加快構建房地產發展新模式：開發商試水REITs向不動產商轉型

本報記者 陳婷 趙毅 深圳報道

“REITs（不動產投資信託基金）對於不動產經營業務的重要性，類似於按揭貸款之於住宅開發的重要性，一旦完成REITs的環節打通，萬科（000002.SZ）將有望真正從開發商轉變爲不動產商。”萬科董事會主席鬱亮曾在其朋友圈如此說道。

3月1日晚間，萬科公告開展倉儲物流基礎設施公募REITs申報發行工作，標的資產包括3個倉儲物流園區，首次發售擬募資約11.59億元，用於在建項目或前期工作成熟的新項目。此前，萬科旗下中金印力消費REIT已獲得中國證監會批准註冊，成爲國內首批消費基礎設施REITs之一。

在房地產市場仍處於深度調整的當下，爲破解房地產發展難題、促進房地產市場平穩健康發展，中央作出一系列重要部署，2024年政府工作報告提出加快構建房地產發展新模式。

而藉助過往爲多元化發展所佈局的商業地產、倉儲物流園、長租公寓等經營性業務，開發商也開啓了向不動產商轉型之路。

萬科方面對《中國經營報》記者表示，過去三年萬科一直以REITs發行對資產的要求標準來持續提升旗下經營性不動產的資產質量。以萬緯物流（萬科旗下物流倉儲服務及一體化供應鏈解決方案平臺）爲例，其目前持有和管理的倉儲規模超過1200萬平方米，有充足的項目可作爲潛在擴募資產。

“活水”將至

萬科經營性業務REITs版圖再擴容。

公告顯示，萬科擬以控股子公司深圳市萬緯物流投資有限公司（以下簡稱“萬緯物流投資”）擁有的3個倉儲物流園項目作爲基礎設施資產，開展基礎設施REITs申報發行工作，基金名稱爲“華夏萬緯倉儲物流封閉式基礎設施REIT”（以下簡稱“華夏萬緯倉儲物流REIT”），標的資產包括位於粵港澳大灣區和長江三角洲的佛山南海項目、紹興諸暨項目、湖州德清項目，且這3個資產各自對應的項目公司也均爲萬科控股子公司。

從交易結構來看，華夏萬緯倉儲物流REIT交易方案的核心爲“基礎設施REITs基金+ABS（資產支持專項計劃）+項目公司”三層架構。首先由華夏基金管理有限公司註冊基礎設施REITs基金，並向投資者募集資金；募集資金用於認購中信證券-萬緯物流1期ABS的全部份額；基礎設施公募REITs通過持有ABS的全部份額最終取得項目公司的所有權。

萬科在公告中透露，截至目前，華夏萬緯倉儲物流REIT申報發行工作進展順利，公司通過基金管理人和資產支持證券管理人已向中國證監會及深交所正式提交申報材料，並於2024年3月1日收到中國證監會的申請受理通知書。

至此，萬科已推行公司旗下消費、倉儲物流等兩項基礎設施資產REITs的發行。據萬科方面透露，長租公寓REIT也在積極申報中。

一直以來，經營性不動產因其投入資金大、回報週期長的特性急需打通“投、融、管、退”的商業模式閉環，以實現資產和資金更高效的運轉，加速業務良性、健康發展。

2020年4月，隨着《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》的發佈，中國REITs市場正式起航，爲產業的發展引入資金“活水”。2023年3月，我國公募REITs試點資產類型進一步拓寬至消費基礎設施，爲盤活商業地產項目所帶來的資金問題也有了解決途徑。

2023年11月，國內首批3只消費基礎設施REITs獲批，分別爲中金印力消費REIT、華夏華潤商業REIT、華夏金茂購物中心REIT。其中，中金印力消費REIT被准予募集份額總額爲10億份。

資產盤活

值得注意的是，不管是已獲批註冊的中金印力消費REIT，還是進入發行階段的華夏萬緯倉儲物流REIT，引入資金“活水”背後的考量是爲了盤活存量資產並支持業務的持續發展。

根據華夏萬緯倉儲物流REIT基金招股書，標的資產包括3個倉儲物流園，合計建築面積約26.77萬平方米，總估值11.49億元。其中，佛山南海項目於2021年5月開始運營，2021—2022年年末及2023年9月末，出租率分別爲95.62%、98.82%和99.89%。截至2023年12月末，佛山南海項目出租率爲100%。紹興諸暨項目同樣於2021年5月開始運營，截至2023年12月末，出租率爲97.45%；湖州德清項目已運營超過5年，其自2018年6月開始運營，截至2023年12月末，出租率爲98.35%，接近滿租水平。

2023年1—9月，佛山南海項目、紹興諸暨項目、湖州德清項目取得的淨利潤分別爲599.52萬元、-15.6萬元、81.01萬元，營業成本分別爲1681.83萬元、1668.69萬元、807.42萬元。其中，佛山南海項目在2022年開始實現盈利；紹興諸暨項目受借款產生的財務費用的影響，2020—2022年淨利潤均不高，且在2021年虧損1425.66萬元。

萬科2023年三季報披露，2023年1—9月，公司物流倉儲業務收入29.8億元，同比增長14.8%，累計可租賃建築面積爲989.9萬平方米。萬科方面表示，作爲華夏萬緯倉儲物流REIT的資產運營方，萬緯物流的綜合實力已長期位列物流倉儲服務行業第一梯隊。此次資產證券化選取的3個物流園區均位於當地交通樞紐中心，毗鄰高速公路和機場，園區租戶均爲高端製造、電商等領域的頭部企業，出租穩定性高。“截至目前，3個項目均經營表現穩健，爲此次REIT發行貢獻了良好的預期收益。”

倉儲物流行業內大宗交易較爲活躍，優質資產現金流回報較高。在資產運營成熟穩定後，倉儲物流開發運營商可以通過私募基金、公募REITs等方式盤活存量資產，所獲資金用於新增項目的開發建設。

華夏萬緯倉儲物流REIT基金招股書顯示，擬將此次募集的90%（含）以上的淨回收資金用於昆明五華項目、廣州花都項目、合肥肥西集賢路項目、長沙黃興項目、昆明經開項目或其他符合國家重大戰略、發展規劃、產業政策等要求的在建項目或前期工作成熟的新項目；不超過10%的淨回收資金擬用於萬緯物流投資的流動資金。

上述5個募資投資項目的總投資爲38.71億元，擬使用募資規模合計爲8.59億元，當前均處於在建狀態，建設內容涉及高標庫、幹倉、冷庫等。

助力轉型

事實上，隨着房地產行業的調整和轉型，經營性不動產因能提供穩定的現金流，以及長期收益可觀而越發受到市場青睞。不過，由於經營性不動產與資本市場之間的通道並不通暢，導致部分經營性不動產資源成爲“沉睡資產”，REITs的引入或將帶來這部分資產的盤活，也爲打通經營性不動產“投融管退”全流程提供新方向，增強相關資金的流動性。

作爲最早啓動轉型的房企，萬科在2014年就已提出“城市建設服務商”戰略。如今，萬科已佈局了長租公寓、商業等經營性不動產賽道。

商業業務方面，2023年前三季度，萬科商業開發與運營業務營收65.8億元（含非並表收入），同比增長5.2%，其中印力集團控股有限公司（以下簡稱“印力”）管理的商業項目營業收入爲41.8億元，同比增長3.4%。2023年11月，由印力運營的中金印力消費REIT獲批註冊。

伴隨此次華夏萬緯倉儲物流REIT的發行，萬科也將成爲國內少數同時在多個經營性不動產賽道實現REITs突破的企業。有業內人士表示，這反映了市場對萬科多年轉型成果的認可，後續伴隨公募REITs持續發展、底層資產類型持續擴容，市場交易規模和活躍度不斷上升，萬科的經營服務業務也將有望爲其長期價值增長提供更豐富的來源。

跑在萬科之前，招商蛇口（001979.SZ）已經擁有了境內外兩個上市REITs平臺，分別爲招商局商業房託（1503.HK）、博時招商蛇口產業園REIT。

據招商蛇口所屬的招商局集團有限公司（以下簡稱“招商局集團”）透露，目前招商局集團正在推進高速公路、倉儲物流和保障性租賃住房資產的公募REITs申報，未來還將進一步研究港口等符合公募REITs要求的資產上市。

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