間，吳鵬帶看了9組客戶，成交了3套。“這幾天成交量暴漲是事實。”

吳鵬成交的幾套房源都位於外環外，他指出，新政促進的主要還是嘉定、青浦、松江、寶山等區域的成交。並且新房由於限價，加上開發商願意打折促銷，去化意願強烈，顯得比二手房更實惠。

今年國慶假期，活躍在一線的中介業務員忙碌值大大提升。新樓盤售樓處隨處可見忙着接待客戶的業務員，有的晚上八九點才吃盒飯。但這個時候，三三兩兩的客戶又走進售樓處了。

南山璞縵項目位於嘉定馬陸鎮，雖然還未取得預售證，但開發商顯然不想錯過新政後的這一波流量，連夜決定在國慶期間開放售樓處和樣板房，以美食和抽獎活動吸引周邊居民來訪。10月1日，剛剛裝修好的售樓處開門迎客，客戶排隊進場，抽獎處很快排起了長龍。

據現場銷售人員李春榮（化名）介紹，該項目有15名銷售人員，售樓處開放前一天晚上，每一名業務員要通知至少30名客戶，第二天前來參觀。10月1日當天，現場來了1000組左右的客戶，李春榮叫來的客戶有四、五十組。這天，她從上午10點一直接待到晚上8點多。

該項目開發商南山地產在嘉定區佈局了5個項目，此次受惠於新政，客戶羣體有所擴容。但據業務員透露，開發商申請首批房源的預售均價爲4.4萬元/平方米，這一價格明顯低於土拍時的房地聯動價。

在二手房市場，中介也並不輕鬆。雖然客戶詢價積極性提高，成交量也明顯上漲，但也有房東臨時跳價的情況。

從事中介職業以來，林小巖（化名）過了一個最忙碌的國慶節，除了帶客戶看房，她還要從微信和手機通訊錄裡把最近兩三年的老客戶都聯繫一遍，確認誰還沒有買房。“國慶節放假，到店的客戶實際上沒有增加多少，只能電話催客戶看房買房，還要跟他們強調，新政出來之後樓市會止跌回穩。”林小巖認爲，給客戶與房東做適當的心理按摩，也可以加快成交速度。

數據顯示，10月1日-10月7日，上海二手房共成交了2133套（含商業用房），日均成交量達到了305套。對比2023年同期的78套，增幅達291%。

買房人趨於冷靜

但和以往相比，買房人更爲冷靜。

多位銷售人員向21世紀經濟報道表示，雖然客戶的看房情緒比較高，但認購依舊比較謹慎。比如，國慶長假期間，某項目來訪量環比上漲50%，認購量環比漲幅僅有30%。這樣的情形出現在外環外並不少見，認購的客戶大部分是之前來看過多次的老客戶。

綜合同策研究院的數據，“929”新政後3天，上海各大售樓處案場日均來訪變化不明顯（相比較之前週末）。同策地產代理的盤認購整體沒有實質提升，除了位於臨港滴水湖板塊的金融灣晶成交十幾套（前期回籠成交居多），其餘多爲個位數，和之前週末的交易量差不多。同策地產代理的4個項目在9月30日-10月2日這3天內出現零認購。

21世紀經濟報道記者走訪瞭解到，一些新盤客戶的購買力並不受制於社保年限，所以在部分區域即便放開了一年社保，新增的客戶數量也有限。外地客戶中，買二套房的幾乎沒有。

據同策研究院統計，國慶長假期間，上海總價300萬元左右項目的來訪量上漲翻番。該機構表示，有些客戶會關注政策，在政策催化下選擇下定；另一類客戶原本就決定要買，和政策本身沒有強關聯；但也有客戶一直在觀望，未受市場情緒的影響。

買房人的冷靜，也使上海市場出現了馬太效應。根據調研，國慶長假期間，上海市場既有前期零認購的情況，也有超過100套房源的成交案例。

不止單個樓盤表現分化，區域也是如此。由於前期入市的新盤處於簽約期內，所以黃浦區表現突出，長假7天一共成交3.76萬平方米，幾乎佔全市一半份額。此外，徐彙區在新盤入市推動下，也有一定表現，簽約面積8000平方米，排名第二。浦東排名第三，成交4000多平方米。其餘區域成交相對疲軟。

從價格區間上看，高價房簽約較爲活躍。長假期間上海成交前十項目榜單中，有4個項目的均價超過10萬元/平方米。

對於新政後的整體樓市走向，盧文曦仍然比較看好。他指出，因爲假期因素影響，政策利好的釋放有所中斷，後續還會繼續釋放。而從市場表現看，幾個一線城市都有相當好的表現，尤其是廣州、深圳，市場情緒很快被激活，這種情緒上的共振有助於樓市的止跌回穩。預計“銀十”成交會有明顯起色，優於9月是大概率事件。

盧文曦還表示，和去年相比，上海國慶假期交易量出現明顯反彈，說明政策效應已經及時反饋到情緒上。此外，一些先行指標，比如來訪量、二手房報價指數等，上週均出現大幅反彈，高度超過“5.27政策”時期，說明這一次的市場情緒已經明顯優於上一輪政策寬鬆。