即將跌破萬元！人口第一城，懸了！
作者：餘飛
01
冷清的重慶樓市
熱鬧都是別人的，不是重慶的。
由於自身不限購，所以在上半年東部中部城市紛紛擾擾放開限購時，重慶顯得無比安靜。
同樣冷清的，還有其成交量。
重慶銳理數據顯示：
2024上半年，重慶中心城區商品住宅供應144萬方，環比減少28%，同比減少46%。商品住宅成交247萬方，環比減少8%，同比減少33%。商品住宅成交均價14628元/㎡，環比下降2%，同比下降1%。
上半年的成交量，創下近年來同期最低值。成交均價，也回到了2021上半年。
二手房方面上半年的成交表現與過去兩年比，倒是差強人意，前五個月二手房成交了4.4萬套，預估上半年的成交量在5.3萬套左右，差不多接近去年成交量的一半，但也是略有下跌。
另外，根據貝殼找房公佈的成交價來看，6月份重慶的均價已經跌至1.04萬元/平方米，即將跌破萬元！
不過，在購房人數不斷下降的大背景下，僅有的購房流量大部分都流入了二手房。這與其他中心城市的表現一致。這一點，我在前幾天寫的《久違！二手房，嗨翻了》一文中有介紹。
前五個月，重慶二手房成交套數占房產成交總套數，已經上升至72%。
從上圖還可以清楚地看到，如今重慶的新房市場成交有多冷清。
疫情爆發之前的2019年，重慶新房成交了20.2萬套，2020年與2021年也都在17萬套之上。
重慶樓市的轉向，始於2021下半年。
在此之前，重慶樓市整體保持的相當穩定，雖然在上一輪牛市期間，和長沙一樣，通過供需平衡的調節和龐大的供應量，穩住了房價過快漲勢。
但 2020年末至2021上半年，因爲地王的拉動， 以及 重慶本身的跟漲需求推動，重慶走出了一波耀眼的行情，房價連續多月領漲全國。
然而，這種行情僅僅維持了半年左右，在2021下半年全國樓市轉向之後，重慶樓市也立刻調轉了方向。
02
重慶轉向的邏輯
客觀來說，重慶的均價在中心城市中，一點都不高，甚至比長沙還要低。核心板塊江北嘴、朝天門、解放碑的二手房均價都不到2萬元。
這三個板塊是重慶的最核心，長江與嘉陵江在此交匯，俗稱長嘉匯。但其二手房均價最高的江北嘴，均價1.9萬元，朝天門1.8萬元。解放碑只有1.3萬元。
當然，新房要比二手房貴得多，核心板塊的高價樓盤均價在4萬到8萬。這是提供給富人的需求，普通人的選擇餘地很多，畢竟還有大把價格不貴的二手房。
按照房價收入比來看，重慶2023年房價收入比爲11.4，在萬億GDP城市中，位居倒數第十。雖然超過了國際標準線，但作爲一個直轄市、人口第一城、GDP超三萬億的城市來說，這個收入比不算高。
既然重慶的房價泡沫不算大，爲何還會調整如此厲害？
多方面因素導致的：
第一，重慶本身供應量龐大。
克而瑞披露的最新數據顯示，重慶目前的新房庫存量1047萬平方米，去化週期24.9個月。
來源：克而瑞重慶
這只是狹義庫存量，廣義庫存遠不止這些。
狹義商品房，也即已經建好的商品房。廣義庫存則包括已完工未銷售的房子、未完工正在預售的房子、正在動工還未獲得預售證的房子，已出讓地塊還未動工的房子。
這一數據，克而瑞在2023年之前都公佈，之後就不再公佈。我這裡只能找到2022年9月份的數據，當時青島的廣義庫存量接近1億平方米，位居全國第一。重慶接近6000萬平方米，位居全國第五。
除了新房，還有二手房。重慶現下有25萬套左右的二手房在掛牌。
此外，重慶還有龐大的公租房。
重慶建成70萬套公租房+人才公寓、園區公寓，合計約100萬套。這些公租房任何人都可以申請，沒有戶籍和收入限制，誰都可以申請。
這個纔是重慶當年穩房價最大的措施。
第二，重慶需求在減少。
去年，重慶人口減少了二十多萬。
我在分析主要城市人口變化的數據時，總結過，重慶憑藉減少的21.91萬常住人口增量，一舉奪得了多個第一和唯一：
是主要城市中，人口減少量第一的城市。是四大直轄市中，唯一負增長的城市。是9個國家中心城市中，唯一負增長的城市。是目前公佈人口數據的200多個城市中，人口減少量第一的城市。
製圖：城市財經；數據：各城市統計局
人口減少，需求自然減少，毫無疑問。
但人口減少帶來的需求減少，只是需求減少的一部分，更重要的是宏觀大環境改變、預期信心缺失、收入縮水導致的不確定性，讓很多人望而卻步，改變了買房計劃。
這裡就牽扯到需要說到的第三點。
第三，重慶住房自有率超高。
由於重慶房價始終不高。重慶本地人基本都有了自己的住房，重慶的外來人口，收入尚可的，也都能買得起，所以重慶整體的房屋自有率非常高。
公開消息顯示，早在2015年重慶就有91.5%的家庭擁有自有住房。
也即是說，重慶近92%的人有自己的住房。
這一自有住房率要遠遠高於北上廣深等重點城市。要知道，深圳的房屋自有率23%。
自有率如此之高，雖然沒有數據佐證，但可以做個不精確的估算，這一自有率應該在中心城市中位居第一。
所以，重慶的剛性需求可以說很弱，每年的剛性需求，基本集中在重慶外圍區進入主城區的人口，或者重慶遠郊縣進入中心城區的人口，以及外地人奔赴重慶就業的人口。
大部分都是改善需求。而改善需求，在房價上漲的週期中，非常強烈。在預期信心缺失的如今，改善需求則會大幅萎縮，畢竟自己有房子住，想換個好的，大可以等房價調整到位，預期恢復時再出手。
03
並非不看好重慶
介紹重慶房地產現狀，本號並非不看好重慶。畢竟，這可是中國當下僅有的四個直轄市之一，級別決定了這座城市，不會缺少紅利和眷顧。
由於重慶房價本身泡沫不大，本號認爲，重慶這兩年半的調整，給爲數不多尚未在重慶買房的人跌出了機會，往後重慶的房價在大環境影響下，可能會維持在低位震盪，但下跌的空間已然不大了。
之所以看好重慶未來的發展，有四點理由：
第一，超高的城市級別。
重慶是現有的四大直轄市之一，而且還是9個國家中心城市之一，是屬於城市金字塔級別頂端的城市。
恰如我上面所說，這種級別的城市，註定了不會缺少紅利和眷顧。
君不見，重慶的第二機場已經獲批。等通航後，重慶將成爲內地僅有的四個擁有雙大型民用運輸機場的城市，另外三個分別是北京、上海、成都。
重慶受到的政策紅利傾斜，還表現在，重慶都市圈是獲批的第一個直轄市都市圈。
2022年8月份，重慶都市圈獲批，具體包括渝中區、大渡口區、江北區、沙坪壩區、九龍坡區、南岸區、北碚區、渝北區、巴南區、涪陵區、長壽區、江津區、合川區、永川區、南川區、綦江區—萬盛經開區、大足區、璧山區、銅梁區、潼南區、榮昌區21個區和四川省廣安市。
最近兩年，中央給予重慶的紅利，沒有間斷。
以今年來說，3月份主城都市圈擴容獲得批覆，墊江縣加入了主城都市區。
此外，4月份高層造訪重慶，其定位也迎來了微妙提升。
其中關鍵的變化在於：
第一，賦予重慶“新時代西部大開發重要戰略支點、內陸開放綜合樞紐”兩大戰略定位。
第二，按照國家部署，到2030年成渝城市羣將要建成世界級城市羣。到那時，成渝城市羣將是全球9個世界級城市羣中唯一的內陸城市羣。
在寫成渝地區雙城經濟圈的文章中，我反覆強調過西南戰略備份的意義。認識到了這一點，你就能懂得成渝的重要性。
第二，重慶開啓了超大力度搶人。
在去年人口大跳水之後，重慶於今年4月份發佈了 《百萬高校畢業生等青年留渝來渝就業創業行動計劃（2024—2027年）》。
重慶的目標是：
2024年，高校畢業生等青年留渝來渝就業創業30萬人以上（其中，市外來渝5萬人以上）。2025—2027年，高校畢業生等青年留渝來渝就業創業年均40萬人以上（其中，市外來渝年均6萬人以上）。4年累計促進150萬名高校畢業生等青年留渝來渝就業創業，努力讓重慶成爲高校畢業生等青年在西部就業創業的首選之城。
爲了實現這一目標，重慶將通過多種方式來實現，比如全方位提供就業崗位、以給補貼的方式鼓勵大學生來渝創業，優化自身的公共服務水平和就業環境等。
在創造優質就業崗位方面，重慶提出，發展就業容量大的製造業和生產性服務業，每年提供優質就業崗位40萬個以上，每年國企提供1萬就業崗位，事業單位與公務員提供1.6萬個崗位，通過新型業態提供5萬個靈活就業崗位。
在給補貼方面，來重慶進入製造業、生產性服務業行業的，社保滿一年就可以獲得6000元補貼，等等。
大學生來重慶創辦小微企業、個體工商戶並帶動就業，可以獲得8000元補貼。
製表：城市財經；資料來源：重慶市政府
這些措施，都非常具有吸引力，能否在人口紅利終結，中心人口增量不斷下滑的背景下，扭轉人口趨勢，就看明年公佈的2024年統計公報了。
第三，強力押注產業發展。
過去三年，受 受全球經濟疲軟引發出口下滑以及政治氣候導致的產業轉移至東南亞影響，重慶的產業遭遇了不小衝擊。
汽車產量高位跌落，手機產量高位跌落，筆記本產量也開始下滑。
製圖：城市財經；數據：重慶統計局
製圖：城市財經；數據：重慶統計局
2023年， 重慶微型計算機設備產量進一步下滑至7400.53萬臺。
面對如此局面， 重慶去年制定了加快產業轉型方案，推出了 “33618”現代製造業集羣。
製圖：城市財經
並制定了階段性目標：
第一，到2027年，規模以上工業企業營業收入邁上4萬億元臺階，製造業增加值佔地區生產總值的比重提高至28%，數字經濟增加值佔地區生產總值的比重超過50%。
第二，到2027年，規模以上工業企業研發投入超800億元，投入強度提高至2%，有研發機構、有研發活動的企業佔比分別提高至40%、60%，全員勞動生產率提高至50萬元/人，製造業質量競爭力指數提高至92以上。
第三，到2027年，“33618”現代製造業集羣體系初步形成，戰略性新興產業、高技術製造業增加值佔規模以上工業增加值的比重分別提高至36%、22%，技術改造投資佔工業投資的比重提高至40%。
在不久前國務院批覆的《重慶市國土空間總體規劃(2021-2035年)》中，重慶定下了兩個目標：成爲具有全國影響力的科技創新中心、成爲國家重要先進製造業中心。
足可見，重慶打造自身產業、工業的決心。
4月份發佈的搶人方案中，也對產業有着墨。
比如 在提供就業的表述中，說到“促進數字經濟、平臺經濟健康發展，加快推動網絡零售、研發設計、信息服務、移動出行、線上教育培訓、互聯網醫療、在線娛樂等行業發展，充分挖掘新產業、新業態、新模式帶動就業潛力”。
而3月份重慶主城都市區擴容，本質也是爲了提升產業競爭力。
重慶雖然版圖8.24萬平方公里，但重慶山丘衆多，山地面積佔到全域面積的76%，丘陵佔22%， 平原僅佔2% ，受地形影響，重慶市的城市建設大多需要建設在丘陵之上，也因此出現了高低交錯的建築和立體複雜的道路，形成了一座魔幻的“8D”城市。
搞三峽大壩之後，退耕還林、保護環境又是重慶重要的政治任務之一。所以，重慶太需要土地來發展工業了。
而墊江縣地勢平坦，除了與四川交界處的明月山外，幾乎都是丘陵地帶，是不可多得的佈局工業產業的地段。
根據界面新聞梳理，加上墊江縣後，重慶主城都市區面積爲3.02萬平方公里，佔重慶總面積的37%左右。
第四，重慶新能源汽車迎來大機遇。
新能源汽車，是當下風口上的豬，也是未來最具競爭力的產業之一。
在昨天寫西安的文章中，我強調過在城市競爭中，汽車纔是第一大產業，汽車業之重要，到了足以改變城運、國運的程度。
重慶過去幾年汽車產量下滑，主要原因就是遭遇了新能源汽車衝擊。
但這幾年，重慶追趕了上來，尤其是今年，重慶的汽車產量，終於超越了廣州，奪回了汽車產量第一大城的寶座。
前五個月，重慶汽車產量99.71萬輛，位居全國第一。
來源：說財貓
功 臣則是華爲技術加持的賽力斯。重慶統計局公佈的“1-5月份重慶經濟運行簡況”中，明確寫着：
1-5月，汽車產業受賽力斯及其相關配套企業高增長拉動，增加值增長31.0%，拉動全市規上工業增加值增長5.2個百分點，是支撐全市增長的核心產業。
來源：重慶統計局
華爲技術加持的賽力斯問界品牌，上半年銷量同比增長了609%，增速第一。
除了賽力斯 外，重慶的長安汽車也在與華爲技術合作，而且涉及到平臺公司高比例股權，想象空間可能更大。
以此看來，重慶的產業後勁，還是很足。