萬科:長租業務存量資產盤活新模式不斷成熟,助力業務發展提速

8月30日，萬科發佈2024年半年報並同期舉行中期業績推介會。今年上半年，萬科實現營業收入1427.8億元，公開債務全部如期順利兌付，年內已無境外公開債，二季度經營性現金流淨額較一季度明顯改善，實現42億正向現金流。同時，萬科實現多賽道REITs突破，商業REIT完成上市，物流、租賃住宅REITs也已進入申報過程；三大主業能力持續提升。

業內人士認爲，上半年，萬科全力以赴的積極行動，市場有目共睹，無論是銷售、融資、償債、交付等各個維度都實現了進展。重要的是，萬科在保交付、保兌付，守住安全底線的同時，仍持續提升業務競爭力，爲行業新發展階段進行能力準備，可以看出萬科堅決不躺平、積極向前的態度和決心。

上半年，萬科綜合住區業務銷售跑贏大市，高質量交付7.4萬套房子，逐步建立新發展模式下的能力“護城河”。上半年萬科銷售1273.3億元，銷售金額在14個城市位列第一，銷售表現優於百強整體水平。同時，萬科持續優化客戶交付入住的全過程體驗，交付前邀請超過2萬戶業主走進工地實地感受建造質量；交付現場優化流程，78個項目實現“交付即辦證”；交付後持續提升居住氛圍，上半年在48個大盤項目完善社區生活配套，積極開展社區活動，入住率提升16%。

做好當期銷售和交付的同時，萬科也在積極研發適配城市發展趨勢的前沿產品。伴隨城市發展，萬科開始持續思考產品如何匹配“未來的城市”。在萬科看來，未來的城市需要若干個獨立而又能自給自足的“未來城市理想單元”，每個單元都將生產、生活、生態集於一體，讓市民在步行可達範圍內，享受自然生態與多元的生活場景。如今首個研究成果“理想之地”項目在上海嘉定新城落地，小區集齊了住宅、市集、商店、辦公、運動館、幼兒園、養老和政務，讓客戶在步行10—15分鐘範圍內，就能享受80%以上的城市服務，該項目也成爲了2023年上海市住宅銷售套數和麪積雙料冠軍，今年已開始在全國更多城市實踐推廣。

長租公寓，十年育成。萬科租賃住宅業務上半年繼續規模和運營效率保持行業第一，並實現了發展模式的突破。上半年，萬科租賃住宅業務實現營業收入17.3億元，同比增長5.3%。截止6月底，累計開業數量增加至18.3萬間，泊寓客戶滿意度95%，出租率保持95.2%，GOP利潤率接近90%，保持行業領先水平，單房運營成本同比下降13.3%。同時，萬科長租業務的存量資產盤活的模式不斷成熟，傳統商辦資產“由售改租”的新模式取得巨大突破，上半年開業的深圳和頌軒項目，1088套公寓由售改租，開業即實現滿租，同類模式今年已盤活房源數超5500間。此外，泊寓還積極響應國家納保政策，全國共計納保11.2萬間。

中期業績會上，萬科表示，上半年，泊寓在規模、業績、能力、模式方面均取得突破性成績，業務發展實現提速，並保持有質量增長，經營性利潤（NOI）和權益淨利潤均實現了雙位數增長。2023年，萬科泊寓第一次實現了成本法下的盈利，今年儘管市場環境出現變化，泊寓出租率依舊保持了95%以上的健康水平，並完成了第一批資產的收益率爬坡，計劃發行REITs的5個項目以及建萬基金持有下的5個項目，NOI率均達到了投資者的要求。

此外，萬科物業服務積極於存量中發現增量，用新能力抓住新機會，實現營收176.3億元，同比增長9.5%。住宅物業積極挖掘市場機會，行業增長挑戰下實現營收雙位數增長。在新增樓盤顯著減少的情況下，精準把握存量住宅小區日益增長的房屋維護和更新需求，重點提升設施翻新能力，以低於市場價格30%的高性價比完成對公區環境的系統性改善，客戶滿意度、繳費率雙雙提升。商企服務綜合能力受到知名企業客戶認可，萬物雲的區域資源整合能力、綜合設施管理能力和超大型園區運營能力持續提升，連續中標騰訊企鵝島、華爲青浦練秋湖兩個中國企業最大的設施管理外包服務項目，金額超過5億元。

面向未來，萬科依然抱有堅定信心。不久前，萬科公告公司骨幹管理人員共計1862人已自籌資金2.01億元增持公司A股股票，增持股份自願鎖定兩年。有業內人士指出，萬科此次增持金額明顯高於行業內的同類增持計劃，誠意十足，同時不僅是管理層，業務負責人和骨幹也參與了增持，體現了團隊對公司發展前景的堅定信心。