黃浦老城廂地塊70.8億打包 上海城投置再造一個”露香園“？

觀點網隨着老城廂地塊遴選結果的公佈，上海城投在黃浦的佈局進一步加深。

10月15日，據上海土地市場消息，黃浦老城廂六幅地塊通過遴選出讓的方式由城投置地獲得，成交總價70.8億元，溢價率約爲1.4%。。

談起城投置地，大家自然而然會將其和露香園聯想到一起。

城投置地作爲上海城投控股旗下全資子公司，深耕老城廂多年，此次也是憑藉着成功打造城市風貌作品露香園的資質順利通過遴選。

在此次地塊出讓申請人應符合條件中，就明確指出，申請人必須符合以下三點條件：一是2023年會計年度總資產不低於1000億元；二是房地產開發企業資質二級及以上；三是具有在國內城市保護、修繕和開發利用歷史建築的經驗。

由此可見，倘若此次項目能順利改造完成，有望成爲上海城投的第二快活字招牌。

資料顯示，本次出讓的6幅地塊總建面約7.92萬平方米，起始總價高達69.81億元，爲住宅、商業、社區級公共設施混合用地，包含了黃浦區小東門街道235B-03、237A-02、237B-01、237C-02地塊及東街、學院路道路地下空間地塊（部分）、豫園街道231B-02、231C-01地塊及盛家街道路地下空間地塊。

根據文件約定，住宅建築總面積不超過 5.73萬平方米，商業建築總面積不能小於1.97萬平方米，社區級公共設施建面也不得低於0.25萬平方米。

地塊的價值在絕大情況下取決於位置，具體來看，6幅地塊整體四至範圍大致是北至晝錦路，南至復興東路，東至中華路，西至三排樓路，屬於老城廂歷史文化風貌區範圍內，妥妥的上海豪宅核心區。

從鄰居的質量也能看出地段的寶貴价值——地塊北側是城隍廟、豫園和BFC；東側是濱江名人苑、浦江公館；西側是光明初級中學、復地雅苑；南向是華潤外灘九里、融創外灘壹號院、綠城黃浦灣等豪宅所在的董家渡板塊。

具體到地塊周邊項目，新房方面，據貝殼APP顯示，同屬於黃浦區位於新天地板塊的凱德·茂名公館均價在16.8萬元/平方米，且該樓盤於今年5月首日開盤收金就超31億元，去化率100%；豪宅項目中海順昌玖均價17.2萬元/平方米，開盤當日銷售額達到196.53億元，創下全國商品房單次開盤最高銷售額紀錄。

二手房方面，與該地塊緊挨着的復地雅園公館，掛牌均價14.67萬元/平方米；露香苑掛牌價格22.9萬元/平方米；璞玉ONW均價15.8萬元/平方米；太陽都市花園二期11.8萬元/平方米；綠地名人坊10萬元/平方米。

然而，機遇往往與挑戰並存，申請人條件如此嚴苛，同樣預示着該項目必然具備一定的挑戰性。

單從歷史風貌保護角度來說，從空間肌理、道路街巷、歷史建築到公共環境等，都有着非常嚴苛的設計要求和限制，就十分考驗操盤手。

肌理方面，除237B-01地塊(部分)、237C-02地塊外，均劃定爲肌理保護範圍，項目範圍內肌理保護範圍佔比不小於69%。目前，福佑南地塊總面積約1.57萬平方米，但根據設計要求，保護更新建築總規模不應小於3.82萬平方米。

如此高難度的規劃設計要求，讓不少開發商望而卻步，即使項目價值潛力巨大，也難以激起他們冒險一試的決心。

除了規劃難度頗高之外，本次開發體量雖不算龐大，但地塊分佈不集中，不僅要精心規劃六幅地塊，還需兼顧周邊現有項目，這對操盤手的全局視角與協調能力構成了極大考驗。

《設計任務書》中就明確指出，該項目設計總體城市設計範圍爲地塊所在街坊的圍合範圍，北至晝錦路，東至中華路，南至復興東路，西至三牌樓路。總用地面積約17.1公頃。設計應對總體研究範圍內的建築佈局、功能業態、公共空間等方面進行概念性設計。

在地塊建設條件第二十條功能業態建設中也同樣提及到，受讓人應統籌考慮周邊BFC、福佑地塊等重要商辦地塊佈局情況，協同招商形成商業功能錯位互補，避免與周邊地塊商業同質化。

避免商業同質化固然是一大挑戰，但如何在豪墅林立、競爭異常激烈的老城廂打造出獨具個人招牌的別墅項目更是一個棘手問題。

總體而言，上海城投在打造露香園項目時就已歷經諸多類似挑戰，經驗有一定積累，且此次出讓的6幅地塊就位於老城廂的第一象限，與老城廂第二象限露香園中間僅隔着豫園、城隍廟。因此，儘管開發難度較大，但市場仍對其抱有信心。

近期，露香園項目亦有諸多新動向。

就在前天舉行的上海城市更新發現官主題活動會上，上海城投露香園項目被授予首個“城市更新觀察點”。此外，露香園A地塊天際大平層也即將推出，戶型爲建面約260-882平方米。

從老城廂第二象限的露香園片區，再到如今老城廂第一象限的6幅地塊，上海城投能否繼續打響其招牌，唯有拭目以待。