兩部門祭出樓市“王炸”組合拳：首付比例降至歷史最低、取消房貸利率下限

財聯社5月17日訊（記者 李潔）今日兩部門祭出樓市“王炸”組合拳，接連發布三條關於住房貸款方面的重磅利好政策，樓市信貸最寬鬆時代來臨。

5月17日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發佈通知提出，對於貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於25%。

同時，央行還宣佈取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限，並下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。

“這次的調控力度之大，是之前從來沒有過的，是國內房地產發展歷史上最寬鬆的一次。其能級超過以往同類型所有寬鬆政策，可謂歷史級的樓市提振政策，影響深遠。”易居研究院研究總監嚴躍進表示。

多位分析師表示，以上新政從需求端出發，政策調整後首付比例、房貸利率均將處於歷史低點，將大幅度降低購房門檻及購房成本，居民的購房門檻和房貸利息成本降至歷史最低。未來，存量房貸利率也有望降低。

“可以看出，監管層穩定房地產市場的決心非常堅定。本次針對房地產出臺的寬鬆政策，意在推動房地產行業和經濟復甦，從各項舉措來看，監管層決心之大已超出市場此前預期。”中原地產首席分析師張大偉告訴記者。

首付比例寬鬆幅度刷新歷史紀錄

樓市首付比例最低的時代，即將來臨。

本次兩部門宣佈下調首付比例下限後，首套房首付比例不低於15%，二套房首付比例不低於25%。

在此基礎上，中國人民銀行各省級分行、國家金融監督管理總局各派出機構根據城市政府調控要求，按照因城施策原則，自主確定轄區各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例下限。

多位分析師向記者表示，此次首付比例調整後，屬於按揭貸款歷史上最寬鬆的首付政策，降低幅度刷新歷史紀錄，首套房首付比例爲歷史最低。

“政策的調整無疑降低了購房門檻，利好購房者，也讓更多資金不足想要買房的購房者獲得上車資格。”諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙稱。

張大偉也表示，引導個人住房貸款實際首付比例和利率下行，將有利於降低居民首付負擔和成本，增強購房能力和意願。

據悉，當前全國多地已將首付比例降至20%、二套降至30%，僅有個別城市首付比例較高，如一線城市首套首付比例均爲30%，二套在40%-50%不等。

“本次央行下調首付比例下限後，預計將有更多城市跟進落實，一線城市也存在下調空間和預期，以進一步降低購房者置業門檻。”中指研究院市場研究總監陳文靜表示。

張大偉也認爲，未來北京等一線城市也有望大幅度降低首付比例和房貸利率。

事實上，今年以來，房地產市場表現不及預期，金三銀四成色不足，無論是新房還是二手房，量價齊跌，業主以價換量，市場情緒跌至低谷，行業信心不強。

“按照以往經驗，中央政策的鬆動對市場信心的提升效應大於地方政策。本次新政能刺激部分剛需及首次改善客羣入市，提振市場的活躍度，短期能促進房市加速改善。中期來看，當下居民市場收入預期弱，拖累購房需求的釋放，中期還需要依靠經濟就業環境的改善。”王小嬙稱。

房貸利率有望跌破3%

此次政策調整後，不僅購房首付比例將是歷史最低，房貸利率預計也降至歷史低點。

在公積金方面，央行發佈通知稱，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整爲2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整爲不低於2.775%和3.325%。

據記者測算，如以公積金貸款額度100萬元、貸款30年、等額本息還款方式計算，此次公積金首套房貸利率降低後，每月月供減少135元，累積30年月供減少4.85萬元。

與此同時，此次兩部門還取消全國層面首套、二套房貸利率政策下限，將房貸利率下限調控權給予地方。

“這意味着，中央層面不再設定統一的商貸利率限制線，各地可以根據自身經營情況自行做出調整。”王小嬙表示，此舉有利於各地結合自身情況出臺相對合理公平的房貸利率，在當前的貸款背景下，各地商貸利率將進一步下滑，後續房貸利率有望跌破3%，降至歷史最低水平。

“從全國看，除少數一線二線城市外，目前大部分房貸最低首套利率已經進入3.25時代。”張大偉表示。

根據央行公佈數據，截至3月末，全國343個城市（地級及以上）中，75個下調了首套房貸利率下限，64個取消了下限。根據中指院監測，超20城宣佈4月起階段性取消首套房貸利率下限；5月，南京、合肥相繼宣佈取消首套房貸利率下限。

“當前已有部分城市的部分銀行執行首套房貸利率在3.1%左右，本次央行取消全國層面房貸利率下限，政策利好擴展至二套房，預計將有更多城市下調房貸利率，一線和核心二線城市房貸利率下調空間也有望打開。”陳文靜稱。

國家統計局數據顯示，4月商品住宅銷售價格總體持續下滑，同時跌幅進一步擴大，“以價換量”趨勢加速。4月70城新房價格平均環比下降0.58%，跌幅較上月擴大0.25個百分點；二手住宅價格平均環比下降0.94%，跌幅較上月擴大0.41個百分點。

此外，從4月份70城新建商品住宅房價指數來看，房價環比上漲城市數量6個，較上月減少5城；其餘64城均環比下跌，佔比約91%；二手房依舊僅有1城環比上漲，其餘69城環比下降。

“央行、金融監管總局此次針對首付比例、房貸利率的調整，體現出監管部門對於穩定房地產市場的決心。政策進一步降低居民購房的首付門檻及購房成本，有望提振居民購房意願，若核心城市加快跟進相關舉措，將對市場產生更大的帶動作用。”陳文靜稱。

“伴隨各類支持性政策在逐步落地，以及政策落度力度與執行力的增強，樓市去庫存的力度未來也會越來越大。市場供求關係在未來1-2年內將逐步改善，屆時樓市將步入相對健康的發展軌道。”鏡鑑諮詢創始人張宏偉認爲。