路透：大幅折扣銷售後，美國寫字樓市場出現觸底跡象

FX168財經報社(北美)訊 週四（10月3日），分析師向路透社表示，陷入困境的美國寫字樓市場可能正在觸底，並指出上個季度一系列問題辦公樓以大幅折扣出售，幫助設定了新的定價基準。

自疫情爆發以來，由於利率上升和許多辦公室職員在家辦公，美國寫字樓市場受到重創。根據 RCA 商業地產價格指數，截至第二季度，寫字樓價格同比下跌 12.4%，引發人們對市場何時觸底的猜測。

行業研究公司 Trepp 的研究主管 Stephen Buschbom 表示：“困境的頂峰已經完全過去”，他還補充說，現在的關鍵是達成更多交易，讓行業對價格有一個大致瞭解。

“我們仍有價格發現空間，”Buschbom 說。“交易量的增加將意味着這對持有者來說變得更加可口。”

在整個 2023 年和 2024 年初，許多開發商和貸方選擇以新的條款延長到期貸款或推遲出售，以避免出現鉅額損失。

根據 MSCI Real Capital Analytics 的數據，在新冠疫情之前，寫字樓銷售額平均每季度爲 350 億美元，但由於持續空置和高昂的運營成本導致房地產估值下降，自 2023 年以來，寫字樓銷售額平均每季度僅爲 134 億美元。

然而，一些分析師已經看到了困境房產銷售回暖的跡象，這讓一些人認爲市場已經迎來轉折點。

穆迪商業房地產經濟分析主管凱文·費根 (Kevin Fagan) 表示：“越來越多的跡象表明，市場觸底反彈，精明的業主甚至以低於購買價的價格出售其房產，這有助於爲寫字樓價值創造某種定價基準。”

穆迪在 8 月份基於公共記錄數據的報告中表示，自美國第一季度末以來，已有 7 處寫字樓以超過 1 億美元的折扣出售，而第一季度只有 1 處，2023 年全年只有 2 處。

穆迪稱，出售的名單包括曼哈頓中城的一棟辦公樓 - 西 50 街 135 號 - 以比原價 2.85 億美元低 97% 的價格成交，虧損 2.765 億美元。穆迪還列出了芝加哥、西雅圖和華盛頓特區的辦公樓銷售情況

穆迪列出的另一個例子是百老匯 1740 號，與之前的購買價相比，其售價虧損 4.16 億美元。投資者在針對其出售的 AAA 級債券上蒙受損失，這是自 2008 年以來的首次。

購買了 1740 Broadway 的黃石房地產投資公司沒有迴應置評請求。出售 135 West 50th Street 貸款的瑞銀和代理這兩處房產出售的仲量聯行均拒絕置評。

降息提振經濟

由於缺乏定價基準，業主們一直不願意出售，因爲交易量下降導致定價預期不匹配。他們選擇延長或再融資現有貸款，以度過降息時期，並提高他們保留這些房產的能力。

房地產行業遭受空置率低和收入低的雙重打擊，導致業主難以償還現有貸款的利息。

穆迪的研究指出，即使降息，未來 12 個月內到期貸款約 190 億美元，其中近 72% 的借款人仍可能難以進行再融資，因爲他們可能需要拿出平均 30-35% 的股本才能獲得收購貸款。

華盛頓特區地區貸款機構 EagleBank 的首席貸款官瑞安·雷斯 (Ryan Reiss) 表示：“今年年底和明年初，(一般市場) 將會有一些大額餘額通過銷售交易進行。”

美聯儲最近自 2022 年以來首次扭轉美國利率方向，在 9 月份降息 50 個基點，並承諾進一步降息。

然而，私人貸款機構 Bridgeinvest 的創始人亞歷克斯·霍恩 (Alex Horn) 表示，儘管降息 50 個基點可能帶來“漫長隧道盡頭的曙光”，但“(商業房地產) 市場復甦至少需要降息 300-400 個基點，才能彌補房地產估值的大幅下跌”。

最近一個推動該項目的貸款機構是 Parkview Financial，根據 Parkview 首席執行官保羅·拉希米安 (Paul Rahimian) 的說法以及路透社看到的一份機密發行備忘錄，該公司在紐約、新澤西和康涅狄格州的一場拍賣會上提出出售七筆價值 3 億美元的多戶住宅和辦公室貸款，其中部分貸款已在履行中，部分貸款已在訴訟中。

拉希米安表示，他的公司收到了多份報價，計劃在未來六週內完成交易。他說，有三份貸款被擱置。拉希米安表示，該公司計劃利用出售所得來發放新貸款。

Waterfall Asset Management 資產證券化策略主管 Keerthi Raghavan 表示，此類銷售正在創造機會。該公司去年投資了近 20 億美元購買以大幅折扣出售的債券和貸款。

他說：“我們認爲，隨着前端利率降低，基本面問題不會在一夜之間消失，而且資產負債表上仍有大量商業地產資產需要出售或解決，這應該會導致供應量繼續上升。”