深圳跟進房貸調整：首套房首付降至20%，利率下限調整爲LPR-45BP

21世紀經濟報道記者吳抒穎 深圳報道繼上海、廣州後，深圳也對首付比例和利率下限進行調整。

據《深圳特區報》5月28日消息，自5月29日起，深圳市下調個人住房貸款最低首付款比例和利率下限。其中，首套房房貸最低首付款比例由原來的30%調整爲20%，二套房房貸最低首付款比例由原來的40%調整爲30%。

此外，深圳首套住房商業性個人住房貸款利率下限由原來的LPR-10BP調整爲LPR-45BP，二套住房商業性個人住房貸款利率下限由原來的LPR+30BP調整爲LPR-5BP。

《深圳特區報》表示，此次調整有利於降低居民家庭購房門檻，減輕還款負擔，更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認爲，“深圳此次對標的是上海，在首套房和二套房首付比例和利率最低下限上，與上海完全一致，這也彰顯了在房地產調控政策上的城市能級，上海和深圳是一致的。上海出臺調控政策後，相當於爲深圳打了個樣板。”

李宇嘉續稱，由於此前深圳已經出臺了差別化的分區限購政策，所以這一次在這些方面沒有做更多的調整，只是在房貸上落實“517”新政。

此前，廣州發佈房貸新政，對於貸款購買首套商品住房的居民家庭，最低首付款比例調整爲不低於15%，貸款購買第二套商品住房的居民家庭，商業個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於25%，同時均取消利率下限。

依照政策對比來看，深圳的步子邁得比廣州小很多。不僅首付比例沒有調到15%，房貸利率也仍然有下限。但實際上，深圳樓市的表現也還是比較低迷。

據深房中協發佈數據，2024年4月深圳新房共成交2826套，環比增長0.4%，同比下降32.1%，其中新房住宅成交2355套，環比增長4.9%，同比下降32.8%。

深房中協表示，鑑於成交與消費者意向之間存在時間滯後性，4月的成交量在一定程度上反映了上月消費者的購買意向。然而，儘管存在這樣的滯後性，4月的成交量並未呈現出顯著的增長，這一現象間接表明4月市場的整體熱度有所降低。

二手房方面，根據深房中協統計，2024年4月深圳二手房錄得成交套數4942套，環比下降4.9%，同比增長32.0%。

不過，在本月月初深圳進行了一輪政策優化後，市場有所反應，但仍然不夠活躍。

今年5月6日，深圳市住房和建設局發佈《關於進一步優化房地產政策的通知》（以下簡稱《通知》），提出三項優化舉措，其中最重要的是繼續放寬購房門檻，將鹽田區、寶安區（不含新安街道、西鄉街道）、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區、大鵬新區等區域的社保繳納年限從3年降至1年。

據克而瑞發佈數據，今年5月第三週，深圳周度預售數據整體成交量升價跌，共網籤577套，成交面積約6萬平方米左右，環比微漲0.8%；其中普通住宅成交量跌價升，共成交476套，成交面積約4.84萬平方米，環比下降11.1%；二手房方面，當週成交1204套，環比下降2%；在售量持續回升，再次超6萬套。

一位深圳房企的人士告訴21世紀經濟報道記者，“深圳新政之後，市場熱度是比較高的，主要是因爲之前太低了，其實成交還沒有明顯的體現，需要一些時間，慢慢來。”

另一位南山項目的負責人則對21世紀經濟報道記者表示，我們項目的來訪翻倍了，工作日每天都有開單。

克而瑞也分析稱，政策刺激下市場活躍度明顯提升，部分項目熱銷喜報頻發，但由於網籤、過戶滯後性影響，成交量需要一段時間才能顯現。

李宇嘉表示，近期降成本、釋放需求、降低門檻綜合作用下，市場預期會得到提振，疊加降房價，未來一段時間，商品房銷售會得到提升。但是從去年深圳人才房受到熱捧，以及去年以來低總價、低單價的二手房銷售更好等綜合情況來看，居民購買商品房的支付能力仍相對較弱。再加上整體供應量比較大，因此，這一輪政策調整是從需求端鼓勵居民加槓桿貸款買房，無法從根本上提振市場情緒。

李宇嘉建議，下一步應繼續從住房保障的角度入手，推動供給側改革，將剛需和中低收入人羣需求主要轉向保障性住房和二手住房，新房市場逐漸轉向改善性需求。即使在商品房市場下滑的情況下，行業整體規模仍會保持在高位，這是房地產未來發展的基本路徑。