消化存量優化增量 各地加大房地產去庫存力度

杭州，外地看房團又來了。 深圳，推盤速度加快。 西安，市場表現平穩。 李小平 劉燦邦 陳英/圖文

證券時報記者 張達

近日，北京、深圳、天津、成都、杭州、西安、南京等一、二線熱點城市密集出臺樓市新政，多個城市政策力度較大，引起市場高度關注，也引發了股市房地產板塊的大幅上漲。這些核心城市密集發佈新政的原因是什麼？樓市調控思路爲何轉向？下一階段樓市政策如何發力？證券時報記者採訪了多位業內人士。

業內人士認爲，熱點城市密集出臺樓市新政是對中央政治局會議精神的落實，當前房地產市場的主要問題是新房和二手房庫存較大，調控思路轉向聚焦去庫存。建議接下來出臺的“消化存量”和“優化增量”政策措施圍繞控制供給、加快去化兩方面展開，並在土地市場、新房和二手房市場協同推進，並呼籲更多政府資金支持。

各地密集打出政策“組合拳”

證券時報記者梳理髮現，4月底以來，北京、深圳、天津、成都、杭州、西安等一、二線熱點城市密集優化了住房限購政策。其中，北京鬆綁了執行13年的限購政策，允許三類居民家庭或成年單身人士，在五環外新購1套商品住房；天津取消本地戶籍居民購買120平方米以上新房大戶型的限購，放開北京、河北在津購房門檻；深圳7區放鬆限購，非深戶籍人士社保、個稅繳納年限要求由3年調整爲1年，深圳戶籍多子女家庭可多買1套房；成都、杭州、西安全面取消住房限購政策。

除了優化住房限購等措施外，多個熱點城市的樓市新政中，還明確提出支持“以舊換新”、盤活閒置住房、優化供地等措施。

如上海、深圳、無錫、鄭州、武漢、西安、廣州花都均支持商品房“以舊換新”，其中，上海、無錫、廣州花都屬於“幫賣”模式，輔以一定的優惠政策支持；深圳、武漢、西安不僅“幫賣”，還支持房企或企事業單位“收購”，武漢還進一步明確收購後的用途，將用於市場化租賃住房、保障性租賃住房和拆遷安置住房。另外，西安、南京還提出盤活閒置住房資源，西安鼓勵對收購房源實施微改造後用於職工宿舍、居家式旅館、民宿等運營，南京擬適當改建或收購存量住房用作保障性住房。此外，杭州還在新政中明確提出，優化住宅用地供應，對住房供應較大、去化速度較慢的區域，優化供地模式，促進供需平衡。

對於熱點城市出臺這類政策的原因，中指研究院指數研究部總經理曹晶晶接受證券時報記者採訪時表示，中央政治局會議明確樓市政策方向後，消化存量房產成爲政策發力點之一。在各地政策舉措中，放鬆限購政策有利於加快新增需求入市，推動庫存去化。支持住房“收舊換新”“以舊換新”，一方面可以暢通新房和二手房交易鏈條，促進新房銷售；另一方面，地方平臺公司收購二手住房用作保障性租賃住房，也有利於豐富保租房供給，加快構建“市場+保障”住房供應體系。

調控思路轉向去庫存

各地之所以密集出臺樓市新政，一方面與當地樓市去化壓力有關，另一方面也是對中央政治局會議精神的落實。

4月30日，中央政治局會議在房地產相關表述中提出，要“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”，明確了新階段房地產調控思路，爲新一輪樓市政策定了調。

“存量與增量統籌研究，標誌着房地產短期政策導向將更加聚焦去庫存。”曹晶晶說。

申萬宏源房地產行業首席分析師袁豪認爲，從近期各地房地產政策組合來看，房地產政策的思路正在發生轉變，此前的政策思路是供給側邏輯，依靠融資“三支箭”、融資“白名單”等政策穩定融資，期望穩定房企控制風險；依靠保障性住房、城中村改造等三大工程以及保交付等措施來穩定投資，期望對衝實物工作量穩定經濟，但房地產需求側政策更多是託底式的政策。現在政策思路轉向需求側邏輯，時隔9年再次強調去庫存，並更多采用進一步放鬆限購、“以舊換新”等需求端政策，同時減少土地供應來控制庫存去化週期，去庫存成爲了目前的需求側計劃和目標。綜合近期政策措施而言，目前房地產政策組合也都遵循“去庫存”導向。

自去年7月中央政治局會議明確了“我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢”，並提出要“適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱”後，中央和地方從供需兩端出臺了一系列支持政策，儘管有一定成效，但從今年一季度數據來看，房地產市場仍在調整中。

對於中央房地產調控思路轉變的原因，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受證券時報記者採訪時表示，因爲當前的主要問題是新房和二手房庫存太大，消化週期太長，並且二者競相降價，影響市場預期，合理的購房需求也開始推後，開發商銷售回款驟降、債務集中到期疊加交付壓力，迫切需要將增量和存量房產結合起來考慮，而不是局部的政策刺激，因此政策基調發生了調整。

3月底，山西省發佈了穩市場防風險促轉型的專項行動方案，其中多項措施劍指“去庫存”，如加強住宅供地動態調整，太原、大同、晉城、晉中、忻州等商品住宅庫存消化週期較長的城市，應適度減少住宅用地供應，控制商品住宅上市節奏；支持非住宅商品房去庫存；支持非居住存量房屋改建爲保障性租賃住房；支持將庫存商品房回購用作保障性租賃住房；引導購房“以舊換新”，探索通過收購居民原有住房作爲保障性租賃住房，併發放房票用於購買新房等。

期待政府更多資金支持

對於如何理解中央政治局會議提到的“存量房產”和“增量住房”，中國社科院房地產金融研究中心主任尹中立接受證券時報記者採訪時表示，存量房產主要是已經蓋好尚未賣出去的房子，而增量住房是指未來新開發的房子。消化存量房產對應的政策措施主要是“以舊換新”，優化增量住房的措施主要是放鬆限購、限價等。

“但其實存量和增量之間也是相互聯繫的，總體來說，目前中央調控思路就是要刺激需求，減少庫存，優化整個市場的運營環境。”尹中立對證券時報記者說。

對於接下來的政策建議，尹中立認爲，爲解決房地產市場問題，建議政府掏錢去解救開發商的流動性困境，現在“以舊換新”的做法實際上就是這種思路。

李宇嘉也對證券時報記者表示，解決當前房地產的問題，還是需要政策組合拳，比如庫存大的城市收縮供地、開工；實施老舊小區補短板改造，提升存量住房掛牌效率；盤活部分配套完善的房源用作配租或配售的保障房；去庫存的同時能匹配購買力的支持，促進活躍交易、穩定市場預期。

在曹晶晶看來，消化存量房產和優化增量住房的政策措施，可以圍繞控制供給、加快去化兩方面展開，並在土地市場、新房和二手房市場協同推進。一是合理安排土地供給，將新增土地供應與住宅消化週期掛鉤，自然資源部已經發文明確政策導向，各地預計將結合當地實際情況靈活調整土地供應量。二是進一步解除限購政策，加快新增需求入市，推動庫存去化。當前一線城市和天津等地仍有限購政策，建議各地繼續加快優化相關政策。三是在這一輪消化存量房產的過程中，保障性住房是重要的政策支點，將存量房產轉爲保障性住房，需要配套政策繼續完善和落實。二手房“收舊換新”“以舊換新”的城市有望進一步擴圍，而這種模式的推行也需要國家更多資金支持。

對於資金問題，國盛證券房地產行業分析師金晶也認爲，“消化存量”後續可能落地的方向是成立統一平臺收儲。無論是中央成立統一平臺，或者中央推動地方政府成立平臺去收儲存量，大部分資金依然需要由中央層面解決，單純依靠地方財政很難推進。