頭部房企的成本管控，遙遙領先了
在房地產的微利時代浪潮中，你是否感受到了成本人的壓力？
當人工和原材料成本持續上漲，銷售端卻難以溢價，甚至被限價，整個項目的利潤空間彷彿被一隻無形的大手緊緊壓縮。面對這樣的挑戰，房企們紛紛祭出“節流”大招，成本部門更是被推到了風口浪尖。
曾幾何時，成本部門還能揮金如土，如今卻得將每一分錢掰成兩半來用。然而，這樣的精打細算卻未必能得到其他部門的理解，反而常常被誤解爲“摳門”和“找茬”。成本人的工作，似乎已經陷入了“吃力不討好”的尷尬境地。
01
地產成本管控：在夾縫中求生存
“我們成本人太難了！”這是許多地產成本人的心聲。不僅同事們覺得他們總是處處爲難，工作難以出成績，甚至還常常要背鍋。
爲何會如此？在很多項目中，成本部門往往是在強排方案確定後才姍姍來遲，這導致他們在項目的資金分配上幾乎沒有話語權。等到他們開始收集數據、做預算時，很多決策已經塵埃落定。
成本部門還常常被視爲項目進度和溢價的絆腳石。設計部門抱怨他們的創意被成本砍掉，銷售部門責怪預算太低導致樣板房吸引力不足，工程部門則指責成本部門在關鍵節點上不給通過變更申請。似乎所有和成本有關的問題，最後都能歸結爲“成本卡得太死”。
然而，真相併非如此。成本部門之所以陷入這樣的困境，很大程度上是因爲他們缺席了項目的前期階段——拿地和設計階段。這兩個階段實際上決定了整個項目的成本和利潤。如果成本部門不能在這些關鍵決策階段發揮作用，那麼他們只能在後期的一些細枝末節上努力，自然難以得到其他部門的認可。
但這樣的狀態，顯然不是成本人想要的。他們渴望在項目中發揮出自己的核心價值，既能“開源”又能“節流”，成爲房企經營的得力助手。那麼，成本人該如何扭轉這一局面呢？
02
好的成本管理：用低成本創造高適配價值
1.敢於在關鍵地方投入
與很多人的刻板印象不同，好的成本管理並不是一味地省錢。相反，它要求我們在能產生價值的地方敢於花錢。這並不意味着盲目投入，而是要根據客戶的需求和項目的定位，精準地投放資源。
例如，入戶大堂作爲客戶歸家的第一印象，其設計和品質直接影響着客戶的滿意度。雖然大堂的面積有限，但適當的投入可以明顯提升客戶的體驗。同樣，對於改善型項目的客戶，他們更加關注建材傢俱的品牌和品質。因此，選用一線品牌不僅可以增強客戶的滿意度，還可以提升項目的整體品質。
2.精準投放，打造項目亮點
在與競品對標的過程中，我們要找出可以作爲項目亮點的配置，進行精準的成本投放。這不僅可以形成差異化競爭優勢，還可以確保每一分錢都用在刀刃上。例如，通過增加智能化設施、提升園林景觀等方式，我們可以打造出具有吸引力的項目亮點，從而吸引更多的客戶。
同時，與營銷團隊的緊密溝通至關重要。我們需要確保營銷團隊瞭解我們的成本投入和項目亮點，以便他們能夠在銷售過程中準確地傳遞給客戶。這樣不僅可以提升項目的銷售業績，還可以增強客戶對項目的信任感。
3.避免無效成本，精準控制
所謂的“摳”成本，並不是盲目降檔減配或者簡單地降低成本。相反，它要求我們關注那些對產品功能和觀感不產生實際影響的無效成本，並努力將其降到最低。這需要我們具備深厚的專業知識和豐富的經驗，以便在設計和施工過程中發現並避免無效成本的產生。
例如，很多項目中都會使用到天然石材，但其高昂的價格和易髒的特性使得其維護成本也很高。通過採用仿石材瓷磚等替代品，我們可以在保證視覺效果的同時大幅降低維護難度和成本。此外，在設計和施工過程中，我們還需要充分考慮材料的選擇、施工方案的優化等方面，以確保每一分錢都用在刀刃上。
4.策劃先行，多方案比選
要想實現精準的成本控制，前期的策劃工作至關重要。通過多方案比選和成本優化分析，我們可以選擇性價比最高的方案，從而避免不必要的浪費。這需要我們具備全開發流程的知識儲備和跨部門的協作能力。
例如，在土方工程中，通過精準的施工策劃和資源利用，我們可以實現土方平衡和減少外運成本。同時，在設計和施工過程中，我們還需要充分考慮材料的可回收性和再利用性等方面，以進一步降低成本。
5.充分利用屬地化特徵降低成本
由於住宅產品的高度屬地化特徵，我們在進行成本測算時不能僅憑經驗或套用標準。我們需要深入瞭解當地的客戶需求、政策和規範等方面的情況，以便更好地適應市場並降低成本。
例如，在不同的地區和客戶羣體中，對於車位配比和綠化率的要求可能存在差異。通過深入瞭解當地規範和市場情況，我們可以更加精準地進行成本測算和資源配置，從而避免不必要的浪費。
好的成本管理要求我們在有限的預算內創造出最大的價值。這需要我們具備深厚的專業知識和豐富的經驗，同時還需要與各職能部門緊密合作並從源頭改變成本管控模式。只有這樣，我們才能在激烈的市場競爭中脫穎而出併爲客戶創造出更多的價值！
03
策劃型成本管理的深度解析與實踐
一、策劃型成本管理的崛起與魅力
隨着地產行業的不斷髮展和市場競爭的加劇，傳統的核算型和控制型成本管理已經難以滿足現代地產項目的需求。策劃型成本管理，作爲一種全新的成本管理模式，正在被越來越多的房企所推崇。它強調管理前置、精準策劃，以及跨專業、跨部門的協同合作，爲地產項目的成功和盈利提供了全新的視角和解決方案。
二、管理前置與精準策劃：奠定堅實基礎
策劃型成本管理強調管理前置和精準策劃。這意味着成本人員需要在項目定位和設計階段就深度介入，與營銷、設計、工程等其他專業線條緊密合作，共同確定項目的成本投放點和優化方案。通過提前參與項目定位和設計階段，成本人員可以更加準確地預測和控制項目的成本風險，爲後續的成本管理奠定堅實基礎。
三、擴充專業面與深度協同：打破條塊分割
在某商業地產項目中，成本部門主動擴充了專業知識，深入瞭解了商業運營和招商的相關知識。在項目策劃階段，成本部門與招商部門緊密合作，共同制定了項目的招商策略和成本控制方案。在施工過程中，成本部門又與工程部門深度協同，共同解決了多個施工難題。這種跨專業、跨部門的協同合作不僅提高了成本控制的效果和效率，還增強了整個項目團隊的凝聚力和執行力。
策劃型成本管理要求成本人員主動擴充專業面，深入瞭解其他專業線條的知識和流程。這不僅可以幫助成本人員更好地理解和評估其他專業線條的方案和決策，還可以爲他們在成本控制中提供更多的優化思路和解決方案。例如，在工期確定階段，成本人員可以通過對工期標準的評估，避免施工單位利用合同漏洞索賠不必要的搶工費。在樁基選型、土方策劃等關鍵節點上，成本人員可以與工程部門深度溝通，共同確定最合理的施工方案，從而降低項目成本。
四、跳出成本視角：以經營角度審視成本控制
以某大型綜合體項目爲例，成本部門在成本控制中不僅關注項目的建設成本，還從整個項目的經營角度審視成本控制。他們通過財務分析發現，雖然某項新技術的引入會增加一定的建設成本，但該技術能夠顯著提高項目的運營效率和客戶滿意度，從而帶來更高的長期收益。 成本人員需要用財務指標來審視成本控制的綜合效果，確保成本控制不僅符合項目定位和目標成本的要求，還能爲項目的整體盈利做出貢獻。
同時，成本人員還需要關注項目的市場動態和客戶需求變化等因素對成本控制的影響，及時調整和優化成本控制方案以適應市場的變化。基於這一分析，成本部門建議引入該技術，並最終得到了項目團隊的認可和支持。
五、策劃型成本管理的實踐原則與應用前景
策劃型成本管理的實踐原則：
1、要堅持以客戶需求爲導向，確保項目的定位和設計符合市場需求和客戶期望；
2、要注重前期策劃和精準預測，通過充分的市場調研和風險評估來制定合理的成本控制方案；
3、要強化跨專業協同和跨部門合作，確保各個專業線條在成本控制中能夠形成合力；
4、要建立有效的成本控制機制和激勵機制，通過定期的成本分析和評估來及時發現問題並採取相應措施進行改進。
04
小結
隨着2024年地產行業的持續發展與變革，策劃型成本管理已然成爲行業內的標配。在這一年，地產成本人不僅要有紮實的專業基礎，更需具備前瞻性的管理思維和廣泛的團隊協作能力。
前置管理： 我們深知，項目的成功與否，很大程度上取決於前期的策劃與決策。因此，前置管理成爲了我們工作中的重中之重。通過深入的市場調研、風險評估和客戶需求分析，我們確保每一個項目都始於穩健的成本預測和策略制定。
全週期覆蓋： 與傳統的成本管理不同，我們不再侷限於建設階段的成本控制，而是將視角擴展到項目的全生命週期。從規劃、設計、施工到運營，每一個環節的成本都被我們精心策劃和管理，確保整體成本效益的最大化。
全成員參與： 我們明白，成本管理不是成本部門的獨角戲。因此，我們倡導全團隊成員的參與和協作，從營銷、設計、工程到財務，每個部門都爲我們的成本管理貢獻智慧和力量。
策劃型成本： 2024年的地產成本人，不僅要精通成本管理的專業知識，更要具備經營管理的意識。我們不僅要懂得如何“省錢”，還要學會如何“花錢”——在關鍵的投資點上不吝投入，爲項目的長期收益奠定基礎。
2024年的地產成本人已不再是單純的成本守護者，而是項目的價值創造者和戰略伙伴。我們用自己的專業知識和團隊協作爲項目的成功和盈利貢獻着不可或缺的力量。
來源：宏觀地產成本，本文已獲授權，對原作者表示感謝！
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