銷售回款壓力大 房企開始拋售物業股

王文華

近期，物業公司股價大幅反彈之際，行業出現了一批拋售潮，包括旭輝永升服務、碧桂園服務、金科服務等在內的多家物管公司股權被拋售。

自從2020年物業公司開啓上市潮後，物業股的股價也坐上了過山車。2020年物業股被市場追捧，股價扶搖直上，2021年開始高位腰斬，股價跌落七八成的比比皆是，再到2022年前10個月，股價一路探底，物業股失去了往日光環。

11月以來，受房地產市場利好政策頻出，物業股股價大幅反彈，漲幅甚至高達近3倍。其中，12月9日，旭輝永升服務最高漲至6.36元/股，相比11月4日的低點1.6元/股，漲幅297.5%。同一天，碧桂園服務股價最高漲至24.4元/股，相比於10月31日的低點6.52元/股，漲幅274%。此外，12月6日，金科服務股價最高漲至17.08元/股，相比於9月7日的低點8.33元/股，漲幅113.68%。

股價呈現上漲之勢時，房企們開始大手筆將手中的物業股拋售，甚至不惜讓出控股權，背後的原因是什麼？

物業拋售潮

12月15日，旭輝永升服務發佈公告，12月14日，公司控股股東之一Elite Force已同意出售其持有的旭輝永升服務合共9000萬股股份（佔公司已發行股本總額約5.15%）予若干獨立投資者（配售價爲每股配售股份4.85港元），以籌集4.365億港元的所得款項。

林中、林峰及林偉三兄弟（以一致方式行事），通過旭輝控股、Elite Force及其控制的其他投資控股公司，行使旭輝永升服務已發行股本約51.98%的投票權，因此共同構成旭輝永升服務的最終控股股東。配售事項完成後，最終控股股東將有權行使本公司已發行股本約46.84%的投票權。

在此之前，也就是12月12日，旭輝控股公告稱將出售持有的全部旭輝永升服務股份，該股份佔其已發行股本總額的23.26%。如此以來，林氏兄弟或將失去永升股份的控股權。

近期，多家公司開始出售旗下物業公司。11月22日，金科服務發佈公告稱，博裕提出自願性無條件全面現金要約以收購該公司全部要約股份於22日下午四時截止，未獲要約人修訂或延期。12月9日，雅居樂宣佈出售旗下雅生活服務3.42%股權，出售價格10.18港元/股，套現4.95億港元。

此外，奧園、德信中國也計劃出售旗下持有的物業公司股份。

對於旭輝出售永升服務股權，有分析指出，民企資金壓力仍然較大，出售“第二曲線”業務緩解資金難題。

樓市回暖難度大 民企“賣子”求生

12月15日，國家統計局公佈的2022年1-11月宏觀經濟和房地產行業數據。整體房地產市場仍延續下行態勢，1—11月份，商品房銷售面積121250萬平方米，同比下降23.3%，其中住宅銷售面積下降26.2%。商品房銷售額118648億元，下降26.6%，其中住宅銷售額下降28.4%。

單月來看，11月全國商品銷售面積和金額分別爲10071萬平方米和9816億元。同比分別下降33.3%和32.2%，二者同比降幅再度擴大，較1-10月擴大10和8.5個百分點，二者環比分別上漲3%和4%。

克爾瑞地產研究分析認爲，縱觀2022年下半年商品房銷售情況，當前市場已完成規模築底，整體止跌在即。但全面回暖仍存在較大難度，市場情緒仍然萎靡。

旭輝控股發佈的銷售數據顯示，2022年1-11月，集團累計合同銷售額約1175.9億元，合同銷售面積約791.6萬平方米，同比去年分別下降47.9%、39.8%；11月，合同銷售額41.5億元，合同銷售面積28.6億元，分別同比去年下降74.8%、72%。

雅居樂2022年1-11月銷售額613.8億元，銷售面積486.5萬平方米，分別同比下降51%、43%；11月，合同銷售額36億元，銷售面積29.5萬平方米，同比去年下降70%、70.4%，環比下降24.5%、24.6%。

即便近期房地產政策不斷釋放利好，但房企銷售去化和回款壓力仍然巨大。因此，在物業股不斷上漲之時出售，也是房企緩解資金壓力的無奈之舉。