天津樓市陷入“反人性”週期。

天津樓市的容量，還在收縮。

這是一種“熱脹冷縮”，並非基本面改變，而是心態環境變了。

無論是“熱脹”還是“冷縮”，都是極值，都不正常，需要回歸均值。

眼下，全國新一輪救市開啓，越挫越勇。

· 北京調整五環外限購；

· 天津調整市區限購；

· 深圳除羅湖、福田、南山外解除限購；

· 無錫公積金二套首付降至20%；

· 武漢執行“認房不認首套貸”……

這些舉措都是解決情緒問題，讓樓市迴歸均值。

一旦高層對“去庫存”認真，別懷疑，“熱脹”一定會來。

超跌與超漲，是房地產天然的屬性，改不了。

“冷縮”纔是真正的買房時機，但也反人性。

在重度觀望和縮量之下，天津樓市又出現“兩頭翹”。

剛需在買，等房用、等房住；

有錢人也在買，手裡一堆便宜錢，與其投資，還不如買豪宅。

天津成交量高的板塊，單價最高也就2萬左右。

連單價8000多的東麗湖都能排進板塊TOP。

體北金茂府套均929萬的房子，單月能簽約24套，成交額市區第一。

夠魔幻吧。

4月板塊成交量NO.1：海教園！

幹掉了空港、幹掉了中心商務區，海教園“發飆”了。

保利西棠和煦簽約117套。

今年單月過百套，含金量絕對純。

如果中鐵建花語天宸還有房在售，那海教園更是遙遙領先。

馬上，3個新盤接棒：

中建悅廬棠墅、中鐵建花語天境、保利二期。

海教園今年能持續高熱，除了教育優勢外，還有兩個原因：

❶ 吃到產品換代的紅利。

保利和中鐵建用“加量不加價”的三代產品，打贏市場。

不僅吸引了學區需求，也把海教園、鹹水沽的改善需求激發了。

❷ 市區沒有200萬的合適供應。

去年，路勁太陽城200萬能買到“現房+九年一貫制+市區學籍戶籍”。

清盤後，這種選項消失了。

200萬兼顧居住和教育，只有海教園最合適。

中心商務區從榜一滑落到榜二。

萬科濱江都會、金融街濱海融御，4月成交量不分伯仲。

商務區的價值還沒體現出來，房價只能賣“學鐵商”。

天鹼的新盤——天保天成燕居即將入市，補充改善空白。

武清商務區“以價換量”成效顯著。

降價能放量，說明購買力撐得住。

香雍玖和現房特惠，洋房1.6萬/平米，開盤價1.9萬/平米，降了15%。

濱海開發區罕見上榜，排到第四名。

全憑貝肯山一己之力，簽約158套，價格到位，量也到位。

“常年第二”的空港，4月掉到了第五名。

如果聚焦到學區需求，其實海教園與空港是“蹺蹺板”。

海教園去年沒供應，空港火出圈。

今年海教園新產品供應上來了，空港成交量就下去了。

現在空港的“港內地緣”需求，蓋過了新天津人的學區需求。

南倉板塊從去年10月開始，持續上榜。

未來城“單槍匹馬”，價格優勢不強，抵不過南倉的“團隊作戰”。

金隅金成熙府、龍曜城，4月分別成交47、36套。

河北、紅橋的購買力明顯在外溢。

南倉的角色，與津濱大道、中北鎮、雙林是一樣的。

外圍的剛需，每月平穩進場。

100萬的“平價版學鐵商”，恐怕就是金鐘街了。

金地萬悅城依然是銷冠，簽約45套。

金隅金玉府“以價換量”，高層特惠到1萬/平米，簽約27套。

想不到，東麗湖的成交量竟然高於大多數板塊。

金融街聽湖小鎮簽約39套，現房在售，洋房72萬起。

東湖嘉庭，房價“破發”了，小高層78平米僅50萬起。

東麗湖的新盤天津翡翠公園，單價6100元/平米起，“價格新低”。

沒有賣不出去的房，只有賣不出去的價。

雖然剛需、剛改板塊是“流量王”，但考慮到人口結構變化，未來緊鄰市區的改善板塊，纔有長期價值。

但恰恰眼下改善的觀望情緒最重。

8次復訪、7小時的談判……也下不了決心買房，糾結啊。

買房人自己都說“價格能接受，產品地段也認可，但真是不敢買，怕站崗……”

供應在，需求也在，只是無法“一拍即合”。

但需求正越積越多，核心區供應並未超發，土地出讓“暫停”。

供需關係，永遠是最基本的底層邏輯。

而情緒扭轉，就是一個月的事。

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