深圳萬科“豪宅”爆冷: 拿地就開工的項目遭遇棄購

（原標題：深圳萬科“豪宅”打新意外爆冷： 買房子可以不用搶了嗎？）

在一系列調控政策、指導價出臺後，熱衷於新房“打新”的深圳人終於不再對打新那麼狂熱，也不是每個樓盤都能夠秒光了。

位於深圳寶安尖崗山的萬科都會四季，首次開盤就成爲“打新”能手的深圳人棄購的對象之一。6月20日，獲得856套住宅房源預售證的萬科都會四季開啓線上選房，雖然認籌人數超過1000人，但直至選房結束，還剩三百多套房源未被認購，棄購率約35%。

儘管萬科都會四季與周邊二手房仍存在一二手倒掛的現象，但由於這一樓盤的產品設計定位以及項目所在片區的緣故，它沒有受到購房者的青睞。

這也是深圳樓市近期的一個縮影。儘管萬科都會四季是個例，但深圳市場降溫明顯。

在調控政策層層加碼之下，深圳市場的持續低迷，也影響了購房者的預期和心理價位。2021年5月，深圳新房市場網籤降至近一年最低，當月入市項目僅有8個，其中只有3個項目開盤售罄。二手房方面，買賣雙方博弈加劇，成交量也持續下跌。據機構預測，2021年6月，深圳二手房成交量或將降至不足4000套，並將在低位持續徘徊。

拿地就開工的項目遭遇棄購

萬科都會四季一開始是被寄予厚望的。2020年11月，萬科在激烈的競爭中突圍，以59.98億+6萬平方米人才房面積拿下該地塊，這也是萬科首次進入尖崗山片區，也是深圳萬科在接近斷糧邊緣的一劑強心針。

這一地塊的可售樓面價約6.5萬/平方米，但有限價條款，普通商品住房銷售均價不得高於83265元/平方米，而在拿下地塊的當天，萬科就已經進場動工。

僅僅7個多月，這一項目就快進到銷售階段。

據深圳住建局網站顯示，萬科都會四季本次共獲取了856套住宅房源，推出的產品爲建面約70-115平方米的住宅產品，共有8個戶型。

據21世紀經濟報道記者獲得的資料，這批房源均是精裝交付，戶型爲3-4房，最低單價7.54萬/平方米，最高單價約9.73萬/平方米，總價最低約520萬。

尖崗山是深圳公認的豪宅片區，相較於片區的其他樓盤，它的價格並不算貴。附近的中海九號公館，二手房參考價在90000元/平方米左右，越秀和樾府也與之相當，因此萬科都會四季的價格算是適當。

但合適的價格並不意味着去化理想。據媒體消息，6月20日，寶安區萬科都會四季線上選房，棄選率約四成。至6月21日夜間23時，萬科都會四季項目還有近三成房源未售出。

“現在（房源）剩得越來越多，因爲有部分客戶選房了但是看到結果後面也不去籤合同，不籤合同就可以退。”一位瞭解該項目銷售情況的知情人士告訴21世紀經濟報道記者。

項目定位不清晰，被視作是萬科都會四季遇冷的原因之一。從該項目的定位與設計來看，它的確存在“錯配”的可能。一名業界人士告訴21世紀經濟報道記者，它就像是“豪宅區的僞豪宅盤”，豪宅的價格，剛需的設計。這從它的梯戶比也可見一斑。萬科都會四季的梯戶比分別爲6梯13戶（板樓，有人才房）和2梯7戶（塔樓）。

當然，如果對所有的消極因素有預期，這或許還是一個不錯的樓盤。一名認購了該項目94平方米戶型的購房者指出，他看中該項目的是地塊好、生態環境、未來規劃等，但根本原因還是在於他對市場有預期，“現在即便市場蕭條，房價也還是這樣，最多橫盤個兩三年，後面想買房的忍不住又會蠢蠢欲動了。”

深圳樓市持續低迷

實際上，萬科都會四季也是深圳樓市的一個縮影。

一位深圳資深中介告訴21世紀經濟報道記者，萬科都會四季打新“遇冷”雖有“豪宅區中的僞豪宅”影響，但核心原因還是在於現在的行情影響。“現在實際情況就是市場低迷，這個月估計二手都破不了3000套。”

據深圳中原研究中心統計顯示，5月新房市場成交繼續下滑，新房市場共網籤4566套商品房，環比下降15.3%；住宅網籤2677套，環比下降23.6%；豪宅網籤412套，環比下滑2.6%；商務公寓網籤1358套，環比上升15.6%。

而不足5000套的新房網籤數量，也是深圳近一年來新低，新房成交面積也環比下滑23.4%至38.92萬平方米。其中，一手豪宅共成交412套，環比下滑2.6%；成交面積爲5.94萬平方米，環比下滑0.1%。成交均價爲111084元/平方米，環比下滑0.1%。

上述資深中介續稱，他所在的門店本月就銷售了一套房，以往最火的龍中、布吉、西鄉等區域交易量現在都不高。二手房的豪宅區掛牌價格稍微出現了一點浮動，“現在的客戶看不到歷史成交價，看不到真實掛盤價，市場沒那麼透明瞭，很多二手客戶是比較難成交的”。

從數據面來看，二手房的確也沒有多少起色。深圳中原研究中心數據顯示，2021年5月二手住宅過戶套數爲3027套，環比下滑37.9%，成交套數爲2020年3月以來新低；成交面積爲27.6萬平方米，環比下降37.3%。

深圳中原研究中心認爲，近期深圳進一步加強了對房地產市場的金融監管，在嚴格調控下的二手市場或將持續橫盤。

“現在是可以慢慢挑的時候了，畢竟也不漲，雖然也沒跌。以前火的時候，垃圾盤也一堆人搶，現在一手二手我都看看，有合適的我就可以入手了。”一名購房者指出。她“打新”已經一年，終於在此時，她看到了在深圳上車的希望。