懶人包／2025最佳換屋策略曝光！永慶房產專家詳解限貸令下三種情境

永慶房產專家分析，第七波信用管制調降第二戶以上房貸成數，卻有條件排除換屋族。(圖/永慶房屋提供)

第七波信用管制打炒房、不打自住客，對於有換屋需求的購屋族來說，想買房要注意什麼呢？永慶房產專家詳解限貸令下的三種換屋策略，包含先買後賣、先賣後買與善用首購優惠。

一、限貸令下舊屋「賣、留」差異

「換屋族最關心的，就是我舊屋留着或賣掉有什麼差別？」永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示，俗稱「金龍海嘯」的第七波信用管制，對非自住的購屋貸款設下高門檻，如果名下已經有房且貸款尚未清償，再申請第二戶房貸成數降至5成，沒有寬限期，也不可利用舊屋增貸買新房，因此「留舊屋買新房」就要準備更多的自備款。

若是「賣舊屋換新房」只要與銀行簽署切結書，保證在第二戶房貸撥款後的1年內出售原有房屋，就能免除第二戶房貸成數5成上限，且享有寬限期。至於籤切結書後，假使未能如期出售舊屋，恐怕被銀行追回貸款成數差額與取消寬限期。

值得注意的是，陳俊宏提醒，「籤切結只是鬆綁換屋族的借貸限制，並不代表擁有首購身分，能夠享有首購優惠利率」，目前市場上針對非首購的房貸利率大約已升至2.5%至3%之間，因借款人信用條件與各家銀行覈定而有不同。

二、「先買後賣、先賣後買」適用情境大不同

對於想買房卻不敢下手，就怕貸款成數、撥款時間不如預期？永慶房屋「買房安心貸」主打免排隊、利率2.45%起，與多家銀行合作，提供客製化的房貸申辦建議，讓客戶能選擇最適合的方案。

陳俊宏建議，民衆可諮詢專業人員，依照個人財務狀況與還款能力，來評定最合適的換屋計劃。例如「先買後賣」不用擔心換屋的銜接期，但是在舊屋貸款清償之前，要同時負擔兩筆房貸，也可能會影響第二戶房貸的成數、利率與寬限期；即使籤切結書減輕影響，還有後續的賣舊屋期限壓力。

如果借款人名下只有一戶房貸，選擇「先賣後買」雖然可以回覆首購身分，享有最高借貸85成、最長40年還款期限的首購優惠，財務負擔較低，但需爭取搬家及找新房的時間。

三、換屋想爭取「首購優惠利率」有撇步

部分換屋族爲避開第二戶限貸令且爭取首購優惠利率，會由配偶或其他家庭成員申貸。陳俊宏提醒，房屋買賣需課徵房地合一稅及土地增值稅等稅率，若想符合「兩年內自住重購退稅」資格，則要注意：房地合一稅的重購退稅，可使用配偶名義出售或購得房屋；但土地增值稅的重購退稅，買房與賣房的登記人須爲同一人，才符合資格。

爲了幫助幫助民衆釐清對限貸令的疑問，永慶房屋「房貸諮詢站」快閃活動來囉！將於12/21星期六下午3～5點在東區「混市集」中，由「行走的地政百科全書」外號的永慶房屋契約部資深經理陳俊宏，現場免費爲民衆解惑。歡迎對「限貸令」還有疑問的民衆，到場諮詢！

永慶房屋契約部資深經理陳俊宏，將於12/21「房貸諮詢站」快閃活動，免費爲民衆解惑。(圖/永慶房屋提供)

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永慶懶人包分析，限貸令對「換屋族羣」有什麼影響。針對繼承取得的房屋和房貸，不列入限貸令房屋數計算。(圖/永慶房屋提供)