收官！人口第一城，跳水了
作者：餘飛
01
重慶房價上漲了
這篇文章，看看重慶樓市過去一年。
相比於南京新房的量價齊跌，重慶剛好相反，新房上演了量價齊漲。
重慶銳理披露的數據顯示，2023年重慶中心城區住宅成交面積637萬平方米，同比上漲了8.9%，成交價格同比上漲了1.3%。
儘管2023年的成交量略高於2022年，但相較於之前的高峰期成交量，基本是腳踝斬。
恰如本號多次強調過的，即便有所回暖，樓市也再難回到曾經的“春風得意馬蹄疾”的時代。
重慶的新房成交量略微上漲，主要在兩頭拉動了一下，也即年初和年尾。
年初，在防控措施放開之下，大家過度樂觀，炒房客和剛需大舉進入樓市，於是中心城市齊刷刷上演了一波小陽春。
之後隨着一季度宏觀數據公佈，讓人如夢初醒，於是中心城市在4月份之後集體又陷入了低迷。
到年末，房企搶收，打折促銷力度加大，又推動了一波成交量。
二手房方面，量跌價漲。
去年重慶中心城區的二手房成交量975萬平方米，同比下跌4.8%。成交價格同比上漲了2.1%。
不過，國家統計局的數據顯示，重慶新房價格上漲，二手房價格下跌。
2023年11月份，重慶新房同比上漲2.3%，二手房同比下跌4.6%。
此外，從歷年的新房與二手房成交量來看，在2022年之前，新房成交量遠大於二手房，自2022年開始二手房反超，成交量遠超新房。
這個原因，我在寫南京的文章中解釋過。全國範圍內皆如此，大家更傾向於買二手房和現房。
二手房價格跌幅更猛。
新房發行需要申請備案價，在地方政府限跌的背景下，備案價不允許下調太多。而且打折幅度超過一定範圍就不允許網籤。
去年，武漢、惠州、崑山、成都、廈門等城市均有因爲跌幅過大也喊停樓盤網籤，乃至對房企進行處罰的案例。
而二手房是業主的自主行爲，在大環境推動下，越來越多的炒房客和置換人羣扎堆掛牌，大力度降價解套。
諸葛找房披露的數據顯示，11月份重點14城二手房調價房源中，94%以上都在降價。
第二，二手房和現房，比期房安全。
在當下房企不斷出清的背景下，買新房像買盲盒，不確定性太大。而二手房則是一手交錢一手交貨。
02
賣地收入跳水
整體來看，在大環境整體肅殺的背景下，重慶的成交量雖然仍維持在低位，但相比於其他城市，表現還是略好一些。
原因，主要與重慶這座城市本身的特點有關。重慶和長沙一樣，在上一輪牛市期間，並藉着出色的供需平衡術，穩定住了房價，沒有隨大流狂奔。
主城區的房價，在2020下半年和2021上半年，在地王帶動下，上漲了一波，但重慶房價的整體泡沫並不大，價格接受度相比於東中部熱點城市，好太多。
不過，在賣地表現上，重慶則沒有逃脫掉，賣地收入同比大跌。
銳理數據顯示，2023年重慶涉宅土地成交295萬平方米，僅完成年度供地計劃的45%。土地成交面積較2022年下跌了36.8%。
2023年重慶中心城區合計完成27宗住宅用地，攬金227億元，同比下跌了24.3%。
重慶賣地收入同比下降了近四分之一，一方面和大環境有關。
我們的賣地收入在2021年見頂，當年賣地收入高達87051億元，2022年跌至66854億元，同比下跌23.2%。
2023年前11個月，財政部披露的數據顯示：
國有土地使用權出讓收入42031億元，同比下降17.9%。
製圖：城市財經；數據：財政部
另一方面，與重慶大幅減少土地供應有關。
由於商品房庫存量過大，對房價的利空影響過大，再加上過去兩年的流拍率居高不下，重慶在去年年初發布的供地計劃中，減少了大批土地供應。
重慶中心城區2023年計劃供地5010畝，相較於2022年的1.26萬畝下跌了60%。
賣地收入大縮水，影響了重慶市的房地產投資。
數據顯示，去年上半年重慶房地產開發投資下降21.0%，導致其固定資產投資僅增長1.4%。最終導致其去年上半年GDP增速只有4.6%，大幅跑輸了全國平均增速，在四大直轄市中增速墊底。
03
重慶購房建議
對於重慶這座城市，我一直以來的購房觀點是：
自住可以買，投資不建議。
這座城市不適合投資，主要原因有二：
第一，供應太大。
重慶這座城市比較特殊，雖然是直轄市，但面積是海南省的兩倍，是一個省的面積。
重慶的房屋供應量非常大。
新房方面，開發企業手上已拿預售證未售、在建設未拿預售證，拿地未開工的存量又有5000萬平方米左右。
二手房方面，各家機構數據不一，整體都在20萬套左右。重慶銳理披露，目前重慶的二手房掛牌量已經逼近20萬套。鏈家網則顯示，截至11月20日，重慶二手房掛牌量再創新高，達到了244428套。
此外，重慶還有龐大的公租房。
重慶建成70萬套公租房+人才公寓、園區公寓，合計約100萬套。這些公租房任何人都可以申請，沒有戶籍和收入限制，誰都可以申請。
第二，重慶住房自有率太高了。
由於重慶房價始終不高。重慶本地人基本都有了自己的住房，重慶的外來人口，收入尚可的，也都能買得起，所以重慶整體的房屋自有率非常高。
公開消息顯示，早在2015年重慶就有91.5%的家庭擁有自有住房。
也即是說，重慶近92%的人有自己的住房。
聽我重慶的朋友說，他就沒見過身邊沒有房子的重慶人。
這一自有住房率要遠遠高於北上廣深等重點城市。要知道，深圳的房屋自有率23%。
第三，人口密度不高，競爭力弱。
儘管重慶地位很高，是四大直轄市之一。經濟也很強，GDP已經超過廣州位居全國第四，僅次於上海、北京、深圳，且今年年末會晉級3萬億。工業實力也很強，是十大工業強城之一。
但是，這些都是建立在重慶擁有一個省的體量基礎之上。
從重慶這座城市的人口密度、人口競爭力、購買力和庫存量來看，重慶這座城市只適合居住，並不適合房產投資。
重慶雖然人口多，但面積也大，人口密度其實並不大。3200多萬人，有三分之二分佈在此外圍區和遠郊縣。
重慶市公佈的第七次人口普查數據顯示，三大板塊中，中心9區人口1034.35萬人，主城12新區1077.89萬人，外圍區縣1093.37萬人。
製圖：城市財經；數據：重慶市統計局
重慶市整體面積是8.24萬平方公里，中心9區面積是4779平方公里。
如果把重慶視作一個省，中心9區視作這個省的省會城市，那這個省會城市（也即重慶主城9區）的人口密度每平方公里2164人，參與城市排名位居全國第9位。
重慶主城區的人口密度並不算太大。
此外，重慶人口競爭力非常弱。重慶2021年只增加了3.5萬人，2022年更是隻增加了0.91萬人，重慶很有可能在2023年進入負增長通道。
第四，產業壓力較大。
重慶雖然工業實力位居全國第四，但一方面缺少本土化的強勢品牌，主要產業都是舶來品，另一方面，在產業轉型上，速度和反應不夠快。
這兩點，在最近幾年裡讓重慶感受到了較大壓力。比如產業鏈條外移，主要工業產品下降。
過去一些年，受產業轉移和新能源汽車攪局影響，重慶的幾個支柱產業如筆記本、手機、汽車生產都遭受了不小影響。
這些數據，在之前我分析重慶產業的文章中，都梳理過。
以筆記本產量來看，2021年也成爲了重慶微型計算機設備的轉捩點。2022年該產品的產量直接跳水至8631.92萬臺，下跌了19.6%。
製圖：城市財經；數據：重慶統計局
打印機產量已經跌至巔峰時期的零頭。
製圖：城市財經；數據：重慶統計局
手機產量方面，2016年見頂之後，一路下行。去年重慶手機產量只有7032.03萬臺，相較於巔峰時期2016年的28707.36萬臺，下跌了75.5%。
製圖：城市財經；數據：重慶統計局
受全球經濟疲軟影響，重慶的特色產業摩托車，也同樣遭遇了嚴重下滑。
巔峰時期的摩托車一年產量高達849.23萬輛，但到2021年只有438.39萬輛，腰斬了。
製圖：城市財經；數據：重慶統計局
同時，受新能源汽車攪局影響，重慶的另一支柱汽車製造業，也遭受了影響。
1978年重慶汽車產量0.16萬輛，1988年1.66萬輛，1996年11.47萬輛，2006年突破50萬輛，2009年突破100萬輛，2013年突破200萬輛，2015年突破300萬輛，2016年到達高峰，315.62萬輛。
好在重慶立刻抓住了新能源汽車產業，目前重慶的新能源汽車產量位居全國第5，這纔在之後幾年裡，將汽車產量逐漸又拉了起來。
製圖：城市財經；數據：重慶統計局
在國內人力成本上升，世界格局拉幫結派的背景下，重慶需要趕在產業大轉移之前，建立自身產業的護城河。
重慶也正朝着這方面努力。去年給自己設定了四個階段性目標：
第一，到2027年，規模以上工業企業營業收入邁上4萬億元臺階，製造業增加值佔地區生產總值的比重提高至28%，數字經濟增加值佔地區生產總值的比重超過50%。
第二，到2027年，規模以上工業企業研發投入超800億元，投入強度提高至2%，有研發機構、有研發活動的企業佔比分別提高至40%、60%，全員勞動生產率提高至50萬元/人，製造業質量競爭力指數提高至92以上。
第三，到2027年，“33618”現代製造業集羣體系初步形成，戰略性新興產業、高技術製造業增加值佔規模以上工業增加值的比重分別提高至36%、22%，技術改造投資佔工業投資的比重提高至40%。
何爲“33618”現代製造業集羣？
製圖：城市財經
第四，年營業收入超千億元、過百億元和上市工業企業分別增加至5家、50家和100家，實現製造業單項冠軍、專精特新“小巨人”企業、高新技術企業和科技型企業四個“倍增”，四類企業分別增加至30家、500家、1.27萬家和8.6萬家。
這些目標能否如願，只有時間才能給答案。
所以，就短中期而言，重慶自住着急可以買，不急就等着。至於投資、保值，就謹慎爲好。