上海最難賣的房子出現了

上海的二手房市場在3月和4月期間呈現出顯著的復甦跡象。

或許你已經注意到，每逢週末，你所居住的小區內房產中介的身影變得絡繹不絕。

這時，一些正在掛牌出售房產的人可能會疑惑，爲何他們並未感受到上海房地產市場的這股暖流？爲何他們的房產難以出手？

市場上的情況是，一些房產通過降價成功吸引了買家，而另一些即使降價也鮮有人問津。

常言道，問題不在於房子能否賣出，而在於賣方是否願意接受一個更低的價格。

對於賣家來說，完全不考慮成本的降價是不現實的。

特別是在樓市的低迷時期，更容易辨識出哪些房產缺乏長期價值。

上海房地產市場的交易量正在逐步上升，但許多社區的待售房產數量依然居高不下。

當前的銷售很大程度上仍然依賴於降價促銷的策略。買家們大膽地砍價，而賣家則謹慎地進行還價。由於市場整體處於下行趨勢，我們見證了一宗宗交易價格的持續下滑。

這種市場狀況導致一些人堅信上海的房價必定下跌，且這一跌勢將是永久性的。甚至有網民在後臺留言宣稱，“上海的房價必將跌至每平方米2萬元”。

互聯網的普及無疑降低了發表極端觀點的門檻。儘管市場表現不佳，但交易並未完全消失，那些應該成交的房產仍在易手。

即便是在市場最爲疲軟的時期，像聯洋這樣的優質地段仍然能夠保持每月約50套的交易量。在當前的市場環境下，地段優越、擁有核心資源、定價合理的房產總是更易於出手。業主只要在價格上稍微有所讓步，成交往往水到渠成。

遺憾的是，在上海市場上，這種容易出手的房產實屬少數。

如果你的房產優勢明顯，那麼你或許不需要在價格上做出太大讓步；反之，如果你的房產缺乏明顯的賣點，那麼你可能需要通過更具競爭力的價格來吸引買家。

如果你的房產本身條件一般，卻還自視甚高，希望以牛市時的價格出售，那顯然是不現實的。

目前仍在嘗試賣房的房東如果仔細研究市場，就會發現有些房產無論怎樣努力都難以吸引看房者，成交更是無從談起。

那麼，究竟是什麼樣的房子在當前市場中已經難以銷售出去呢？

第一類：奇葩戶型

回顧過去十年，許多人在購房時並未充分認識到戶型設計的重要性。當時的普遍心態是，只要房子能住人、能買到手，其他都是次要的。

然而，時至今日，戶型在潛在買家的考量因素中變得越來越重要。那些非傳統的、設計不合理的戶型逐漸成爲房產銷售的障礙。例如，存在暗廳和暗衛的戶型已經算是相對可以接受的，更別提那些缺乏自然採光、形狀怪異、充斥着尖角的設計了。

有時候，這些奇葩戶型的室內佈局如此混亂，以至於來訪者進入後甚至會迷失方向，彷彿沒有指南針就分不清東西南北。

小區內戶型的種類數量與房價之間往往存在一定的反比關係。戶型種類越多，通常意味着項目在最初的設計規劃階段就缺乏條理和統一性。

以中遠兩灣城爲例，據說該小區擁有800多種不同的戶型，而其中90%以上可能都是設計不佳的戶型。即便地處黃金地段，中遠兩灣城的房價表現並不理想，這背後並非沒有核心的原因。

第二類：單小學學區的老破小

並不是說小學不重要了，只是民辦搖號新政的出現，不確定性急劇增加。

中考是實打實的分數比拼，小升初卻沒有可以直接量化的標準。

頂級雙學區自然是最好，不愁買也不愁賣。

我們一直強調買房要有賣家思維。

只有個小學學區，賣房的時候你有沒有想過6年後誰會來借你的盤？

現在趨勢就是雙學區、一貫制＞普小強初＞強小普初。

逆勢而爲成本最高，效果最差。

第三類：老破大

曾經的高端住宅——老破大，現在卻因爲種種問題而失去了往日的光彩。

低得房率、不合理的戶型設計、採光問題、缺乏物業管理以及髒亂的外立面等，都是讓潛在買家望而卻步的因素。

更關鍵的是，這類住宅區的人員構成複雜，居住環境的安全性和舒適度難以得到保障。

對於追求生活品質的居住體驗來說，老破大的實際感受往往是大打折扣的。

特別是當這些老破大房產還附帶學區時，它們的性價比就顯得更低。居住體驗不佳，而價格卻並不親民。

更重要的是，在當前市場環境下，這類房產的流動性非常低，難以出手。

說白了，老破大與現代居住需求和市場趨勢嚴重不符，導致其難以吸引買家，銷售困難。

上述三類房產的主要問題是它們的實用性已經大幅降低，而接下來的三類則被認爲是市場上的“割韭菜”產品。

第四類是吸引衆多投資客的大型樓盤。

這些超級大盤由於規模龐大，管理上存在難度，租賃情況複雜，保持小區品質的難度較高。以上海康城、中遠兩灣城、世茂濱江等爲代表的小區，每個都有其獨特的問題，尤其是當掛牌量巨大時，市場不景氣可能導致價格大幅下跌。在牛市時，這些房產的價格漲幅可能跟不上其他房產，而到了熊市，它們的價格卻很難比其他房產跌得更多。

在崇明島上，也存在許多吸引投資客的別墅大盤。這些房產無論掛牌量多少，都難以出售。這可能是一個打破常規的市場現象，即市場上既存在難以出售的房產，也存在無法接受的價格。

投資的雙刃劍特性意味着，在市場熱度高時，這些房產的價值可能迅速增長，但在市場冷淡時，價值也可能迅速縮水。只有少數人能在市場頂峰時獲利，而大多數人最終會在市場狂歡後遭受損失。

第五類是郊區沒有地鐵的動遷房。

一般來說，如果距離地鐵站超過1.5公里，就可以認爲是沒有地鐵的房產。在這個距離內，騎自行車可能還能作爲一種解決方案。動遷房的設計初衷是滿足拆遷戶的基本居住需求，因此在產品、品質、地段等方面通常處於劣勢。這些房產上市後的價格通常只有次新房的5到7折，許多預算有限的客戶選擇購買動遷房主要是出於價格考慮。如果這些房產沒有地鐵等交通優勢，方便上班通勤，那麼它們就會失去最後的一些使用價值。

第六類是商住公寓。

商住公寓是特定時期的產物，現在已經不再新建。這種房產只具備部分居住功能，儘管在銷售時被包裝成優質的投資產品，但實際上並不具備真正的投資屬性。在出售時，能夠保本就已經算是不錯的結局。開發商通常會將公寓裝修得很漂亮，以視覺效果爲賣點，但實際上並沒有太大的購買必要。當然，如果位於優質地段且相對較新的公寓價格大幅下跌，租售比顯著提高，那麼可能還會有人願意接盤。

潮水褪去，才知道什麼樣的房子在裸泳。

上面提到的一些房子，如果你降價還能賣掉那還算好的。

如果你遇到的是賣房很多，沒有帶看，沒有成交的小區，那就請做好最壞的打算。

要想不猛降價，只有下一輪牛市纔有可能解決你的問題。

當下的房東，如果你的房子不是“垃圾資產”，真的沒必要“慌得一批”。

只有那些特別“吊”的房子纔是永遠賣不掉了。