換屋懶人包！誰適合先買、先賣？永慶房屋1張圖秒懂

買房先求有再求好，如果想換房要注意些什麼？永慶房產專家整理6個建議。（圖/永慶房屋提供）

高房價時代，買房先求有再求好，如果想換房要注意些什麼？專家表示，換屋族的頭號煩惱，莫過於要「先買後賣」還是「先賣後買」，其實2種方法都有優點！應該依照個人可支配的購屋資金來做選擇，還要注意「自住重購退稅」的相關資格，才能找到最適合自己的方式。

永慶房屋客服中心資深經理陳繼先提供以下幾點建議：

1、「先買」時間充裕但資金要夠

以先買後賣來說，優點是時間較充裕，不用擔心換屋的銜接期，且提前搬進新房後，舊家可騰空賣相也會更好。然而，先買房除了要另外籌措一筆購屋金，若舊家還有房貸尚未清償，第2戶的貸款成數、利率及寬限期優惠也會受限；在舊屋賣掉之前，也要同時負擔兩筆房貸，因此較適合手頭資金寬裕的換屋族。

2、注意第2戶限貸令、換屋配套有條件

另外，由於央行對六都及新竹縣市實施的第2戶限貸令，雖然提供「先買後賣」的換屋族配套，可免除7成房貸限制，但借款人必須簽署切結書，約定於第2戶房貸撥款後一年內，出售第1戶房屋及完成產權移轉登記，且清償房貸且塗銷抵押權。

一旦違反切結內容，除了銀行可立即收回貸款成數差額(超過7成部分)，還要追溯自撥款日起，按貸款餘額計收罰息；若以轉貸等方式規避切結事項則加收違約金。不過，若借款人舊家無貸款或貸款已清償，則不受第2戶限貸令影響。

3、「先賣」可爭取首購優惠利率

房屋買賣金額大，爲爭取較佳貸款條件，可以採取先賣後買的策略，一般而言，即使曾有房屋買賣紀錄，只要名下沒有自用住宅，就能爭取首購優惠利率。

但各家銀行對首購資格的認定各有不同，即使買房時名下有房產，但只要沒有貸款仍有機會向銀行爭取較佳房貸條件；相對的，若是想申請財政部的「青年安心成家貸款」，由於是政策性優惠貸款，因此資格認定也最嚴格，借款人、借款人配偶及未成年子女都不能有自用住宅，需特別注意。

4、小心舊家換新房的時間差

如果是先賣再買，最大的優點爲財務負擔較低，可以用賣屋的錢來補貼買新房所需的資金，可與買方協議延後交屋，爭取搬家及找新房的時間；或是與買方約定售後回租，買賣完成後繼續住在舊家，直到租約到期。不過以上兩種方式，尚需買家同意才能進行，且仍然有找新房的時間壓力，若想先賣屋再找房，應事先做好短期租屋的準備爲佳。

5、「換屋」留意重購退稅資格

部分換屋族爲避開第2戶限貸令且爭取首購優惠利率，會由配偶或其他家庭成員申貸，但房屋買賣需課徵房地合一稅及土地增值稅等稅率，若想符合「兩年內自住重購退稅」資格，則要注意：房地合一稅的重購退稅，可使用配偶名義出售或購得房屋；但土地增值稅的重購退稅，買房與賣房的登記人須爲同一人，才符合資格。如何在換屋時節省稅金，也是制定換屋策略時應考量的成本之一。

6、慎選房仲購售屋纔有保障

最後，專家提醒，大部分人的購售屋經驗有限，除了購屋金的運用，還有許多隱藏成本，如稅費、代書費、保險及新房裝修費用。

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永慶房屋提供換屋的「先買後賣、先賣後買」策略分析。（圖/永慶房屋提供）