尖子生房企“謀變”

今年財報季,能夠按時舉行業績會的房企們,明顯從容了許多。

在2023年春天,市場“倒春寒”感覺變弱,頭部房企的管理層們紛紛表示,看好行業的復甦機遇:房地產仍然是一個好行業、可以長期堅持的行業。

扛住了去年低谷期底線考驗,倖存的房企們必然先看到隧道外的曙光,但也有一個不能逃避的現實。

經歷2022年多番嚴苛“洗禮”後,留下來的勇士們,面對的是一個規模有瓶頸,競爭者更強的世界。

一些房企正在不斷調整自身的經營戰略,以適應未來十萬億規模的新常態。比如,龍湖表示,五年後,非開發業務利潤佔比要達到50%以上;萬科也提出,各個經營性業務要對集團形成正向利潤貢獻的要求。

這意味着,行業的“尖子生”們,已捨棄於開發業務上單磕規模的競爭模式,更注重優勢區域的精耕細作,並繼續尋找主營業務“護城河”之外的更多可能性。

今年春天,市場不斷釋放出積極信號。

根據易居房地產研究院數據,今年2月份,全國60個重點城市新房成交面積爲2005萬平方米,環比增長47%,同比增長37%。

這是20個月持續下降後,同比成交面積首次“由負轉正”。

房企端也有感知。

招商蛇口總經理蔣鐵峰在業績會上提及,今年1、2月招商蛇口的銷售增長很快,尤其2月份春節後,增長率比去年同期增長了50%-100%。

在他看來,歷史上2月份很少有非常高的銷售額,招蛇的一些續銷項目,去化速度遠高於去年平均速度,有的甚至高於50%以上。

春江水暖之時,不少優質房企在銷售、拓儲等領域也呈現回暖跡象。

克而瑞3月房地產企業銷售TOP100排行榜顯示,3月TOP100房企實現銷售操盤金額6608.6億元,同比增長29.2%,環比增長42.3%,繼續保持雙增長態勢。

在2月份銷售搶眼的龍湖集團,3月銷售額達到221億元,同比增長30.5%,環比增長26.9%,一季度累計業績同比增幅在36%。

土拍市場回溫的過程中,民企拿地的活躍度也在提升。中指研究院數據顯示,2-3月拿地金額TOP15榜單中,民營房企佔比已提升至半數左右。

3月22日,北京昌平朱辛莊地塊吸引了42家房企舉牌,最後被上海民企大華集團奪得。

3月31日,龍湖集團以超24億元在深圳摘得2幅優質地塊,成爲深圳2023年首批集中供地的最大贏家。

2023年開局良好,在業績會上,頭部房企高層們不約而同表達了共識:最艱難的時刻已經過去。

龍湖集團董事長陳序平表示,地產行業拐點已至,堅定看好這個10萬億量級的支柱產業;中海董事會主席顏建國也傳遞了類似的信心:行業依然是個好行業。

萬科董事會主席鬱亮對市場堅持“溫和恢復”的判斷。原因在於,1、2月需求急劇釋放後,三月市場沒有迎來“倒春寒”。

但經歷了2022年的艱難爬坡,房企並未完全放鬆下來,反而對風險認知更加深刻、理性。

多家房企都明確,今年不會輕易“增重”,以銷定投、量入爲出是生存的基本法則。事實上,即便依託資源優勢的國央企,也露出謹慎的一面,越秀、中海、華僑城均都提到,要先搶回款,然後再做投資。

中海表示,不會爲了增加土地規模盲目擴張,包括收併購,核心還是看項目質量、資產質量;越秀則明確不會做紓困。

當真正邁出擴張步伐時,如今房企更講究“區域聚焦”,高能級區域與城市成爲頭部房企投拓首選。

從去年拿地表現就可以看出,中海在2022年投資拿地中,一二線城市的貨值佔87%,今年的可售貨量中,73%在一線和強二線城市;越秀地產新增37幅土地全部位於一、二線城市。

龍湖也提到,未來投拓方向會盡可能“優中選優”,聚焦在20個主力城市和14個機會城市的核心區域。

去年下行週期中,三四線城市去庫存缺乏動力,不少房企在低線城市遭受存貨巨幅減值、回款壓力劇增等難題。

相比之下,高能級城市支撐度更高,價格更加堅挺,資產減值壓力更小,重點佈局高能級城市的房企銷售、利潤受到衝擊影響較小,抵禦風險的能力更強。

行業週期波動之時,能夠站立潮頭的房企,既能不斷根據市場狀況進行自我革新,也有高瞻遠矚的戰略定力。

基於過去一年行業環境的詭譎變化,房企營收、利潤榜單均重新排了座次。據媒體機構梳理統計,在2022年,萬科企業以5038.38億元在營收榜單奪魁,碧桂園居於次席,龍湖集團則爲近年來首入三甲。

在利潤榜單上,萬科、龍湖、華潤置地分列三甲,實現淨利潤375.51億元、328.23億元、323.7億元。

跳出過往的唯規模論,財報季裡多元的數據,已然構建起另一幅清晰的行業頭部格局。

新的競爭格局下,房企們的比拼更多維,也更聚焦於綜合實力。從去年開始,萬科加速推動“開發經營服務並重”的轉型發展。

在鬱亮眼中,行業無法再回到對住宅開發過於依賴的階段,開發、經營、服務並重是唯一選擇。

年報顯示,2022年,在鞏固開發業務的同時,萬科的經營服務業務保持了雙位數增長,全口徑收入達512.6億元,同比增長23.1%,成爲開發業務之外的“能量補給”。

龍湖的營收與利潤亦雙雙躋身三甲,同樣的,在其2022年年報中,也能找到經營性業務的巨大價值。財報數據顯示,2022年,龍湖集團由運營及服務業務組成的經營性收入實現236億(不含稅),同比增長25%,5年複合增長35%,經營性利潤佔比達27%。

實際上,“第二曲線”業務對這些房企業績的支撐,並非一蹴而就。

這兩家房企經營服務類業務的共同優勢在於,起步早、佈局賽道比較全、各業務之間能夠協同。

在“活下去”的口號聲中,萬科的多元化佈局已成爲其基本盤的重要組成,包括物業管理、物流、長租公寓等業務,分別成爲細分領域的佼佼者。

龍湖也已形成開發、運營及服務三大業務板塊,覆蓋地產開發、商業投資、長租公寓、物業管理及智慧營造等多航道業務,構建“一個龍湖”生態體系。

當然,要想形成新的利潤蓄水池,還必須投入長線資金和精力,這兩家房企能夠塑造起第二增長曲線,離不開穩健的財務基本盤。

萬科、龍湖目前仍然是“三道紅線”全綠選手,值得一提的是,龍湖在整個2023年,都沒有境外債到期的壓力。

企業的戰略定力也很重要,“經營服務業務賺的是小錢、長錢和辛苦錢,儘管短期盈利難有明顯貢獻,萬科會保持耐心。”鬱亮說道。

培育第二曲線的辛苦,龍湖也深有體會。但陳序平形容,“這是難而正確的事情”。

種種不易的另一面是,週期波動後,龍湖成爲了僅有的“開發+運營+服務”格局沒有被稀釋的頭部房企之一。