商貸、公積金利率倒掛，公積金還有交的必要嗎？| 鈦媒體金融

近日廣州多家銀行接到要求：房貸商貸利率不得低於公積金貸款利率。

廣州的房貸利率已經降至歷史新低，首套房貸款利率普遍降至“2”字頭。具體來看，匯豐銀行的利率最低，達到2.6%，而平安銀行、中信銀行、招商銀行和民生銀行的利率分別爲2.63%、2.65%、2.65%和2.7%。四大銀行的利率則維持在2.85%~3%。

10月21日，人民銀行公佈新一期貸款市場報價利率（LPR），1年期和5年期以上LPR雙雙下降25個基點，1年期LPR降至3.1%，5年期以上LPR降至3.6%。這是今年以來LPR的第三次調整，也是有史以來降息幅度最大的一次。

降息過後，商貸和公積金個人住房貸款利率差再次縮小。在廣州等商貸利率減點力度大的城市，已經出現了商貸利率低於公積金的特殊情況。

東莞、蘇州也面臨這一情況，根據安居客App的房貸計算器，東莞、蘇州首套商貸利率調整後已低至2.7%。此外，南京、青島、杭州和長沙等地，首套商貸利率也已接近公積金利率，最低值均爲2.9%。

一位購房人坦言：現在銀行的按揭竟然低於公積金利率，這在以前，想都不敢想。

未來，利率倒掛現象能否持續？

從管理部門來看，公積金和銀行商貸是完全獨立的，近期人民銀行發佈的各種利率調整，與公積金無關。

業內人士表示：公積金中心的利率，是各省市甚至各區都獨立的一套系統。公積金中心確認漲跌，市面纔會跟着漲跌，如果公積金中心沒有明確表示有特殊調整的情況，那麼每年1月1日會調整一次。目前央行還未發佈通知下調公積金貸款利率。

事實上，由於商貸和公積金貸款對套數的認定標準不一樣，在一些地區，同樣一套房，用商貸算首套，用公積金則算二套，一些買房者計劃直接辦理商貸，利率比公積金二套低。

辦理房貸時，如何選擇銀行商貸與公積金？這是不少購房者關注的焦點。

一位購房者疑惑：公積金利率可能維持30年，但商業貸款利率隨時會調整，如果現在以較低的利率辦理商貸，未來利率上漲怎麼辦？

“商貸利率比公積金利率更低一些，可能是短暫的，長期趨勢下，公積金利率會比商貸利率更低一些，並且會保持一定的差距。商貸利率的持續降低，也會引發公積金利率降低，正在還款的公積金利率也會再統一調整，一般次年1月1日調整，所以，如果目前有能力，建議還是申請公積金貸款，長遠優勢一定更加明顯。 ”業內人士表示。

在上述人士看來，公積金貸款的額度通常較低，適合資金需求較小的購房者，如果考慮到將來可能提前還款，購房者需要了解各類貸款的提前還款政策，公積金貸款通常對提前還款的政策較爲寬鬆。

上週（10月18日），央行行長潘功勝在2024金融街論壇年會上表示，預計年底前視市場流動性情況，擇機進一步下調存款準備金率0.25-0.5個百分點。

業內人士判斷：2025年LPR報價或還有一定下調空間，購房者在選擇貸款時，需結合自身情況，包括個人和家庭短期、長期的資金情況，進行考量。

產業觀察家洪仕賓告訴鈦媒體App：銀行可以藉此機會吸引更多的購房者，尤其是那些有能力支付更高利息的購房者，不過銀行也需要重新考慮其貸款策略和風險控制，調整貸款產品，提供更加優惠的利率和更加靈活的貸款條件，注意防範可能出現的風險，如信用風險。

（本文首發於鈦媒體APP，作者｜孫騁，編輯｜劉洋雪）

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