廣州樓市新政落地：有銀行首套房利率最低3.35%，放開第三套住房貸款超市場預期

南方財經全媒體記者龐成 許爽 21世紀經濟報道記者家俊輝 廣州報道

廣州樓市新政出臺後，各家銀行火速落地。

5月29日，南方財經全媒體記者從廣州多家銀行了解到，多家銀行已執行落地廣州樓市新政的相關安排。

新政落地後，廣州地區銀行房貸利率較主流的執行情況爲：首套房最低利率爲3.4%，二套房最低利率爲3.8%。有個別銀行則是打出“首套房利率最低3.35%”，低於主流利率5個bp。

此外，廣州此輪樓市新政還提出進一步優化住房限購政策、住房套數認定等措施。受訪人士認爲，上述多個措施超出市場預期，除了需求端的政策，後續還應該配合更多配套政策，同時建議此前部署的國企下場收房儘快落地，以此加速庫存去化，穩定價格預期，提振市場信心。

首套房最低利率3.4%、二套房3.8%

5月28日晚間，廣東市場利率定價自律機制根據廣州房地產市場形勢變化及市政府調控要求，對廣州市差別化住房信貸政策作出調整。

根據新政，對於貸款購買首套商品住房的居民家庭，商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於15%，對於貸款購買第二套商品住房的居民家庭，商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於25%。首二套均取消利率下限。 據瞭解，新政自2024年5月29日起執行，在2024年5月29日前（不含5月29日），已完成商品房買賣合同或房地產買賣合同網籤，商業性個人住房貸款政策按原規定執行。

29日，南方財經全媒體記者從廣州地區多家銀行處瞭解到，各銀行在上述新政出臺後，已積極貫徹廣州人民政府辦公廳及人民銀行廣東省分行要求，即日起即嚴格遵照自律機制決議，執行上述差別化住房信貸政策，確保與新政要求保持一致，最低首付比例均按最新調整執行。

在房貸利率調整方面，工商銀行廣州市分行有關負責人告訴南方財經媒體記者，根據最新的五年及以上LPR利率計算，該行執行新政前，廣州地區首套房房貸利率爲LPR-10bp，即3.85%；二套房貸利率爲LPR+30bp，即4.25%。執行新政後，廣州地區執行的首套房最低利率爲LPR-55BP，即3.4%；二套房最低利率是LPR-15BP，即3.8%。

“新政發佈後，我行立即跟進執行，授權當地機構根據市場實際情況實行差異化定價，目前，廣州執行的首套房最低利率爲LPR-55BP（3.4%），二套房最低利率是LPR-15BP（3.8%）。”中國銀行廣東省分行表示。

此外，郵儲銀行、民生銀行等主要銀行均表示已跟進調整，調整情況與前述工行情況一致。

但亦有個別銀行打出“首套房利率最低3.35%”。

29日，南方財經全媒體記者注意到社交媒體平臺上流傳一則“廣州農商銀行預通知”。通知稱，該行積極響應廣州樓市新政，個人住房貸款政策調整如下：首套執行1.5成首付，利率 LPR-60bp（目前爲3.35%）；二套執行 2.5成首付，利率 LPR-20bp（目前爲3.75%），執行節點以5月29日 （含）網籤開始。廣州農商行首二套房地貸利率均低於國有行及部分股份行5個bp。記者向廣州農商行某支行貸款業務工作人員覈實上述情況，該名工作人員表示調整屬實，但具體執行仍待內部正式下發通知。

多家銀行表示，將積極優化信貸資源配置，提升服務效率，確保政策紅利有效傳導至終端客戶，同時加強風險管理，確保信貸業務的長期穩健發展，爲居民提供更加高效、便捷、穩健的住房金融服務。

據南方財經全媒體記者測算，執行新政後，若以“300萬元貸款本金、30年期、等額本息”情況爲例，廣州市民購買首套房的月供額變化情況爲：調整前利率若爲3.85%，月供爲14064.25元。調整後，若以目前各銀行主流的執行利率3.4%計算，月供爲13304.44元。如此對比，每月月供減少了759.81元。

此前，5月貸款市場報價利率（LPR）出爐，5年期以上LPR爲3.95%，報價均與上月持平。這亦是自今年2月，5年期以上LPR大幅調降25基點以來，LPR已連續3個月維持這一報價。短期內LPR是否仍有下降空間，進而帶動房貸利率下調？

日前，中國民生銀行首席經濟學家溫彬撰文表示，在今年2月5年期以上LPR大幅調降25bp，着力穩定房地產市場之後，5月17日，央行又接連推出多項政策，給予居民更多買房優惠，打開居民加槓桿空間。隨着地產行業重磅政策集體發佈，住房貸款利率下調空間進一步打開，有助於從供需兩端穩定地產、提振信心和需求，也使得通過再度調降LPR來呵護地產的緊迫性和必要性下降。

放開第三套住房貸款超市場預期

值得注意的是，廣州此次樓市新政中放開非限購區域的第三套住房貸款，超出市場預期。根據廣州現行規定，越秀、海珠、荔灣、天河、白雲（不含江高鎮、太和鎮、人和鎮、鍾落潭鎮）、南沙等區爲限購區域。

5月28日晚間，廣州市人民政府辦公廳印發《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》（下稱《通知》）。《通知》提出，在非限購區域內，對於擁有2套及以上住房並已結清相應購房貸款的居民家庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構可根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握並具體確定首付款比例和貸款利率水平。這意味着，各商業銀行擁有對該情況首付款比例和貸款利率水平制定的自主權。

“三套房可以貸款，這直接超出了國家過去差別化住房信貸政策對於三套以上不能貸款的限制。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對南方財經全媒體記者表示，這從側面說明，目前市場加槓桿購房的意願比較低，需要提振貸款的積極性。此外，房貸業務對銀行而言仍屬於優質資產，銀行也願意放貸。特別是在前面兩套房貸款償還的情況下，業主的淨資產還是比較高的，銀行再次發放貸款，其風險就比較低，畢竟抵押物是充沛的。

根據《通知》精神，若廣州市民符合條件，在結清貸款情況下，計劃於非限購區域購買第三套房，第三套房首付比例及利率應如何執行？是否如市場部分傳言的“第三套房首付比例及利率比照首套房標準”？

對此，多家銀行在迴應南方財經全媒體記者採訪時沒有透露具體落地方案，均表示將根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握並具體確定首付款比例和貸款利率水平。

而民生銀行廣州分行在迴應時稱：“我行將根據客戶的負債情況收入能力等情況綜合判定第三套房貸款成數，待報請總行審批後可執行。”

《通知》提出，居民家庭在購房所在區內無住房且符合購房條件的，新購住房貸款可按首套住房認定；在購房所在區內符合“租一買一”“賣一買一”條件的，新購住房申請住房貸款政策可按覈減後名下住房套數認定。對此，李宇嘉認爲，廣州本次提出分區域認定套數的政策，即對於房貸中套數的認定主要看行政區域內擁有住房的套數，這一舉措在一線及二線核心城市中，具有一定創新性。

此外，《通知》提出，即日起，在限購區域非本市戶籍居民家庭能提供購房之日起前6個月在本市連續繳納個人所得稅繳納證明或社會保險證明的，可享受戶籍居民家庭購房待遇。根據此前廣州市規定，非本市戶籍居民家庭在上述區域限購1套住房，購房條件爲從購房之日前在本市連續繳納個人所得稅繳納證明或社會保險證明滿2年。

李宇嘉認爲，以廣州爲核心的珠三角外來人口比較多，佔比大，非戶籍人口住房需求潛力較大。“不過，若要進一部分激活非戶籍的人口購房能力，除了降門檻（鬆綁限購、限貸）外，還要降成本（利率不設下限、降低稅費），降低房價。近期，上海、廣州的政策都沒有涉及減稅。我認爲，還應該在降低稅費上出臺相關政策。”