退地回爐重造，萬科換回廣州南站三宗宅地

21世紀經濟報道記者吳抒穎 廣州報道

萬科在土地公開市場露了一下臉。

2024年12月17日，萬科以底價28.8億元拿下廣州番禺南站商務區三宗宅地，總面積約23萬平方米，摺合樓面價約1.1萬元-1.3萬元/平方米。

消息一出，市場有部分聲音將之解讀爲萬科時隔四年重回廣州公開市場拿地，也被視作是積極的信號。

據21世紀經濟報道記者瞭解，這三宗地塊此前本來就由萬科持有，但後期因軌道交通建設原因不具備開發條件而停滯。此次是由萬科進行退地並獲得貨幣返還，此後官方對這三宗地塊更改規劃萬科再收入囊中，萬科並未因此支付額外的資金。

這種模式近期在廣州頻繁發生。廣州本地國企越秀地產此前也曾退出番禺區的一宗地塊換取50.03億元的“地票”用以在番禺區拿地，萬科此次操作與之類似。

在當前土地市場未見明顯起色的情況下，地方政府對房企拿地可謂“百般呵護”，廣州作爲其中的代表城市，更是不遺餘力。對於萬科來說，通過此次退地置換能夠把閒置土地成功轉化爲可開發土地，也不失爲一樁幸事。

盤活閒置土地

此次掛牌的地塊，本來就歸屬於萬科，其位於南站萬科中心項目內。

公開資料顯示，2011年，萬科廣佛公司與石壁一村、石壁四村合作開發南站萬科中心項目，項目由15個地塊組成，總計容建面約126萬平方米，佔據南站核心區約1/4面積：後續因軌道交通建設等客觀原因，導致部分留用地塊不具備開發條件。

此次出讓的土地也因此而閒置。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，這次出讓的三宗地塊於2023年底被政府收儲並調整規劃後，今年又重新掛牌，走公開出讓流程，前期作爲土地整備方的萬科拿下該地塊並無懸念。

事實上，在此期間萬科也在努力盤活存量土地。2022年，廣州市政府與萬科集團簽署戰略合作框架協議，雙方在城市更新、城市物業智能服務、養老服務、文旅產業等方面加強合作，並建立常態化溝通聯絡機制，推動合作事項落實。

今年以來，由於已經有先行的可操作案例，萬科南站地塊的收儲重新出讓也有了現實依據。此次進入招拍掛流程，也正是在此背景下發生。

爲了順利推進此事，萬科廣佛公司也積極把握政策契機，實現相關低效存量用地盤活。

相關人士介紹稱，此次政府通過貨幣及指標返還的方式收儲零散留用地，既獲得連片優質土地，充分發揮土地儲備手段對片區發展的推動作用，增加南站片區多元化用地空間、提升公服配套；又爲當地村集體經濟發展提供資金保障；同時解決了南站萬科中心等因軌道交通建設導致留用地不具備開發條件的問題。實現社會、村集體、企業多方共贏，助力提升營商環境，推動片區高質量發展。

萬科廣佛公司迴應21世紀經濟報道記者稱，公司持續看好廣州南站板塊潛能，本次獲取地塊也將緩解片區內住宅、教育和商業配套功能的稀缺，接下來會繼續發揮自身大型綜合住區開發優勢，以大盤整體開發思路持續建設南站核心區。

難關近在眼前

萬科此次“拿地”的動作，受到了資本市場的熱議。核心原因在於，萬科即將迎來償債高峰期，此時除了支付債券本息以外的額外資金支出都會牽動投資者的神經。

公開數據顯示，2025年全年，萬科共有16筆到期或行權的境內公開債，存續本金規模合計326.4億元；另有兩筆境外債到期，存續本金規模約爲66.4億元。明年一季度，萬科需要兌付的境內公開債高達98.9億元。

據標普統計數據，截至2024年9月30日，萬科報表未受限現金餘額從2023年末的969億元下降至773億元，母公司現金也從2024年6月30日的71億元下降至2024年9月30日的11億元，這些資金並不足以償還短債。

在銷售上，萬科也出現下滑。根據萬科披露，今年11月，萬科實現合同銷售面積163.3萬平方米，合同銷售金額201.3億元，同比下滑34.43%；今年前11個月數據看，萬科累計實現合同銷售面積1638.0萬平方米，合同銷售金額2226.8億元，同比下降35.11%。

在此前提下，萬科通過銷售回款完成債券兌付必將面對重重挑戰。回到廣州南站拿地上，這或許是萬科當前可行的資產盤活方式，也符合當下的市場大背景。

李宇嘉分析稱，萬科此次操作的看點是收儲並優化規劃再出讓，且作爲住宅用地開發，即“商辦改住”，這是近期土地出讓方式的普遍調整。過去，很多商務區規劃了太過宏偉、規模太大的商辦物業，但事實上需求潛力有限。因此，各地都在調整TOD片區、商務區的供地模式，減少非住宅地塊供應，增加住宅地塊，比如武漢。

去年以來，萬科的確在積極把握各類支持性政策，通過商改住、資源置換等多種方式全力實現難點項目的盤活。除了廣州南站項目外，萬科此前在瀋陽等地也曾通過存量土地置換的方式換取項目。據統計，2023年至今，萬科已累計盤活產能超470億元。