爛尾樓始作俑者 中國房企正在蛻舊換新

中國房地產走到今天這步田地，不少開發商成爲衆矢之的。創造爛尾樓的是他們，欠工程公司款項導致農民工要討薪、業主要討房的也是他們；房市好的時候，這些人賺得盆滿鉢滿。但這3年，中國地產開發商一個個倒下，面對困境，他們也有話要說。

2020年2月，COVID-19疫情爆發初期，中國政府喊出「一手抓防疫，一手抓生產」。既然房地產是火車頭產業，官方便要求手上有建案的廠商一定要動工。

在江蘇省某個「百強縣」（GDP排名全國前100名的縣）地產公司任職的劉總，當時看到了一份由縣府新冠防控疫情指揮部發出的「關於加快推進建設工地復工開工的通知」。人在海外的他，一直被急電回來處理開工的事。

2016年以後，中國政府已經在「打房」，2017、2018年，房價仍在高點。劉總說：「2020年還要逼大家繼續施工，目的是要讓農民工有就業。」結果當年工資上漲、水泥鋼筋等原物料上漲，房屋又超額供給，但其實經濟不好，購房者的需求跟不上。

經過一番折衝，劉總管理的建案在2020年5月開工，並於2021年8月拿到預售證。但當時仍在疫情管制，民衆看房不方便，加上大型房企恆大剛爆出債務違約，影響信心，整個2900戶規模的建案，截至2024年2月底，只售出了100多戶。

他說，如果沒有被催逼，以當時的形勢以及資金狀況，會延後再做開工決定。「我當時就跟（屬地）政府說，這樣下去會出事。」沒有回款，成本又增加，但政府人員不管。「我們就像被逼上了疾駛的火車，很多事不是自己能掌控」，「我覺得這是很大的重點，計劃式經濟、人爲干預、超額供給。」

今年3月，中央社記者採訪劉總的時候，他以一個「慘」字形容中國房地產的現況。他認爲，疫情期間政府強行要求開工、復工，讓整個房地產情況雪上加霜。

●中國房企狼性擴張 臺資傾向穩紮穩打

然而，不可否認，即使沒有疫情因素，中國房地產公司「高負債、高週轉」的特性，很容易就會「出事」。

前百腦匯華東區總經理吳文泉，以其在中國大陸約20年的地產從業經驗，比較了兩岸地產業者在經營上的不同。

他說，臺資的百腦匯早期在大陸花很多成本找地、選地，注重好地段帶來的商業效益，這背後要有足夠的資金支持；且一定等銷售完了，有錢纔買下一個地。「百腦匯在中國幾乎是賠了10年，到了2007、2008年各門店才都轉虧爲盈，國內企業家不可能做（長期等待）這樣的事。」

反觀同時期經營商業地產的陸資公司，常選郊區，拿地時成本很低，賣掉時翻3倍，很多時候，經營「地產」的味道更重於經營「商場」。

他以商業地產龍頭開發商萬達爲例，其策略是快速佔領市場，所以必須舉債開發；萬達和政府關係良好，拿地加上建設3年就完成，然後銷售回本，一年可能就有3、5個項目在進行。

當時上海正在加強建設，萬達遇到好的時機（地產利潤高、銷售快），這個模式還算順利。

吳文泉說，大約是2019年，碧桂園的高層告訴他，年度權益銷售目標是做到人民幣5000億元（約新臺幣2.2兆元），隔年是8000億元，再下一年目標是1兆元，「很狼性、很擴張、不考慮風險。當時政策風險已經出來了，還有市場風險，如果考慮這些風險，哪還會有後續這些問題？」

中國經濟學者、曾任重慶市長的黃奇帆在給復旦大學經濟學院講課集結的著作中說，中國房地產商的負債率是世界之最。中國的房地產商在2018年的總負債率是84%，而香港的房地產公司負債率是30%左右。

黃奇帆說，「整個中國房地產開發模式是大規模的基建、大規模的貸款，淨資本極低，像貿易公司、流通公司一樣在週轉。」土地批租、開發建設、銷售預售這3大部分都是高負債運行。

他表示，這種運行在房地產順勢向上、不會出現資金鍊斷裂的時候，房產商會賺很多錢；但是一旦逆週期發生，資金回籠不到位，資金鍊斷了，「高利息的負債會使他跳樓」。

●房市低迷 從業人員反而更忙

中國政府不是不想改變這種可能引發連鎖金融風險的開發模式，從2016年底就開始逐步限制房地產商融資條件，尤以2021年正式實施的「三道紅線」影響最大。沒有跟上監管腳步「債務瘦身」的地產商紛紛加速陣亡，政府政策反成爲這波房市困境的導火線。

中國一家全國性民營地產公司吳姓副總比喻切斷融資的影響，「好比有20個鍋子在燒水，理想上是有20個鍋蓋，但其實你只有5個鍋蓋。不過，只要時間把握得好，5個鍋蓋輪流蓋也可以應付得來。現在是連5個鍋蓋都借別人。」

開發商拚命蓋房，還得有買主「配合」。

從事基金理財業務的李先生描述中國房地產瘋狂時期的模樣。他有朋友幾年前在南京商業區買了7間小公寓，因爲不可能都使用合規的房貸，有些就用經營貸。在中國，經營貸有可能利率比房貸還低，但有隨時抽貸的風險，官方也不準以經營貸買房。

甚至還有人開班教授如何利用申辦多張信用卡來借款買房（錯開還款期），風險很高。李先生說，這兩年把槓桿用足的人，他們現在面臨房價下跌也會特別辛苦。

至於沒有倒下的國企開發商，則面臨更激烈的競爭。

在上海一家國營地產公司擔任銷售主管的杜小姐說，現在幾乎天天加班。爲何市場不好還這麼忙？

4月中旬，她接受中央社記者詢問時解釋，正是因爲房地產走下坡，買房羣體沒有大變化的情況下，大家更競爭。已經取得土地的房企，誰能趕快推案誰就搶到市場，對施工工期和品質的要求越來越嚴格，「像華潤、中海這些大型央企，還是很有組織能力的，做得又快、品質又好。它們一投入市場，其他家的項目就很難賣。」

正當許多屋主爲「保交樓」是否會在趕工下偷工減料擔心時，大型國企在競爭之下，房子的品質不斷提升，「又快、又好、又省」，但相關情況則反映在房企員工「很卷（過度競爭）、很累」。杜小姐認爲，市場競爭激烈，好處反而是追求蓋高品質的房子來吸引客戶。

●房地產不再高成長 房企數量將銳減

當前正是中國改革開放後，房地產業經歷最大調整的時刻，以後房市還會再起嗎？未來的房企會是什麼局面？

大多數的中國經濟學者都同意，中國房價不會再有像過去那樣飆漲的時機，也很少有大規模的建案。人口紅利消失、城鎮化增速變慢是主要原因，而中國政府也多次表態，要降低對「土地財政」的依賴。

安信證券首席房地產分析師池光勝在2023年出版的「走過繁榮：房地產的極限與未來」一書中指出，購房主體年齡人口爲20歲至49歲，這個羣體的峰值可能已在2012年前後出現；如果考慮城鎮化率的因素，中國城鎮購房年齡人口規模基本上也已經在2019年見頂，爲4.37億人左右，隔年迅速下滑，2022年已跌破4.1億人。

當前中國房市的重點是「去庫存」，考慮到現有的龐大庫存，整個房市要正常化還需要更久時間。即使房市進入常態，房地產的建設主要會是集中在省會城市、中心城市、都市圈等，不會四處開花。

因應這樣的情況，未來肯定也不需要這麼多房地產開發商。黃奇帆在2019年底便指出，往後10幾年，中國房地產開發企業數量會減少2/3以上。據統計，2018年在工商局登記的開發商一共有9.7萬個。體質不良或資本不夠雄厚的開發商，這幾年已經加速離場。

不只是數量上減少，行業內人士也期待房企有質的變化。

前面提及的地產商吳副總說，「現在出事的恆大、碧桂園這些民企就是『大』，全國蓋那麼多房，有什麼可圈可點的作品嗎？沒有。」他批評道：「當你只是需要個房子，你會想到恆大；而說到碧桂園，就會想到三、四線城市。」

他認爲，以前房企排名是看規模，未來優質但小規模的房地產公司會更受注意。這類公司老闆比較有理想性，不是一味追逐規模和做大，所蓋的建案口碑很好。這類小而美的公司在中國的房企中大概只佔10%到20%。

吳副總說，中國優質的房地產公司數量雖少，但每個地方都有，「我們需要讓這樣的企業成爲主流」。他形容現在是「黎明前的焦慮」，「未來肯定是好的。沒有挺過這一輪的企業都不是好企業。」