理財週刊／房地合一上路 重稅時代來臨

文．洪寶山

政府過去幾年爲了打房，抑制炒房風氣，積極推出多項政策，如課徵奢侈稅、房價實價登錄等，國內房市也出現降溫跡象。

中央銀行公佈去(2014)年十二月購置住宅貸款餘額(房貸)爲5兆8670億元，創下新高，但年增率降至3.9％，呈現連續四個月下滑的表現。

財政部預計在明年推出「房地合一實價課稅」，希望讓現在的房、地分別課稅的制度能整合，跟上全世界的稅制潮流。行政院爲免打擊面太大，已責成財政部作更周密規劃。中華民國地政士公會全聯會名譽理事長王進祥表示，臺灣在房市實施稅制改革無可厚非，但目前的房地合一稅制仍有許多細節需要再研議，建議政府應參考實務經驗，避免讓房地合一稅重蹈證所稅的覆轍。

國內房市面對兩大考驗

自從美國在金融海嘯後，實施量化寬鬆(ＱＥ)，全球步入低利率環境，熱錢四竄紛紛涌入房市，造成過去幾年臺灣房價愈炒愈高，房子愈蓋愈多，但空屋率高居不下，成爲投資客的市場。王進祥透露，雖然政府極力打房，但臺灣房市仍存在兩大問題，分別是貧富差距懸殊、窮人買不起房子。背後衍生出許多社會問題，前陣子上街頭的巢運，便是年輕人對於買不起房子而發出的抗議。 「冰凍三尺，非一日之寒」，王進祥指出，國內被炒高的房價，其實是經過長時間累積，臺灣房價從民國62年、69年、76年、77年、78年、87年、88年、93年、94年、100年和101年，一路走來經歷過一波又一波的推升。

目前在政策打房的方向之下，房價雖然沒有再大幅飆升，但也仍維持抗跌，回到經濟市場的供需表現。「對於未來的房市，可能仍維持抗跌，因爲遊資相當多，雖然目前美國量化寬鬆退場，今年將要步入升息，但我認爲，如果國內利率維持在三％以下，房地產都仍有表現空間。」王進祥說。國內貧富不均情形嚴重，有錢人仍是少數，對此，政府想要針對有錢人加稅，也是合理的作爲，而加稅後的稅收應該如何使用，也是全民關注的焦點，建議應該用在住房政策，幫助買不起房子的人擁有住所。

新北市逾萬件 每坪房價低於20萬現在的年輕人總感嘆買不起房子，但在實價登錄後，房價資訊透明，炒作的風氣大大降溫，王進祥建議，大家可以多利用實價登錄來找尋適合自己的物件。

爲符合年輕人的條件，王進祥特別統計出雙北市每坪房價低於二十萬元的物件，供民衆參考。

透過實價登錄資訊顯示，統計到去年十一月，臺北市每坪低於二十萬的物件，共有1379件；新北市共有13217件。其中，新北市又以淡水件數最多，達2817戶；鶯歌有1046戶；三峽有1167戶；汐止有1031戶。

目前年輕人面臨低薪資的環境，想要買房者，不如退而求其次，往接近市中心周圍擴散，找尋適合的物件，以新北市而言，就存在許多機會可以把握。

房地合一稅制 重稅時代來臨王進祥表示，想買房的人建議可以結婚之後再入手，由夫妻兩人共同分擔，可減輕壓力。以目前年利率2.2％來計算，若婚後夫妻選擇六、七百萬的房子，貸款六到七成，可貸款金額約四百多萬，每個月負擔的房貸約1.5萬元上下，以一個雙薪家庭而言，還算可負擔的範圍。

針對目前政府的政策方向，王進祥認爲，對富人加稅可被接受，但是否一定要推動房地合一稅制？他透露，目前的所得稅屬於中央稅，地政稅屬於地方稅，稅制改革問題，存在中央和地方之爭，房地合一稅是屬於中央稅，因此財政部堅持實施。

若政策未考慮周延就強制實施，對於民衆和政府都會造成不小的傷害。目前財政部堅持推動房地合一稅，但恐怕會將稅制問題複雜化。

由於稅制中有許多是較專業的專有名詞，一般民衆若沒有經過了解，也常常滿頭問號。針對房地合一稅，王進祥舉簡單例子，以財政部長張盛和位在士林的住所而言，一旦房地合一稅上路，賣掉房子後的資本利得，幾乎40％到50％要用來繳稅，臺灣將會和西歐和北歐一樣，步入重稅時代。

重稅對於臺灣房市和經濟將帶來哪些影響？王進祥說，若是房地合一使得稅率加重，對於想要賣房的人來說，爲了避開繳稅，可能會產生惜售的心態，沒有人願意在房市交易，將使得市場閉鎖，交易量急凍，影響不動產周邊行業，甚至造成經濟蕭條。

沒有人願意交易，政府能課徵的土地增值稅也會降低，造成稅收大大短缺，形成兩敗俱傷的結果。

近年來股票市場因爲政府要開徵證所稅，造成成交量急凍，大戶紛紛縮手，股市大跌幾百點，直接衝擊股民投資意願。

政府在欠缺實務經驗之下，政策常常無法符合民意，不僅未能達到目的，反而造成反效果。目前的房地合一稅，就可能步上證所稅的後塵，不得不三思。(文未完)

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