黃舒衛／偷學房產投資最大咖致勝術 5+2法則曝光
▲新光人壽以92億8,880萬元標下「中華開發大樓」。（圖／記者林裕豐攝）
去年房市大熱，交易量挑戰2013年囤房稅前的新高，卻有前方防疫吃緊，後方投資緊吃的特殊景象。大咖的買方除了南征北討，滿足自住、置產需求的建商獵地規模約2300億之外，最大的投資人還是非壽險業莫屬。兩強對峙，光是掃貨龍頭的富邦人壽一家超過555億元就狂勝獵地建商代表興富發的204億元。
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根據瑞普萊坊市場研究部統計，2020年保險業投資全臺不動產金額達新臺幣1,177億元，不但是前一年357億的3倍、2016年10倍，更超越2012年金六條上路前的1,122億元，顯見壽險業資金洪流進入市場的趨勢相當洶涌，直接衝破金六條管制的障礙。尤甚者，今年元月還沒過完，新壽就先聲奪人以92.888億、56.4億、3.03億搶先佈局中華開發大樓、新竹市商業大樓及高雄地上權，狂掃百億，壽險業的投資領頭羊地位，難以撼動。
爲什麼要向壽險業學投資？
首先，從安全性來看：因爲保險業可運用資金，除了部分是來自自有資金外，絕大部分都是源自由要保人繳交保費而提列之準備金，而各項準備金提列之目的系作爲將來保險公司履行保險給付之需，因此運用資金時，必須經過專業經理人、外部顧問、董事會、主管機關的層層管制，以達成永續經營的目的，賺取合理之投資收益。而且壽險業受法令管制，不僅買現成建物的租金報酬率要達標，同時不準養地，有嚴格且強大的即時使用、獲利動機，所以以壽險業爲師，就等於跟着主力上、下車，絕對可以確保投資產品的收益安全及穩定。
其次，從市場性來看：壽險業投資的不動產產品具多樣性，而且商用不動產是以服務大衆市場爲導向，投資開發有極強的外部性效果，可帶動產業發展，一般投資人可以得到許多啓發。舉例來說：從土地投資的區位，可以看出未來公共建設帶動的區域發展潛力及商機；從商辦、工業投資可看出工作人口的流動以及消費趨勢。所以跟着壽險業佈局，就等於幫自己的投資也買了保險。
▲富邦人壽以268億元買下王朝大酒店（右棟）堪稱今年亞洲最大案。（圖／記者湯興漢攝）
第三，從前瞻性來看：全臺最大的商用不動產房東是壽險業，光以信義計劃區爲例，除了政府機關之外，共有20棟高級商辦大樓，其中一半的房東都是壽險業。春江水暖鴨先知，大到新創趨勢、國際關係，小到公司發展策略、組織調整，每天跟房客，甚至未來房客在周旋的房東一定比誰都最清楚。瞄準壽險業產品偏好、資產管理策略，可以洞察產業變化、租戶需求，逢低佈局、超前部屬藍海市場。
撇開投資規模、財務操作需求的因素，建築開發業與壽險業最大的投資差異，前者講求短線的資金使用效益爲主，而後者則以長線的穩定成長收益重，簡單講，前者是買賣業，後者是不但是買賣業，更是經營業。因此除了看投資價格的合理性、自用的必要性、程序的合法性之外，也重視投資期間的租金收入安定性、管理成本控制以及最後的處分收益，評估、經營的原則，值得高資產族、退休族或是置產族參考。
那麼該如何追隨壽險業這盞不動產投資明燈？
從這幾年壽險業投資的物件來看，基本條件是物件要符合產權完整、標準規格、租客或使用單純、無嫌惡條件、物業管理等五大要求；區域環境則偏重產業聚落、軌道經濟、商圈潛力。基本上，一般投資人在房產投資能滿足5大物件必要條件，再搭配其中兩項區域環境優勢，用5＋2的法則，即可有穩定保值的條件，如果物件還有複合性使用或未來再開發潛力，則獲利期待更大。
►黃舒衛小檔案學歷 政治大學地政系碩士經歷 國泰世華銀行、聯邦銀行不動產管理部、信託部 東亞建築經理公司市場分析師 永慶房產集團研展中心經理現職 瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監
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