老舊電梯換新，困局如何破解？丨新測評
隨着房齡的增長，不少小區的電梯日漸老化，故障頻發，嚴重影響居民的正常生活和居住安全。數據顯示，截至2023年底，上海投入使用超過15年的老舊住宅電梯達46272臺，佔住宅電梯總量的29.95%；投入使用超過20年的老舊住宅電梯達18813臺，佔比12.18%。老梯換新，已經成爲上海老舊高層住宅必須直面的問題。
近期，多個小區居民向“新民幫儂忙”反映，因爲電梯老化，故障頻發，維修難以解決根本問題，居民迫切需要對電梯進行換新，但換梯又面臨着諸如誰來牽頭髮起、要走什麼程序、資金如何籌措等種種困境。對此，記者開展調查測評。
民聲調研：
>>>黃浦區 老西門新苑小區
未過檢驗 兩部電梯停運
近一個月來，西藏南路688弄老西門新苑小區18號樓的100多戶居民的日子過得非常煎熬：整棟樓的3部電梯因故障停運了2部，全樓居民每天只能擠在唯一運轉的電梯中上下樓。“這部電梯也是渾身毛病，嘎吱作響，每天上上下下讓人提心吊膽。”居民說。
據介紹，18號樓竣工於2007年，至今已17年。18號樓總高40樓，爲3梯3戶，也是小區內唯二40層的超高樓棟之一。因爲年代久遠電梯老化，近年來電梯故障不斷，維修頻繁，因爲有3部電梯可以輪換，居民還能忍受。
然而，就在上月初，物業的一紙通知讓居民的正常生活亂了套。“物業通知說，在年底電梯的定期檢驗中，兩部電梯經檢驗不合格，必須停運。”居民們表示，就在檢驗報告出來後，物業立刻停運了兩部電梯，只留下唯一的電梯正常運行。記者在居民提供的這份由上海市特種設備監督檢驗技術研究院出具的《電梯檢驗意見通知書》上看到，西藏南路688弄18號電梯有兩項不符合標準情況：“對重緩衝距超過最大允許值”和“懸掛鋼絲繩有嚴重鏽蝕現象”，檢驗結論爲“不合格”，檢驗日期爲2024年12月9日。
特檢院出具的電梯檢驗意見通知書
電梯停運後，物業之後的處理辦法更讓18號樓的居民炸了鍋。“物業根本就沒有徵詢我們業主的意見，就直接跟維保單位商定，出具了一個高額費用的維修方案。”居民們對此氣憤不已。記者在這份由上海中海物業管理有限公司蓋章的維修方案上看到，18號樓1部電梯的維修預算資金金額爲10.95萬元，由18號樓全體業主分攤，並從本大樓維修資金中列支。“一部電梯的維修費用就超過10萬元，三部電梯都要30多萬元了，我們大樓的維修資金也頂不住這樣消耗啊。”更讓18號樓居民無法接受的是，本來因爲電梯老化嚴重故障頻發，該棟居民已經啓動更換電梯的程序，現在卻要花這麼大筆費用來進行維修，實在是得不償失。
居民們表示，在18號樓已啓動換梯程序的情況下，希望採取更爲經濟的保底維修方式，維持電梯正常運行，並度過換梯過渡期。爲打破僵局，街道、居委、特檢局以及物業、居民代表等各方聯合召開會議。目前，物業表示將承擔相應的維修費用，讓電梯正常運行以保證居民的正常生活，其中一部電梯經維修後已經恢復運行，另外一部電梯尚待檢驗中。
>>>浦東新區 疊翠苑小區
驚魂頻頻 高齡梯難退役
家住浦東新區楊南路689弄疊翠苑小區36號居民樓的市民嚴先生向記者反映，去年11月28日上午，運營將近20年的電梯突發故障，他一度被困長達20分鐘。經歷“電梯驚魂”後，安全隱患始終未徹底解決，而小區其他多棟小高層居民樓內電梯同樣面臨“超期服役”，卻無法換新的尷尬境地。
記者來到現場後看到，位於36號樓內的這部電梯外觀已經非常老舊，走進內部，能夠明顯地感到腳底一陣搖晃，轎廂內嘎吱作響，讓人心中忐忑。記者瞭解到，小區共有28幢居民樓，其中6幢爲13層小高層。“這些居民樓內，共有6部電梯，都已接近20年的使用期限。”居民們說，其他樓棟的電梯也經常存在質量問題，不是運營時極不穩定，就是經常要“小修小補”，讓他們難以安心地上下樓。
36號樓電梯已經十分老舊
記者聯繫到服務小區的華欣物業管理有限公司。物業經理稱，事發後，物業方面敦促維保負責人立即到場維修，目前電梯已恢復正常運行。記者找到電梯維保方。一名工程部負責人坦言，由於電梯“老齡化”嚴重，部分控制面板發生損壞，經緊急更換零部件後，故障只是暫時被排除。
既然高齡電梯早該“退休”，爲何得不到更新？對此，小區物業經理坦言，由於該小區沒有成立業委會，維修基金無法啓用，導致電梯大修、更換等事宜是“一拖再拖”，成了多年難解的“老大難”問題。嚴先生和多位小區居民盼望，一方面，物業能給小區現有電梯做一次全面“體檢”，徹底排除隱患；另一方面，小區應當着手成立業委會，將老樓換梯事宜儘快提上議事日程。
>>>靜安區 望景苑小區
自籌資金 老梯成功換新
彭浦鎮望景苑小區3號樓的居民近期迎來了一個好消息，經過大半年的“攻堅克難”，樓內一部20多年的老電梯終於成功換新並交付使用，居民終於不用擔心再發生關人事故了。
望景苑小區建於2002年，由4幢18層高層和14幢11層小高層組成，有552戶居民。隨着房齡增長，電梯故障頻發，讓居民頭疼不已。3號樓是18層高層樓，樓內有兩部電梯。居民魯先生說，尤其是近兩年來電梯故障頻發，大家飽受折磨，“有時候坐個電梯，突然就被關在裡面門也打不開，實在是太嚇人”。而且，隨着電梯日益老化，維修費用也水漲船高，維修資金漸漸難以爲繼。
小區業委會副主任魯晶介紹，小區大多數電梯已處於超齡服役狀態。故障頻發的曳引機、報修即換的控制主板、磨損嚴重的鋼纜繩、日益老化的電氣開關等，每一次維修，少說幾千元，多則上萬元，小區公共維修資金一點點變少。最終等到修無可修的時候，還是要面對換梯這一問題。爲此，業委會等針對“爲什麼要更換電梯”“更換費用多少”“財政補貼有多少”“換梯施工、驗收需要多久”等進行詳盡解答，並繪製出《望景苑小區舊梯更新問答》宣傳海報，張貼到相關樓棟的電梯口。
3號樓內張貼的電梯更新問答海報
去年上半年，3號樓業主表達了更換電梯的迫切願望，併成立換梯工作小組。但擺在居民面前的一大難題是，根據代建方的方案，換電梯總費用是35.7萬元，而該樓棟維修資金餘額已接近續籌“警戒線”，如要換梯則需居民全額籌款。居民是否同意？每戶人家該出多少錢？“根據測算，我們採取階梯式籌款方式，以9樓爲中位數，9樓以下每戶逐層遞減，9層以上逐層遞增，這種方案最終被居民接受。”資金到位了，拆除舊電梯、安裝新電梯終於提上日程。
在望景苑小區換梯過程中，居委會、業委會、物業“三駕馬車”各司其職，均發揮重要作用。小區居委會負責人金夢表示，由於彭浦鎮此前未辦過更換電梯，流程怎麼走、找誰蓋章等問題都屬於“摸着石頭過河”，居委也一次次在鎮規建辦、自治辦、房辦、市場監督管理等部門間穿行，探路子、找對策、詢經驗，最終形成由居委會向房辦提出申請，黨政辦蓋章的簡易流程，也爲小區其他樓棟換梯提供了可複製的成功經驗。接下來，小區其它樓棟的換梯工作也將積極推進。
民聲建言：
■出臺明確的操作細則
根據2023年5月施行的《上海市電梯安全管理辦法》規定，投入使用滿15年的電梯可經評估後確定是否繼續使用或者對電梯進行修理、改造、更新。然而，與多層住宅加裝電梯相比，高層住宅換梯缺乏可參考的經驗和細化的指導方案，實際操作中面臨着流程、資金、技術等諸多難關。
此外，一些利好政策也爲老舊電梯的更新按下了“加速鍵”。去年7月，國家發展改革委、財政部聯合印發《關於加力支持大規模設備更新和消費品以舊換新的若干措施》，其中明確統籌安排3000億元左右超長期特別國債資金，加力支持大規模設備更新和消費品以舊換新，並將支持範圍擴大到老舊電梯等領域，每臺老舊電梯更新補貼最高或將達到15萬元。
居民們希望，職能部門能夠參考多層住宅加裝電梯政策，針對高層住宅換梯出臺類似指導意見，讓換梯過程更加順暢，也能讓居民真正享受到相關政府補貼利好。比如，目前普陀區就出臺了《普陀區既有住宅更換電梯軟法指引》，將商品房社區“換梯”工作方法以軟法指引的形式明確細節、規範責任，讓優秀經驗可複製推廣。
■“三駕馬車”發揮作用
電梯換新工作雖然屬於居民自治項目，但涉及相關流程的申報、維修資金的提取等，也離不開居委、業委會、物業“三駕馬車”的引導和支持。尤其是對於那些因爲業委會無法成立或沒有正常開展工作，而影響電梯安全評估和更換的小區換梯，更需要藉助外力的推動。
居民們認爲，“三駕馬車”應該協同發力，帶動居民羣策羣力、民主協商，做好電梯更換過程中重要事項的公示，推動換梯工作順利進行。
測評表
文字編輯：李曉明 徐馳
來源：作者：新民晚報 李曉明 徐馳