理財週刊／林建甫：實價登錄 房價合理化第一槍

文／林建甫

臺灣未來房地產價格會漲還是會跌？很簡單，只要看房價所得比。臺灣的比值偏高，當然應該下跌。只是過去因爲預期作用，加上金融海嘯時代低利率的救市，炒房盛行，房地產不降反升。現在實價登錄開了房價合理化的第一槍，未來不合理的房價還會繼續修正。

據內政部最新的第二季報告指出，受油電雙漲、選舉結束與季節性因素等影響，臺灣整體調查地區的房價所得比爲八．五倍，其中，臺北市最高爲十四倍。聯合國曾計算合理房價所得比已開發國家爲三到六倍，開發中國家略高，大概可以到八倍。臺灣明顯太高。

而且聯合國的資料指的是整體國家的普查資料，以統計上的中位數房價及所得來算，因爲比較不會受極端值影響。但在臺灣目前的統計是以市場上交易的問卷來計算，而且臺灣的房價已經高到不是一般家庭買得起。

很多人說現在的房價是讓中壯年有房的人換不起房，讓年輕人買不起，能買的客戶已經是含有篩選的謬誤。因此臺灣房價所得比的計算倍數應該還更高，未來房價更應下跌。

有人說年輕人本來就不應買臺北市，但買新北市的新板特區、新莊副都心，一樣是望塵莫及。連蘆洲、三峽、樹林，以去年未滿三十歲平均年所得收入僅四十一．六萬元，或三十五至三十九歲平均年所得六十五．七萬元，都負擔沉重。用常理判斷，目前的房價讓年輕人已經沒有買房的可能性，就已經是不公不義。

房地產訊息或廣告通常是由建商、仲介提供，過去臺灣因爲沒有實價資訊，價格甚至嚴重的被扭曲。實價登錄公佈雖然沒有像西方完全透明，至少已經半透明，價格被上下其手變得較不可能。短期對賣方或仲介暴利不再，長期因爲開價與成交價差距縮小，交易速度加快，市場也變得比較有效率。

追求公平正義，政府應該對房地產稅制進行改革，卻對資本市場動刀。資本市場因此還蒙難，還好實價登錄總算爲公平正義的改革扳回一城。

【更多精采內容，請見《理財週刊》636期，便利商店及各大書店均有販售】【不景氣，靠自己爭氣。課程活動詳見www.moneyedu.org.tw】【2013臺股投資趨勢講座。活動詳見www.moneyedu.org.tw】