起拍價僅8021元/平！實探東涌併入南沙後首拍宅地
本站房產10月26日報道 10月底，廣州將迎來一場“土拍潮”，番禺、黃埔、南沙、花都的6宗純宅地或商住地將於10月30日出讓。
南沙佔據其中的兩宗，分別是東涌鎮東深村2017NJY-9地塊和南沙街海景路南側、漾濱路西側2017NJY-10地塊。
番禺的東涌、大崗、欖核三鎮自2012年起劃歸南沙管轄，東深村2017NJY-9地塊是東涌鎮併入南沙以來首宗公開出讓的宅地。再加上今年9月，南沙新區東涌分區控制性詳細規劃公示，東涌鎮擬打造成爲先進製造與現代服務融合發展特色城鎮，至2025年規劃人口達30萬。在此背景下，東涌迎來首次土地出讓，意義重大。
本站房產實地探營發現，該地塊東側爲同興路，南側鄰近主幹道魚窩頭大道，西側爲禾圍西街、河涌，以及魚窩頭製造業、工業集聚區，分佈有少量廠房。雖然地塊周圍被成片的村民自建房和零散的農田包圍，但村屋建設規整，衛生環境狀況較好。地塊本身所處位置爲東涌鎮魚窩頭片區中心，靠近地塊的魚窩頭鎮區生活配套成熟，居住氛圍濃厚。
地塊內部的農田
地塊附近的河涌
地塊東側的村屋
起始樓面價8021元/平方米 周邊村屋環繞
地塊爲二類居住用地，用地面積44902平方米，容積率≤2.2，計容總建築面積≤98784平方米。地塊掛牌起始價79230萬元，摺合樓面價8021元/平方米。地塊採用“限地價+競配建+競自持+搖號”方式出讓，設定最高限制地價110922萬元，競配建拆遷安置房設置最高配建面積25200平方米。
相關規劃文件顯示，地塊建築限高70米，需配建不大於住宅建築面積3.3%的商業服務設施、辦學規模不小於6班的幼兒園，以及居民健身設施場所、農貿（肉菜）市場、社區衛生站等公共服務設施。除此之外無其他特殊建設要求，屬於權限清晰和限制較少的“淨地”。
據悉，地塊周邊近5年無宅地公開出讓記錄。但與地塊所在東涌鎮相鄰的黃閣鎮則是南沙近兩年宅地出讓的重心鎮區，共出讓5宗宅地和商住地。
去年11月22日的“土拍大戰”，南沙黃閣鎮黃閣大道東側地塊被萬科以總價9.18億元、配建人才公寓3.78萬平方米競得，摺合樓面價15723元/平方米，刷新南沙區域單價記錄。
今年7月，廣州土地市場“遇冷”，方圓、萬科分別以12.85億元、18.49億元的底價競得黃閣鎮蓮溪村2017NJY-5地塊、黃閣鎮南涌口村2017NJY-6地塊，樓面價均僅爲8120元/平方米。此次東涌鎮東深村2017NJY-9地塊的起拍樓面價與7月兩宗底價成交地塊的樓面價相近。
地塊西側有廠房分佈。
本站房產現場觀察發現，目前地塊現場沒有圍蔽，東北側有一個草莓園由外村人承包經營，其餘地方土地未平整，或爲農田，或雜草叢生。
地塊內部的草莓園
根據出讓公告，2017NJY-9地塊需按建築施工標準進行實體現狀圍蔽，地塊實體圍牆圍蔽費用由競得人承擔。算上草莓園的拆遷補償和實體圍牆圍蔽費用，地塊前期平整成本比今年7月黃閣鎮出讓的兩宗商住地要低。
地塊未進行圍蔽
交通方面，目前2017NJY-9地塊周邊主要依靠公交、自駕、或摩托車出行。公交站方面有魚窩頭車站、魚窩頭大道站、魚窩頭社區中心站，線路選擇多，可抵達番禺市橋汽車站、東涌鎮中心區、太石、萬洲、南沙金洲商圈以及慶盛高鐵站等。但缺點是各班次發車時間大多相隔20-30分鐘，等候時間偏長。
魚窩頭車站有多條公交線路
地塊距東涌地鐵站直線距離約5公里，距慶盛地鐵站和慶盛高鐵站直線距離約4公里，自駕或坐摩托車均需10餘分鐘。
地鐵4號線東涌站
現時慶盛高鐵站已開通運營，但慶盛地鐵站處於工程驗收階段。目前周邊居民前往廣州市中心，主要依靠公交接駁地鐵，在東涌站或黃閣汽車城轉乘地鐵4號線，公共交通出行有一定的阻滯。
地塊南側毗鄰魚窩頭大道，可接駁南沙大道、南二環高速，未來自駕出行較爲便捷。另外，按規劃文件，地塊西側將規劃建設40米的次幹道，貫通東涌鎮勵業路、魚窩頭大道、魚窩頭二路、魚窩頭三路、魚窩頭四路、魚窩頭五路等多條主次幹道，未來將大大縮短地塊與東涌鎮中心的距離。
商業配套方面，地塊周邊主要依靠魚窩頭鎮區配套，雖檔次偏低，但各類配套基本齊全。
魚窩頭片區整體功能劃分清晰，地塊東邊片區、市魚路兩側爲主要的生活聚集區，擁有魚窩頭菜市場、魚窩頭醫院、魚窩頭文化中心、新華書店等生活和醫療配套，以及魚窩頭中學、東涌第二小學、魚窩頭幼兒園等教育配套。
魚窩頭菜市場
魚窩頭文化中心
魚窩頭醫院指示牌
東涌第二小學
魚窩頭中學
魚窩頭大道沿線則分佈着許多中小餐館、酒店、銀行、藥店，以及魚窩頭體育文化廣場、魚窩頭墟場以及電影院。
魚窩頭體育文化廣場
魚窩頭墟場
電影院
唯一不便的是，目前地塊周邊沒有大型購物商場，僅有一箇中等規模的百匯超市。大型購物商場方面的資源主要集中在距地塊3.5公里外的東涌鎮中心，如當地村民熟悉的天匯百匯、美順假日廣場、大潤發等。
百匯超市
根據廣州中原研究發展部，2017NJY-9地塊屬南沙東涌鎮板塊，鎮區內近5年無宅地公開出讓，周邊無在售一手樓盤，成型的二手樓盤也較少，且二手房交易並不活躍。
目前，該板塊僅有錦繡新城、萬興花園、名苑別墅、東涌名苑、東深苑5個樓盤有放盤。據廣州中原研究發展部實地調研，位於東涌鎮中心的二手電梯樓售價普遍處於1-1.6萬元/平方米之間，售價相對高些的爲名苑別墅，約爲1.2-1.85萬元/平方米。
據悉，區域最大的小區錦繡新城放盤較少，目前二期南區71平方米的兩房售價約爲110萬元，租金約1700元/月。而距地塊最近的二手房僅東深苑有放盤，該小區約有10年樓齡，目前售價僅5500-6500元/平方米，屬區域“窪地”。地塊附近的村民自建房租金低廉，靠近馬路的單間也僅500元/月。據瞭解，近年東涌鎮的買家和租戶主要以鎮區教職工、周邊園區高管爲主，外來客戶並不多。
東深苑小區
出租公寓
今年9月12日，東深村2017NJY-9地塊掛牌出讓前，南沙公示《廣州南沙新區東涌分區控制性詳細規劃批前公示》。參照規劃文件，南沙東涌鎮擬打造成爲先進製造與現代服務融合發展特色城鎮，其規劃建設用地面積2964公頃，其中城鎮建設用地面積2194公頃，至2025年規劃人口達30萬。
據公開信息，2012年東涌併入南沙前，鎮區常住人口爲18.2萬，2015年其常住人口約20萬。這意味着，未來8年東涌鎮約有10萬人的增長空間，增幅達50%。
另外規劃顯示，東涌鎮將規劃形成“一核、兩城、兩片、三帶”的規劃結構。一核爲慶盛自貿區發展核，兩城包括東涌社區和魚窩頭社區，兩片爲太石創新產業區和種業特色小鎮片區、萬洲產業片區，三帶則包括東涌—魚窩頭髮展帶、沿市南路發展帶和沿魚窩頭大道發展帶。
2017NJY-9地塊正好位於東涌-魚窩頭髮展帶、沿魚窩頭大道發展帶的交匯處，可享東涌社區和魚窩頭社區“兩城”的配套設施，同時享有慶盛自貿區發展核帶來的輻射人流利好。
在南沙自貿區區塊功能定位中，慶盛自貿區將作爲國際教育和醫療合作試驗區，重點發展教育培訓、健康醫療等產業，爲東涌鎮帶來大量的中高端人才。
廣州中原研究發展部分析認爲，2017NJY-9地塊所處的魚窩頭社區規劃爲東涌鎮兩大居住板塊之一，是未來慶盛自貿區發展核、萬洲產業片區就業人士的居住首選，加之地塊周邊無特別資源景觀，更適宜打造爲16-20層的低密度剛需樓盤。
未來客源除在東涌鎮及附近工作的中高端勞動人才以及需購買婚房或置業的的本地村民外，還可輻射番禺市橋及市橋南板塊上班的剛需買家，以及看中南沙慶盛自貿區發展潛力和輻射力，或看中嶺南水鄉景觀、追求輕度假生活的市區置業者。
目前，東涌鎮尤其是魚窩頭片區由於商品房市場空缺、周邊配套發展緩慢，相比產業發展成熟且緊鄰金洲商圈的黃閣鎮，人流吸引力低。本輪規劃落地後，東涌首次出讓宅地，可以理解爲居住配套的先行，穩住並刺激鎮區人口增長，或給東涌鎮帶來新一輪樓市發展的契機。