賴麗如／你相信臺灣空屋率是美國的七倍嗎？兩國空屋調查與統計方式之比較

▲最近網路有一篇文章指稱「臺灣的空屋率大概是美國的7倍」。（示意圖／記者張菱育攝）

● 賴麗如／資深媒體人

最近網路有一篇文章，亦被新聞轉載報導1。該文章指稱「臺灣的空屋率大概是美國的7倍，卻仍建案不斷，還有政府蓋的公共住宅，房價卻仍高居不下因爲持有成本太低」。這篇文章反映出空屋率和社會住宅的一些常見謬誤，值得提出討論。

首先，這篇文章引用了美國空屋率，但可能沒有注意到這些數據可能實際上來自於不同的調查研究，調查對象、調查期間及抽樣方法，甚至空屋的定義及分類都有所不同！

美國官方的空屋資訊主要來自下列調查：空屋及自有住宅調查（Housing Vacancies and Homeownership Survey, HVS）、美國社區調查（American Community Survey, ACS）、美國居住調查（American Housing Survey, AHS）、USPS、十年一次的人口普查（decennial Census）、郵政署調查（U.S. Postal Service, USPS），以及特定都會區（例如紐約市）的空屋調查。

其中空屋及自有住宅調查（HVS）、美國社區調查（ACS）、美國居住調查（AHS）屬於發佈週期較爲頻繁（每季到每兩年一次）且涵蓋面較廣（包含全美及主要都會區）的空屋調查資訊，網路上常援引的美國空屋數據也大多來自於這三種調查的結果。

經過數十年以上的發展，這三種調查對於空屋的定義已趨於一致，這幾種調查各有所長，美國社區調查（ACS）的涵蓋範圍最廣、訪查對象最多（2019年有效樣本高達兩百多萬）；美國居住調查（AHS）着力於各種居住情況的深入調查；空屋及自有住宅調查（HVS）因每季調查而最具時效性。

由此可知，如同我國官方空屋資訊來自於人口及住宅普查、低度使用（用電）住宅兩項調查因使用目的、定義和統計技術不同會產生不同的空屋數據，對於美國不同空屋調查所產製數據須詳加甄別，不宜任意使用。

全體住宅空屋率，還是自有住宅或出租用住宅的空屋率？

值得注意的是，不同於我國的空屋調查，美國的空屋調查有時會拆分「自有住宅」及「出租用住宅」兩種房屋類別，分別調查空置情況，再公佈市場待售「自用住宅空屋率」、待租「出租住宅空屋率」兩種數據。倘若不明定義，很容易鬧出以自有住宅或出租用住宅來比全體住宅空屋率的笑話。

例如美國空屋及自有住宅調查（HVS）每季發佈全美「自有住宅空屋率」及「出租用住宅空屋率」，2019年第四季分別爲1.4%及6.4%，但若依其公佈的經常性使用住宅數及空屋數合併計算，可知HVS調查中的2020年第四季的全美空屋率應在11.51%，三種數據相去豈止毫釐。

同樣以2019年的調查數據來說，美國社區調查（ACS）及美國居住調查（AHS）所調查估計的全美空屋率亦落在9%～12%之間。下表比較美國與我國空屋調查的結果（我國人口及住宅普查爲2011年調查數據，其餘爲2019年調查數據）：

透過上表，可知無論是何種空屋調查，只要是計算全體住宅空屋率，都不會得到「臺灣的空屋率大概是美國的7倍」的結論！

蘋果比橘子：臺灣、美國空屋的母體特性、定義和調查技術也不同

即使同樣是整體住宅空屋率，臺灣和美國也不宜橫向比較。例如臺灣、美國的住宅結構存在相當的異質性，直接決定抽樣母體及樣本差異。我國無論是領土廣裦、人口數、住宅次級市場及不動產金融體系的活絡程度均難以與美國用同一標尺衡量。

此外在空屋定義上，臺美規定也大不相同。

美國社區調查（ACS）規定，進行訪查時，如果這個住宅單元的居民，一年內有兩個月以上不住在該地，且有其他長期居留處所，方被認定爲空屋。

我國人口及住宅普查調查則規定，進行訪查時，如果這個住宅單元的居民，未在該地實際居住或預期居住達六個月以上，將被視作空屋。

從字面定義來看，美國社區調查（ACS）的空屋定義與我國人口及住宅普查顯有不同。在實際訪調操作上又可能受到題項、訪調人員和主觀判定，均一定程度影響調查結果。無視這些具體差異，貿然比較兩國的整體空屋率，容易造成誤解。

空屋率高，等於沒有社會住宅的需求？

常有論點認爲臺灣空屋率高，政府不應大量興辦社會住宅，只要逼出空屋出租，即可滿足社會住宅的需求。

「空屋可有效轉化爲社會住宅」，其實是一種一廂情願的浪漫想法。此一想法將住宅市場簡化爲同質性高的完全競爭市場，供給需求彼此吻合，卻忽略住宅恰恰是高度異質化的產品，多數空屋的房型、坪數與出租住宅的需求並不相符。即便順利出租，流入租屋市場的房型也往往不適合社會住宅的潛在需求者。

▲房屋租賃契約。（示意圖／記者李毓康攝）

觀察實際的租屋市場，房產持有者如要出租，常會將空屋隔間成適合單身年輕人（學生、上班族）的套房或雅房單元以追求合理的投報率（特別是被高房價推長的房屋租售比），其無論價位及房型都未必適合社會經濟弱勢的家庭。

世界各國無論其空屋率再低、住宅市場再發達，均長期保持一定數量的社會住宅。蓋因社會住宅是社會經濟弱勢的社會安全網，也是青年面對高房價、高租金的庇護所。即便是積極追求自由市場、強調市場效率的美國，社會住宅仍佔住宅總存量近5%！美國政府很清楚的將住宅市場（空屋率）和社會住宅視作兩個截然不同的課題。

▲新店中央新村北側青年社會住宅。（示意圖／記者湯興漢攝）

我國社會住宅存量長期偏低，政府積極興辦社會住宅是正確方向。空屋現象尚須從我國住宅的本質面入手，而與其他國家空屋率的比較，則須審慎再三。

注1：ETtoday房產雲，2021年2月18日。空屋率是美國7倍還是一直蓋！外國人看臺灣房市「1現象」超不合理。2021年2月18日擷取自https://house.ettoday.net/news/1921275?redirect=1。

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