京滬新政後市場交易提速 北上廣12月新房成交小幅“翹尾”

21世紀經濟報道記者李莎 北京報道2023年12月14日，北京、上海相繼發佈樓市新政。當前政策推出已逾半月，市場成交有所提升，但信心尚未完全恢復。

在京滬樓市新政等影響下，12月一線城市新房成交出現小幅“翹尾”行情。諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年12月一線城市新建商品住宅成交面積環比上漲約13%，其中北京漲幅居首，上海、廣州穩中有升，深圳受11月新政效應減弱影響，成交轉降。

新政影響下京滬樓市表現如何？縱觀全年，一線城市樓市呈現怎樣的特徵？新年伊始，一線城市市場又將如何走？

京滬新政帶動下成交提速

“我們這片看房的人少了，成交量也比較少，周邊小區基本都在降價。”2024年1月4日，深耕北京海淀知春路片區的房屋經紀人彭旭（化名）向21世紀經濟報道記者表示。

他提供的成交數據顯示，片區內薊門裡、羅莊南里、太陽園、太月園等重點小區12月共成交30套，其中還包括成交增加的學區房，總成交量不到2023年市場活躍時候的一半。

太陽園對口中關村四小，近期小區掛牌房源增加、成交價格走低。再加上新政利好，吸引了不少2024年有子女入學需求的家庭前往購房。彭旭談到，平時太陽園月成交3-5套，12月成交量增加至7套，這種情況或將持續到4月。但他坦言，當前購房者的學區房購買熱情已經有所減弱。

另一位豐臺房產經紀人向21世紀經濟報道記者表示，其服務的大社區2023年12月成交量14套，較11月僅增加1套，而年內市場熱度較高時小區成交量超30套。1月已過去4天，當前社區內的5個小區尚無成交。

2023年12月14日，北京發佈樓市新政，調整普宅標準，降低首付比例和房貸利率，但從12月二手房成交數據來看，市場並未出現明顯起色。Wind監測北京住建委數據顯示，2023年12月北京二手住宅網籤量爲12963套，環比增長3.3%，低於2-5月成交量。

與二手房市場不同，在政策影響下，新房成交出現積極變化。中指數據顯示，12月北京新房新批上市面積環比略有下降；與此同時，北京新建商品住宅成交約68萬平方米，環比增長超三成，同比增加超一成。

合碩機構首席分析師郭毅向21世紀經濟報道記者表示，相對二手房交易而言，新房成交週期相對短。已繳納部分首付的購房者，享受到降首付、降利率優惠政策，進而加速其草簽轉網籤進程，這成爲12月新房成交增加的重要原因。

郭毅認爲，12月北京樓市新政，爲部分首付壓力較大但購買新房房意願較強的客羣帶來利好，對新增購買力的拉動有限。在她看來，新政對二手房市場的意義或更大，爲更多家庭選購心儀房源創造條件。新政後第一週，北京二手房成交量較新政前上漲1-2倍。但二手房成交週期較長，或要等到2-3月纔會在網籤數據上有所反映。

諸葛找房數據研究中心監測發現，新政帶動二手房成交改善，但增幅並不很明顯，市場整體趨勢並未扭轉，市場信心不足問題仍然懸而未決。

在北京出臺樓市新政的同日，上海也出手降首付、調利率、優化普宅標準，新政後上海不少項目日均來訪較前期增長超50%。中指數據顯示，12月上海新建商品住宅成交面積109.8萬平方米，環比增加6.5%，同比增加11.4%；成交套數10478套，環比增加2.4%，同比增加11.4%。

12月新房成交小幅“翹尾”

回溯過往成交情況，諸葛數據研究中心監測重點城市新房成交數據發現，2021年及以前，12月屬於市場旺季，單月成交量能夠實現較大幅度的“翹尾”行情，且成交規模處年內高位；而2022年以來，房地產市場進入深度調整階段，樓市復甦呈現出緩慢曲折的特徵，儘管12月也能如期呈現回升態勢，但“翹尾”幅度較小，單月成交規模較往年同期下滑明顯。

“在京滬新政發力，成交上行的拉動下，2023年12月一線城市新房總體成交出現小幅‘翹尾’。” 諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪向21世紀經濟報道記者表示。

關榮雪表示，整體來看，12月一線城市市場表現具有“總體趨穩，內部分化”的特徵。諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年12月一線城市新建商品住宅成交面積環比上漲約13%，其中北京漲幅居首，上海、廣州穩中有升，深圳受11月新政效應逐漸減弱影響，成交轉降。

回憶全年，彭旭談到，2023年北京樓市表現比較好的是3-4月，其後帶看和成交都不盡如人意。“夏天那會兒的市場也比現在好，不管是帶看還是其他都要比現在稍好點。”彭旭說。

不只北京，一線城市都出現了較爲明顯的“小陽春”，但入夏之後，樓市並未如期轉暖。8月底開始，在花式寬鬆政策下，9月市場成交有所改善，但同比看“金九銀十”成色仍顯不足。

中指數據顯示，2023年一線城市新房銷售面積同比增長4%，相較二線、三四線代表城市4%、12%的同比降幅，一線城市表現相對穩健。但當前一線城市整體市場仍在調整中，市場信心有待進一步修復。

郭毅對北京市場研究頗深，她觀察到，2023年北京樓市在政策、成交和新房產品力上經歷三個拐點：政策從上半年的收緊轉向下半年的寬鬆；成交從一季度 “小陽春”過渡到二季度的相對穩定，再到下半年政策拉動市場避免出現下行風險；下半年開始開發商“卷”產品、精裝、園林、會所等態勢明顯，新房產品力全方位提升。

郭毅表示，2023年北京新房成交5.1萬套，12月成交量超5000套，出現小幅“翹尾”。前年北京新房和二手房合計成交約20萬套，新房佔比25%左右，這一比重也創下近九年新房佔比新高。在寬鬆政策持續推出，新房產品力不斷提升的背景下，新房成爲更多購房者的選擇。

回顧2023年，關榮雪表示，一線城市樓市表現整體穩健，韌性特徵凸顯，全年成交量幾乎與去年持平，但遠遠不及2021年以前的成交水平，成交端仍有較大的上升空間。同時年內成交走勢與全國走勢一致，呈現“先升後降企穩”態勢，“認房不認貸”、京滬“兩降一調”兩輪政策均帶動了市場短期迅速升溫，一線城市市場仍然具備一定增長動力。

新年已至，展望2024，關榮雪比較樂觀，她表示，2024年房地產政策將延續寬鬆基調，購房需求仍有釋放空間，預計2024年一線城市市場或將維持穩健走勢，“小陽春”有望如期而至。

郭毅認爲，新的一年一線城市房地產政策還將保持寬鬆基調。但在此基礎上需要供需兩端協同發力，對相關政策進行優化調整，纔可能真正推動市場企穩回升。如供應端或加大現房銷售比重，減少期房供應量以及供應總量，扭轉市場供需形勢；在需求端通過進一步落實“一區一策”等政策，精準放鬆限購，爲市場帶來更多增量購房需求。