樓市政策密集發佈，房價會起底反彈麼？

作者 | 燕大

樓市政策密集發佈，房價會起底反彈麼？

430頂層定調，明確“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”，這表明當前房子庫存壓力大，除新房存量之外主要就是二手房掛牌量大。

但按照現在的樓市狀況，還繼續像過去幾十年那樣讓無數接盤俠消化存量房是不現實的，因爲房價已經翻了許多倍，十幾年前你努力打工賺錢還有機會湊足首付，但現在，面對北上廣深及許多二三線中心城區動輒超過幾萬塊每平的房價，打工那點錢能吃飽喝足就不錯了。

所以，“統籌研究消化存量房產”，核心點就在於誰出錢、誰來起到“發動機”的帶動作用，在這個大前提下，解決存量的方式無外乎就兩種。

一種是以地方政府作爲主要收購方、市場主體（民企）次之，收購舊房轉化成爲長租、保租、公租等用房利用，做長期持有投入。一方面給海量存量房去庫存、讓供需平衡、託底樓價，一方面可以給大量城市中漂着的人解決住的問題，另一方面又能促進賣掉舊房的和有實力的羣體更有動力去購買改善型新房。

這種方式可謂一石三鳥，而且可持續性較強，畢竟北上廣深等核心城市，任意一座隨便都能找出至少幾百萬需要解決住的問題的中青年羣體，二三線省會城市，需要解決住的問題的年輕人也不在少數。

之前鄭州“以舊換新”，框架就是這種模式，國有平臺收購舊的，居民拿了錢再買新的，收購舊的房源作爲保障性租賃住房。

這種模式比較值得推廣，運營得當，就既能規模性解決商品房供大於需的難題，並解決衆多打工人住的問題，又能提高商品房交易活躍度、託底房價。

另一種，“躺平式”，頭痛醫頭、腳痛醫腳，深層次問題先放着，單純的讓有錢人繼續多買房，反正全國生力軍都往大城市擠尤其是一線城市，只要放開點口子就能維持住樓市。

邏輯上是沒錯，鼓勵有錢人多消費、多買房，北京發佈的政策就是這種，簡單理解，在北京擁有1-2套房的，現在有資格在五環外再買1套了。

從投資者角度看，這也是一種利好，畢竟，放鬆限購就意味着會有大量資金進入樓市，不管這個資金是誰的，有熱錢進入市場就能帶動交易量和相關產業鏈。

但是面對並不明朗的樓市，又有多少人會闖進去呢？抄底是要冒巨大風險的，抄到半山腰就廢了。

本來我以爲存量房產去化方式也就這兩種，沒想到還有更“牛叉”的。

濃眉大眼的滬上也搞房子“以舊換新”！但它的以舊換新跟鄭州模式完全不同。

既不是讓國有平臺收購舊房轉做保租房，也不是繼續鬆綁、讓有房有錢人多買房，而是針對計劃出售舊房併購買新房的居民，先讓其與房企達成購買新房意向，再由房產中介優先推動其舊房交易，舊房成功賣出後按約完成新房交易。

這就是上海版的“以舊換新”，說白了就是先鎖定你要買新房再給你找個大中介賣舊房，我是沒看出跟之前“改善型需求”有啥區別，看似幹了啥又好似啥也沒幹。

整體來看，上面三種去化模式，除了鄭州那種由國有平臺來收購的以舊換新之外，剩下的要麼是繼續放開口子讓有錢有房的繼續買房，要麼就看似幹了啥又好似啥也沒幹。

北上的去庫存騷操作雖然名義是利好，但個人覺得房價一時半會難穩住，大概率還會往下走一走，因爲這些方案的本質仍然是換湯不換藥，並沒有解決樓市的深層次堵點。

現在覈心城市房地產遇到的最大問題，個人覺得是收入和需求上的不匹配。

已經解決住的問題的，再買房大多是爲資產保值和投資；未解決住的，靠正常收入往往買不起房，租賃市場也不完善伴隨不公平，提燈定損那種極品房東雖然少見，但坑租客的二房東比比皆是。

說白了，核心城市樓市去庫存，是要讓有錢有房的人繼續買房，畢竟，北上廣深及二三線核心區位的房屋價格早就漲到天際，倒退十幾年咬咬牙掏空六個口袋還能湊夠首付，現在就算你把螺絲打冒煙也基本沒可能。

不是不夠努力，而是房價已經讓很多努力變得只能仰望，望房興嘆，不是靠打工能買得起的。

宏觀上要給存量房去庫存，個人覺得不單單要從減少土拍減少新增樓盤一端降低供應，主要是得增加需求、擴大需求。

但是想讓有錢有房的人繼續買房，前提就是得讓房價保值甚至升值，越跌越便宜反而沒人買，當然也別指望核心城市的房子會跌到白菜價，真跌到那種程度估計大部分人要考慮的是吃飯問題而不是買房了。

這就形成一個悖論，房價再漲對經濟對民生都沒好處，但持續下跌顯然又不利於房地產長且複雜的上下游產業鏈企業、生態，但不漲持續跌，拋的人就越多。

個人覺得，最好的辦法，或許就是先真正去解決大城市普遍存在的住的問題，長租也罷、不允許賣也罷，不論外部房價如何，起碼居者有其屋；其次，投資型的，完全可以逐漸像成都那樣放開限購，房子增值還是貶值由市場說了算。

住的問題喊了好多年，這裡頭最大的障礙可能是長租房保租房這活兒吃力不討好，沒法賺快錢，也顯不出明顯業績，有時候不如砸幾個億搞景觀石綠化帶好看。

但是，樓市陷入各種悖論當中，不保值就容易跌、越跌越沒人買，再漲又不利於國計民生，而在目前核心城市房價的基數上，不論漲跌，未解決住的問題的羣體大概率都解決不了住的問題。

所以，從這些角度看，很難說房地產市場成熟更沒法說它到底了，如果不解決根本卡點很大概率仍然會處於下行通道。

市場最終會倒逼核心城市真正解決住的問題，否則很難讓樓市真正回暖。