事關存量房收購，住房城鄉建設部最新發聲，釋放什麼信號？

繼6月12日人民銀行開會部署推進保障性住房再貸款工作後，住房城鄉建設部也開會了。

6月20日，住房城鄉建設部召開收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會議，明確表示，各地要推動縣級以上城市有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。

住房城鄉建設部表示，市縣根據本地區房地產市場情況，綜合考慮保障性住房實際需求、商品房市場庫存水平等因素，按照“政府主導、市場化運作”的思路，自主決策、自願參與。要堅持以需定購，準確摸清需求，細緻摸排本地區保障性住房需求底數和已建成存量商品房情況，合理確定可用作保障性住房的商品房房源，提前鎖定保障性住房需求。

住房城鄉建設部提出，要堅持規範實施，防範各類風險，做到收購主體規範、收購過程規範、配售配租規範，做到收購的已建成存量商品房戶型面積合適、價格合適、位置合適。要堅持用好金融支持政策，實現資金可平衡、項目可持續。

此外，住房城鄉建設部要求，開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作的市縣，切實加強領導力量，抓緊建立健全工作機制，完善配套政策，形成工作合力，推動條件成熟的項目儘快落地。

繼4月30日中央政治局會議首次提出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”的房地產調控新思路後，5月17日召開的國務院政策例行吹風會上，住房城鄉建設部、人民銀行等多部門落實中央政治局會議精神，出臺了包括設立3000億元保障性住房再貸款等去庫存“組合拳”，明確提出支持地方國企以合理價格收購已建成未出售商品房用作保障性住房。6月7日召開的國務院常務會議再次提出“着力推動已出臺政策措施落地見效，繼續研究儲備新的去庫存”。6月12日，人民銀行在山東濟南召開保障性住房再貸款工作推進會，從金融端加快推動保障性住房再貸款落地。

中指研究院市場研究總監陳文靜認爲，本次住房城鄉建設部會議繼續落實中央“去庫存”導向，多部門協同推進也有利於相關舉措儘快落地，助力化解房地產風險。

值得注意的是，本次會議明確，開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作的範圍擴大至市縣，範圍明顯擴大。同時，本次會議還強調“收購的已建成存量商品房戶型面積合適、價格合適、位置合適。要堅持用好金融支持政策，實現資金可平衡、項目可持續”。

陳文靜認爲，在地方收儲過程中，市縣準確摸清本地區保障性住房需求底數和已建成存量商品房情況至關重要。根據中指研究院監測，今年二季度以來，湖北省、寧夏、廣州、武漢等多地鼓勵收購符合條件的存量房源用作保障性住房，部分城市如杭州臨安區、貴陽、惠州、臨滄、大理州等地發佈徵集商品房用作保障性住房的公告，由國有企業在部分行政區域徵集已建成未出售的商品住房用作保障性住房。本次會議後，預計各地將加快收儲進程。

對於收儲工作範圍擴大到市縣，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，三四線城市、縣級市庫存消化週期更長，但同時，近年來我國大力推進縣域爲載體的城鎮化，推進產業轉移，推進城鄉公共服務均等化，在鄉鎮、教師、醫生、公安、環衛等提供基礎公共服務的人員會大量增加，三四線城市及縣城靈活就業人員也在增加。爲了降低城鎮化的成本，迫切需要在縣城也增加保障性住房（公租房、保租房、配售房），而三四線城市和縣城近年來房價下跌明顯，收購存量房相比新建保障房，無論在效率、成本還是配套上都更加划算。

對於收購價格問題，陳文靜表示，從已出臺相關政策的城市來看，多數城市未明確具體定價規則，少數城市明確按照周邊房源進行定價，惠州提出“以同地段保障性住房重置價格爲參考上限”，杭州臨安明確“以不超過周邊房源、車位的評估價作爲本次收購的最高限價”。此外，廣州市增城區新塘鎮購買市場化商品房作爲安置房源則採用成本法確定房源交易單價，原則上爲“土地成本+建安成本”，也爲其他城市提供了一定參考。

李宇嘉認爲，如果摸清需求的規模、分佈和特徵（比如可以承受的價格），以足夠低的價格收購併將售價最大限度壓低，做好品質、戶型、配套等關鍵因素的把關，就能達到多方面的目的。

在陳文靜看來，通過收購市場未售新房來改建保障房，一是有利於加快保障性住房供給，更好滿足工薪收入羣體的住房需求，促進房產資源合理配置；二是有利於市場庫存的去化，緩解開發企業的資金壓力，去庫存效果最爲直接；三是多地將收儲對象定爲已建成未出售商品房，也將有利於促進房企加快項目竣工節奏；四是房企出售已建成商品房後，回籠資金可用於支持在建工程，助力保交房。