萬科上半年經營現金流回正，堅持保交付和保剛兌

儘管面臨多重挑戰，但萬科（000002.SZ/2202.HK）守住了經營安全底線，今年上半年房屋交付任務、債務兌付任務均如期完成。

8月30日晚間，萬科發佈2024年半年報並舉行業績會。半年度報告顯示，今年上半年，萬科實現營業收入1427.8億元，同比下降28.9%；歸屬於上市公司股東的淨利潤虧損98.5億元，同比下降199.8%。業績虧損的主要原因主要包括，開發業務結算規模和毛利率下滑；計提減值；部分非主業財務投資出現虧損；爲更快回籠資金，公司對資產交易和股權處置都採取了更加堅決的行動，部分交易價格低於賬面值。

因爲計提減值的金額增加，萬科實際虧損金額小幅超出此前業績預告區間。一位資本市場人士指出，按監管規定，最終業績在預告區間上下20%以內浮動都屬正常範圍。

行業內非常關注萬科的公開債務償還問題，今年上半年，萬科如期歸還了154億元境內和境外債券，年內已無境外公開債，年內境內公開債僅餘1筆。8月30日晚間，萬科財務負責人韓慧華在業績會上表示，今年下半年，公司在公開市場僅一筆20億元的債務待償還，現在已經做好了相關的資金安排。

現金流方面，萬科今年上半年獲得了超100%的回款率，銷售回款近1300億元。1-7月大宗交易資產簽約204億元，上半年回款金額93.4億元。此外，萬科獲得主要金融機構的支持，上半年新增融資、再融資合計612億元，其中新增融資的綜合成本3.66%，加權平均債務期限5.31年。值得一提的是，今年5月萬科獲得招商銀行牽頭的200億元銀團貸款，這是近年來房地產單筆金額較大的一筆貸款。

伴隨交付高峰過去，萬科經營層面的支付壓力已在下降。今年二季度萬科經營性現金流相較一季度已明顯改善，實現了42億元的正向現金流。

此前，萬科明確提出要聚焦綜合住區開發、物業服務和租賃住宅三大主業。

綜合住區業務方面，今年上半年萬科實現銷售金額1273.3億元，銷售金額在14個城市位列第一，銷售表現優於百強房企整體水平。另外，上半年交付了7.4萬套房子。

在業績會上，萬科董事會主席鬱亮表示，隨着房產供求關係發生根本性的改變，行業的關鍵競爭要素已經從規模競爭過渡到了產品的競爭，也就是給消費者提供好房子和好服務。

另外，鬱亮還表示，從供給側來看，新房的供應量是相對不足的。今年上半年全國新住宅的開工面積又同比下降了24%，意味着今年全國的新住宅的新開工量大概是5億平方米左右，相當於2005年的全國新開工水平，這個水平相比城鎮化已經非常成熟的國家，也是偏低的。供需關係的改善，也爲市場走出低谷創造了條件。

在長租公寓領域，上半年，萬科租賃住宅業務實現營業收入17.3億元，同比增長5.3%。值得一提的是，萬科對存量資產盤活的模式不斷成熟，傳統商辦資產“由售改租”的新模式取得突破，今年已盤活房源超5500間。

物業服務業務方面，今年上半年，萬物雲實現營業收入176.3億元，同比增長9.5%。住宅物業實現了營收雙位數增長。商企服務方面，連續中標騰訊企鵝島、華爲青浦練秋湖兩個中國企業最大的設施管理外包服務項目，金額超過5億元。

三大主業競爭力持續提升的同時，萬科還抓住REITs這一新發展機會，逐步建立了符合行業未來發展模式的資產證券化通路。今年4月，印力REIT上市，發行規模32.6億元，同時萬科保障性租賃住房REIT和物流倉儲REIT也已進入申報進程。此外，今年萬科還成立了旗下首個商業Pre-REIT基金，此前設立的建萬租賃Pre-REIT基金也實現了擴募。