價格回到2016年，環京遍地千元盤

王澤的房子還沒有賣掉，他已經不想再想這件事了。

他的這套房子在大廠，那裡曾是環北京最有潛力的地區之一。2015年之後，北京房價節節攀升，一些在北京無力買房的上班族，被擠壓成“外溢需求”，他們開始在環京地區置業，而北三縣（三河、大廠、香河）就是他們曲線進京最好的選擇，王澤就是其中之一。

這是一份欣慰，又是一份無奈。王澤是在北三縣房價騰飛之初買入，單價1.2萬元/平米，無法在北京安家，但在距離北京最近的縣城有了一套屬於自己的房子，而且更重要的是沒有買在高點。

後來，王澤準備離開北京去南方的時候，把大廠的這套房子掛在了中介，曾經有人出到2萬元/平米，總價約180萬，但他看看了其他人在中介掛出的2.7萬元/平米的價格，又看了看一河之隔那邊的北京，沒有鬆口。

如今，王澤還留着這套房子。貝殼找房平臺上顯示，這個片區的掛牌價格在1.2萬元/平米左右，相比高點約下跌56%。

但實際上，誠心的賣家會把價格掛在7000元/平米左右，一套80多平米的兩居室，總價不超過60萬。

貝殼找房平臺截圖

對於局中人，這是一個崩塌式的景象，很難輕鬆抽身。而對於局外人，這又是一個帶有戲劇性的故事，尤其是那些在北京買不起房子，轉身去看環京，卻發現一夜之間環京也買不起了的人。

他們當時離開的有多無奈，現在就有多慶幸。

小紅書討論截圖

01 樓市硬着陸

環京樓市最火的燕郊，市場均價從高峰時期的3萬+單價，跌到了1萬元/平米左右，一套2010年左右的非高檔住宅，6000-7000元/平米就可以買到。

香河、大廠一套次新二手房，7000元/平米左右可以買到非常不錯的房源。

位置再遠一些的永清、張家口下花園，曾經都是被爆炒的對象，新盤價格普遍在1.3萬元/平米以上，如今5000元/平米左右就可以買到一套還沒住過人的二手毛坯房。

近幾年環京重點區域房價變動情況

跌出了斷崖感的環京，一度遠離了輿論漩渦，不再喧囂，被人遺忘，房價越來越親民。

也有一批人悄悄進入環京，遊走在“跌得最慘的小區”之間，準備“撿漏”，結果是：他們發現遍地都是“漏”。

永清國瑞城，價格曾逼近2萬元/平米，現在4000元/平米左右；

下花園碧桂園北京郡，開盤時賣到1.3-1.4萬元/平米，目前二手房掛牌價格在4500元/平米左右，實際成交價還更低。

安居客平臺截圖

環京樓市的價格回到了2015年，但很多房源即使降價也沒有成交，因爲在房價快速上漲的幾年間，環京賣了太多的地，建了太多的房子，如今成爲數量龐大的二手房庫存。

僅僅在燕郊，就有近3萬套二手房在掛牌出售，庫存去化週期接近30個月，曾經的“通州東”、“一站到國貿”，現在“出價就賣”。

中介平臺截圖

中介平臺截圖

2017年廊坊出臺樓市限購政策至2020年期間，還有人堅信環京樓市只是短期下跌，等到政策鬆綁，市場很快就會上揚。

但在北京樓市也進入下行週期之後，環京樓市的信仰已經沒有了，關於環京房價的幻想破滅了，大批投資客被捂在環京樓市中，直到今天也沒有回本。

環京樓市觀察2017年文章截圖

房價跌成普通四五線城市，環京樓市已經到了底部嗎？畢竟“它們（環京城市）可是緊挨着北京！”

有可能還不是，因爲環京樓市極度依賴北京剛需的外溢，而近幾年北京限制人口、減量發展之後，關於“北京減量是環京機會”的邏輯已經不成立了，因爲近三年間，環京各城常住人口也在齊齊下降。

02 人口連年負增長

近年來，環京4市人口全部下跌，下轄各區縣中，距離北京最近的涿州、興隆、三河、香河、固安、霸州、懷來、崇禮、永清等區縣，無一例外都出現了常駐人口下降，只有大廠縣人口有微增。其中，懷來、興隆下降幅度最大，均比近五年內的高峰期下降超12%。

廊坊：2021年末常駐人口553.8萬人，2022年末549.5萬人，2023年末547.8萬人，兩年連跌，共減少6萬人；

張家口：2019年末常駐人口442.3萬人，2020年末411.9萬人，2021年末409.9萬人，2022年末407.5萬人，2023年末405萬人，四年連跌，共減少37.3萬人；

承德：2019年末常駐人口358.3萬人，2020年末335.2萬人，2021年末333.6萬人，2022年末332.1萬人，2023年末330.2萬人，四年連跌，共減少38.1萬人；

保定：2020年末常駐人口1154.6萬人，2021年末1152.4萬人，2022年末1149.4萬人，2023年末1148.8萬人，三年連跌，共減少5.8萬人。

環京城市的人口、樓市齊齊大面積下跌，多少讓人有點意外，因爲北京控制人口規模、外遷部分產業，曾被認爲是環京騰飛的機遇。

2017年，北京市提出“疏解整治促提升”專項行動，以疏解非首都功能、治理“大城市病”、優化提升首都核心功能爲目標，並計劃設立100億元“疏解整治促提升”引導資金，其中首批疏解的就包括動物園地區、大紅門地區、天意、永外城等批發市場，遷移目的地是環京區域。

當時，環京城市出現了一輪“搶產業”、“搶需求”大戰。比如，2019年，廊坊還認爲“北京人口負增長後，廊坊將迎來爆發性增長”，並上調了人口發展規劃的目標規模，計劃2035年調控到575萬人。

下花園、懷來、崇禮、興隆、高碑店、香河等地爲爭搶北京外溢產業，也拿出了大規劃，批地、建產業園區，在2017年至2020年的北京非首都功能疏解實施期，環京也確確實實引起了一輪人口增長潮。

沒想到僅僅不到五年，環京就開始集體人口滑坡了。

環京樓盤

環京的發展，與北京息息相關，因爲環京城市這些年的發展主要靠的是北京的外溢。而北京的外溢又可以分爲兩類，一類是樓市需求外溢，另一類是產業外溢，其中，樓市需求外溢纔是環京地區外來人口活躍的主要因素。

據克而瑞統計，2019年至2021年期間，環京都市圈新建商品住宅供應面積和成交面積雖然有下降，但下降幅度並不大，2021年之後，則出現了約50%的同比降幅。

數據顯示，2021全年環京都市圈供應新建商品住宅面積901萬平方米，成交面積828萬平方米，到了2023年，供應新建商品住宅面積變成了401.8萬平方米，成交面積將至482.6萬平方米，降幅分別爲55.5%、41.7%。

而前述環京4市常住人口下降，也出現在2021年前後，與環京樓市活躍度變化的時間節點基本一致。

來源：克而瑞

樓市成交量大幅下滑，產業鏈相關人員流失，成爲人口下滑的一大因素。

媒體在調查時形容：“現在的燕郊鎮京榆大街上的‘售樓一條街’已不復往日熱鬧，高峰期賣樓的四五萬人也早已各奔東西。”

原先火熱的樓市失去活力之後，大量產業鏈人口流失，樓市、人口、產業走出相似的曲線，“北京人口的環京化”就這樣斷檔了，甚至一些被高房價擠壓出去的外溢需求，在北京房價下降之後，又迴流到了北京。

一位在大廠潮白家園買了房子的業主說，2018年花了200萬買的房子，現在100萬都賣不出去，環京的家曾經撫慰了自己作爲北漂的內心，但雙城生活的巨大時間成本又迫使自己回到北京買房，最終在環京漂了一趟，留下的只有一套貶值的房子。