樓市“銀十”火爆開局：深圳744人3小時搶光332套房，廣州現外地客空轉定金鎖房
本文來源：時代週報 作者：樑爭譽
國慶“黃金週”，置業顧問田凱洲賣掉了十幾套房子。
這“潑天富貴”始於9月29日——這一天，上海、廣州、深圳先後宣佈調整房地產政策。第二天，北京也宣佈調整首付比例、優化限購政策。
北上廣深集體“出手”，疊加此前央行宣佈下調存量房貸利率、中央政治局會議發聲促進房地產市場止跌回穩等一系列舉措，購房熱情瞬間被點燃。
9月30日晚上九點半左右，田凱洲所在的項目還有五六組客戶圍着置業顧問算價，“客戶不讓下班。”他說，政策密集落地後，大量原先還在觀望的剛需客戶，對市場有了信心，“該下手就下手了。”7天假期，田凱洲和團隊一共賣了一百多套房，提前且超額完成了任務。
不止是田凱洲，北上廣深很多地產從業者忙得“微信運動步數在五位數”。北京街頭再現“打街霸”的名場面，上海“首開售罄”樓盤擠滿了等待下一次開盤的客戶，廣州售樓處不乏遠道而來的海外客戶，深圳的渠道人員自備激光筆帶客戶看房，因爲“置業顧問已經分配不過來了”。
克而瑞統計數據顯示，“黃金週”期間，北上廣深市場熱度穩步回升，新房和二手房成交均大幅增長，北廣深新房認購面積約44.75萬平方米，環比（2024年9月24日-9月30日）增長190%，同比（2023年9月29日-10月6日）增長42%；北上廣深二手房成交面積約83.78萬平方米，同比增長262%。
“政策利好疊加房企加強營銷力度，整體市場認購數據顯著好於9月和五一假期，總體市場有止跌回穩態勢，北上廣深屬政策利好直接受益者，新房和二手房成交均有了大幅回升。”克而瑞表示。
樓市“銀十”拿下開門紅，但從業者更關心政策效果是否可持續。
田凱洲說：“從現在的表現來看，市場回穩，但還沒回漲。”
“無論是2023年8月的‘認房不認貸’，或是2024年‘5.17新政’均帶來樓市短期回升，本輪樓市復甦持續性值得關注。”平安證券認爲，若基本面持續驗證有望帶來行情繼續演繹。
深圳一品牌房企人士向時代週報記者表示，每一輪政策刺激都會讓部分正在觀望的購房者下場，但目前市場的觀望情緒還很濃重，“只有讓更多人相信政策的決心和能力，才能從根本上扭轉局面。”
“從另一方面而言，政策層面還有更多的底牌可以出，目前或尚未達到政策的天花板，監管層後續可能會持續釋放新舉措，以推動市場有效修復。”該人士進一步補充。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉持相似觀點，“主管部門明確了‘止跌企穩’的新基調，再加上樓市下跌導致的風險已造成巨大的影響。”
新一輪政策已經在路上。
10月12日，國信辦召開新聞發佈會，財政部副部長廖岷表示，下一步將積極研究出臺有利於房地產平穩發展的措施。
中指研究院政策研究總監陳文靜認爲，四季度房地產“一攬子”配套政策有望加速落地，或將圍繞落實好存量政策、加速推出增量政策展開。年內隨着各項政策不斷落地落實，房地產市場的改善或也值得期待。
龍頭房企“黃金週”訪客超10萬批次
“黃金週”期間，一線城市售樓處迎來了熱鬧場面。
廣州全域解除限購後，多個樓盤出現外地購房者身影。耀勝新世界廣場一名工作人員告訴時代週報記者，項目近期有多位客戶來自境外，一對常年往返內地與香港的夫妻首次到訪就購入一套大面積產品；新加坡籍華人陳女士提前空轉定金鎖定房源，假期與家人到訪項目落實細節並認購。
限購解禁後，廣州售樓處擠滿來自各地的客戶，受訪者供圖
廣州中原監測數據顯示，國慶期間廣州市場各實時指標均創年內峰值，來訪量、諮詢量顯著增加，全市150個重點項目平均來訪量392組，9月爲85組；認購量25套，9月爲5套。
上海的售樓處同樣人頭攢動。在9月底開盤即售罄的龍湖觀萃，假期依然涌入大量看房客戶，成爲二批次開盤的重要支持。龍湖觀萃工作人員向時代週報記者透露，項目每日接待客戶量約100組，“客戶普遍認爲，相關政策降低了上車成本，現在是買房的好時機。”
在北京和深圳，即便置業顧問忙到沒空吃飯，依然有部分購房者不得不“自助”看房——“蹭”着聽沙盤講解，自己去看樣板間。
葉寧是售樓處裡“人山人海”中的一員。她在假期安排了兩次周邊遊，趁着出遊間隙跑了一趟售樓處。這個樓盤在葉寧每天通勤的必經之路上，因爲“不着急”一直沒有深入瞭解。
“現在首付比例、房貸利率都降低了，對我們來說是很好的時機。也趕上孩子上學的節骨眼，我們現在的房子對口學區比較一般，基礎教育還是想讀好一點的公立學校。”葉寧說。由於項目接近售罄，葉寧並沒有出手，“看房的人絡繹不絕，只剩幾套低層和頂層的了。”
購房者熱情高漲，開發商的喜報久違地刷屏朋友圈。
萬科宣佈，國慶期間銷售額超百億。其中，南方區域累計成交1098套新房，銷售金額爲31.2億元。萬科相關負責人表示，南方區域假期銷售總額超過9月全月，提前完成10月的全月任務，國慶期間任務完成率超過200%。
萬科在廣州的黃埔新城、都會四季、理想花地等項目認購總額接近30億元，多個單盤銷售套數超過200套。其中，黃埔新城來訪突破2000組，成交突破210套。
今年“黃金週”，保利發展來訪量超過10萬批次，累計成交額約260億元。國慶期間，保利廣州30盤“各有大招”，推出千套品質房源、千萬補貼，助力客戶無憂購房。
華潤置地深圳公司表示，新政“止跌回穩促信心”，8天（9月30日-10月7日）16個在售樓盤銷售突破1000套，銷售額突破30億元。
卓越集團大本營深圳地區突破20億元銷售大關。位於深圳龍華的珺奕府銷售金額超10億元，9月29日新政甫一發布就有客戶連夜趕到項目購房，不乏來自上海、江蘇、江西等地的外地客戶；廣州卓越晴翠府成交60套，成交金額近2億元。
根據中指研究院監測，一線城市在政策優化推動下，各項目到訪和認購量明顯提升，廣深表現優於京滬。
中指研究院調研項目中，北京的假期認購量是9月的1.3倍，熱點區域項目轉化率在10%以上；上海認購量與9月持平，信心提升疊加中介發力推動轉化率提高；廣州認購量是9月的2.2倍，保利發展、越秀等房企多個項目“十一”期間到訪超1000組；深圳認購量同樣高達9月的2.2倍，多個項目到訪超1000組，部分樓盤出現樣板間排隊等候現象。
“一線城市除優質改善項目延續較好去化外，‘十一’期間多個剛需樓盤銷售也出現明顯好轉。”中指研究院指出。
中指研究院研究副總監李益峰認爲，目前“銀十”開局表現超預期，核心城市市場回穩態勢明顯，居民置業信心開始恢復，預計短期內新政將繼續顯效，同時假期認購數據的大幅回升也將逐步在網籤數據中得以體現，10月市場銷售數據或將出現明顯增長。
“日光盤”再現、豪宅盤火爆
“銀十”開局取得超預期的效果，這一火熱勢頭能否延續，成爲市場的關注焦點。
深圳一品牌房企人士認爲，房地產的問題歸根結底是信心的問題。“這一輪政策與以往其他政策相比，力度大、誠意足，形成了‘立體佈局’，再加上這三年來房價下跌到了一個相對合理的價位，所以這一輪迴升的力度較往期來得更加猛烈。至於這輪迴升能持續多久，同樣也是信心問題。”
未來依然存在不確定性，於是開發商選擇把握機遇，抓緊買房。
以深圳爲例，多個項目壓縮蓄客週期，“搶跑”入市。
深圳市房地產信息平臺數據顯示，10月至今，深圳已批覆7張預售許可證。可供對比的是，9月深圳批覆了10張預售許可證。
深業上城學府是新政落地後首個入市的新盤。
10月1日，深業上城學府開放實地樣板間，首日接待客戶超過2500人次。10月8日，項目獲批入市並開啓登記，備案均價約8萬元/平方米，最終吸引744批客戶認籌登記。10月13日，項目正式開盤，歷經3小時332套房宣告售罄，是深圳今年第二個“日光盤”，收金26億元。按照過往經驗，一個新盤從備案到選房，大約需要經歷兩週時間。
深業上城學府所在的非限購區龍華，是深圳新房供應量最大的區域之一，時代週報攝
在國慶期間順銷收金超27億元的中海·深灣玖序，已宣佈加推三批次產品。中海·深灣玖序三次備案時間分別爲6月21日、9月27日、10月11日。在9月中旬開放展示中心的卓越·前海未來城，計劃本月底入市。
北京市場亦有豪宅項目入市大賣。
10月13日，由中建智地開發的東四環豪宅北京宸園開盤，在6點59分就迎來第一組選房客戶。該項目推出建築面積約145-249平方米的大戶型產品，備案價在11.5萬 -13.5萬元/平方米之間，總價在1700萬-3400萬元之間，首開收金61.5億元。
此外，中建智地旗下另一項目北京璞園PARK與北京宸園同日開盤，首開銷售額約22億元。中建置地一天就賣了83.5億元。
“雖然市場上已經有部分開發商公開提出收回折扣、漲價等論調，但整體而言，當前市場上的主流策略還是平穩跑量爲主，希望通過銷量帶動市場的熱度和信心，部分處於籌備期項目也會抓緊時間開盤入市，借產品和政策的利好搶佔市場。”深圳一品牌房企人士表示。
房地產政策持續加碼
房地產回暖來之不易，各大主管部門陸續下場，呵護市場。
10月12日，國新辦舉辦新聞發佈會，財政部相關負責人出席，介紹“加大財政政策逆週期調節力度，推動經濟高質量發展”有關情況。
財政部副部長廖岷從三個方面明確未來房地產政策的發力方向。
一是允許專項債用於土地儲備，主要是考慮到當前閒置未開發土地較多，支持地方政府運用專項債回收符合條件的閒置存量土地，利於減少閒置土地，增強土地供給調控能力。
二是支持收購存量房，加大保障性住房供給，考慮到當前已建待售住房較多，將採取用好專項債收購存量商品房，並繼續用好保障型安居工程補助資金，支持方向進一步優化調整，適當減少新建規模，支持地方更多通過消化存量房方式收購。
三是及時優化完善相關稅收政策，正在抓緊研究明確和取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅政策。
“支持地方政府使用專項債券回收符合條件的閒置存量土地，這項政策擴大了專項債的使用範圍，使地方政府有更充裕的資金用於回收閒置存量土地，打通了收儲缺乏資金的‘卡點’。”中指研究院企業研究總監劉水錶示。
劉水認爲，當前各地閒置未開發的土地相對較多，之前成交的土地，房地產企業無力開發。政府使用專項債回收房企閒置土地，有助於房企回籠資金，將幫助房企緩解流動性和債務壓力。
收購存量房用作保障房，亦是去庫存的積極舉措。
“此次明確了財政政策對消化存量優化增量的支持，對消化房企庫存房源落實了財政支持，屬於第一次。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認爲，收購存量房具有積極作用，既化解了存量商品房的庫存風險和壓力，也使得地方政府保障房房源籌集工作加快推進。“後續包括配售型商品房、共有產權住房、人才住房、公租房、安置房等各個領域，其來源或很大程度上和存量商品房掛鉤。”
對於稅收政策的優化，業內普遍持肯定態度。
“若取消普通住宅和非普通住宅標準，交易稅費將極大地下降，比如購買144平方米以上住房的契稅將從3%下降至1%。”李宇嘉認爲，稅收政策將會是後續的重點，未來可能還有降低或減免二手房交易契稅、增值稅、個稅等等。
據樂有家研究中心測算，以深圳過戶價800萬元（原登記價300萬元）的房子舉例，若“豪宅稅”取消，可以節省28.81萬元稅費。
“在剛需和改善佔主導的情況下，市場對價格和交易成本比較敏感，若二手房交易稅費下降或減免，上述稅種最大稅負節約在房價的5%-8%。按照過去的經驗，稅費的下調將產生極大的降成本效應，有利於釋放門檻上的需求。”李宇嘉表示。
“9月以來，中央政策持續加碼，一攬子宏觀政策大禮包推出，將積極提振房地產市場。本次一線城市房地產政策調整積極且迅速，房價止跌回穩路徑顯現。預計一線城市的政策調整將對需求側形成有力支撐，並逐步改善房價預期，進而輻射二三線城市從而逐步實現房價止跌回穩，帶來房地產基本面改善。”開源證券表示。
（應受訪者要求，田凱洲、張寧爲化名）
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