新政樓市觀丨樓市減稅“大禮包”落地：調整契稅、增值稅等稅率，利好供需兩端

21世紀經濟報道記者 張敏 北京報道醞釀了一個多月後，樓市政策“組合拳”中，有關稅收的“重拳”終於打出。

11月13日傍晚，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部發布《關於促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》（以下簡稱《公告》），明確多項支持房地產市場發展的稅收優惠政策。

政策共涉及三項稅種，分別是契稅、增值稅、土地增值稅。

契稅方面，將現行享受1%低稅率優惠的面積標準由90平方米提高到140平方米，並明確北京、上海、廣州、深圳4個城市可以與其他地區統一適用家庭第二套住房契稅優惠政策。調整後，在全國範圍內，對個人購買家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過140平方米的，統一按1%的稅率繳納契稅。針對面積爲140平方米以上的，對個人購買家庭唯一住房，減按1.5%的稅率徵收契稅，對個人購買家庭第二套住房，減按2%的稅率徵收契稅。

土地增值稅方面，將各地區土地增值稅預徵率下限統一降低0.5個百分點。

此外，明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅、土地增值稅優惠政策，降低二手房交易成本，保持房地產企業稅負穩定。

此次調整中，契稅與增值稅的降低更有利於居民端，土地增值稅的調整，則能對企業帶來利好。分析人士指出，無論從實際負擔的減輕，還是傳遞出的信號意義上，此舉的作用都不可忽視。

購房成本繼續降低

新政涉及的三個稅種中，契稅的調整最受關注。與此前相比，除了納入徵稅優惠的房屋範圍有所擴大，稅率也普遍有所降低。對個人購買家庭唯一住房，面積爲140平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積爲140平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅。同時，對個人購買家庭第二套住房，面積爲140平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積爲140平方米以上的，減按2%的稅率徵收契稅。

增值稅的調整，則與取消普通住宅和非普通住宅標準有關。

此前在二手房交易中，個人出售購買2年以上的普通住房，可免徵增值稅；若是非普通住房，則要按照差額的5%的繳納增值稅。

此次調整後，只要是滿2年的住房，出售時即可免徵增值稅。

有房產經紀從業人員向21世紀經濟報道記者表示，按照當前一線城市的房價水平，此次調整後，可節省的增值稅負擔在數萬元至十幾萬元不等。

分析人士指出，這兩項稅收政策的調整，對於降低交易成本，促進改善性需求的釋放，有着重要意義。

面向開發商徵收的土地增值稅，也迎來調整。

爲充分發揮土地增值稅預徵的調節作用，稅務總局於2010年發文明確了各地區預徵率下限，其中東部地區爲2%，中部和東北地區爲1.5%，西部地區爲1%。

此次調整後，東部地區的土地增值稅預徵率爲1.5%，中部和東北地區爲1%，西部地區爲0.5%。

此外，按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定，“納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，繼續免徵土地增值稅。”隨着普通住宅和非普通住宅標準的取消，免徵範圍將進一步擴大。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，政策規定，各地可結合當地實際情況對實際執行的預徵率進行調整，意味着在開發商拿地和開工積極性降至歷史低位的情況下，很多地方可能會取消預徵。這對於減輕企業負擔有着積極意義。

順勢而爲

減稅“大禮包”的落地，被認爲是此輪樓市政策調整中的又一項重大舉措。

今年9月26日召開的中央政治局會議指出，要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閒置土地。要回應羣衆關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。

此後，包括四個一線城市在內，多個城市陸續發佈一攬子穩樓市政策，從而拉開本輪樓市政策調整的序幕。

其中，限購、限售等各類限制性政策很快被取消，各地還推出了包括髮放購房補貼、提高公積金貸款額度等在內的多項措施。備受關注的房地產稅收政策減免，雖未能落地，預期卻越來越強烈。

10月中旬，住建部部長霓虹介紹了“四個取消、四個降低、兩個增加”等樓市政策組合拳。“四個降低”中，便包含降低“賣舊買新”換購住房稅費負擔。

11月8日，財政部部長藍佛安介紹，支持房地產健康發展的相關稅收政策，已按程序報批，近期即將推出。

從房地產發展的視角來看，減稅政策的推出，是順勢而爲的結果。

李宇嘉表示，針對“有沒有”住房時期缺房子的現狀，必須要最大限度增加房屋供應，於是就有了普通住房和非普通住房的劃分，以及差別化的稅收政策。現在，住房進入從“有沒有”轉向“好不好”的新時期，房地產供求關係重大變化，而且房地產下行壓力比較大，交易循環不暢。因此，差異稅費對待不僅失去了存在的意義，而且阻礙了交易循環和市場企穩。

他表示，此次稅收政策的調整，也可看作減稅讓利、涵養稅源。

從政策效果來看，除實際負擔的減輕外，此次調整的信號意義也不容忽視。北京某大型房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示，根據近期調研，購房者對樓市政策的期待，主要在於稅費減免、存量房貸利率下降等方面，企業則更期待盤活存量閒置土地政策，並關注城中村改造的潛在機會。

他表示，契稅、增值稅的下降，有望給交易端帶來利好。近期，盤活存量閒置土地政策正在陸續落地，土地增值稅負擔的減輕，則能夠進一步提振企業信心。

根據21世紀經濟報道記者調研，10月末以來，一些城市的市場出現降溫，市場觀望情緒再起。此次減稅政策的落地，使得購房成本繼續降至低位，被認爲有助於促使觀望需求入市。

中指研究院指出，綜合來看，本次政策對於購房者、房企均將產生實質性利好，降低購房者置業成本、緩解房企資金壓力，有利於進一步穩定市場預期、提振購房者置業信心，10月房地產市場出現了“階段性回穩”，財稅政策接連落地有望進一步強化市場的修復節奏，助力房地產市場止跌回穩。