成屋交易所得要繳稅 預售屋也要！永慶房屋1圖解房地合一稅申報

永慶房產專家提醒，不只成屋買賣、預售屋轉售也得依法申報與繳納房地合一稅。圖/永慶房屋提供

房屋稅制好複雜，總是讓人霧煞煞！不只成屋買賣，預售屋轉讓也得依法申報與繳納房地合一稅，至於該何時申報、課徵稅率、計算交易所得時可列舉扣除費用，也與成屋不盡相同，小心一時大意讓預期獲利打了折扣。

永慶房屋契約部資深經理陳俊宏說明，新成屋與中古屋的房屋交易必須在登記完成，也就是買賣雙方辦理過戶的30天內完成申報。但預售屋與一般房屋交易不同，由於預售屋通常還未取得房屋產權，因此轉讓不須經過地政機關登記過戶、沒有登記日期，就以買賣雙方籤立的預售屋讓渡(或買賣)契約書起的30日內要完成房地合一稅的申報。

還要注意的是，房屋的移轉費用可用來減除售屋所得，在沒有任何證明文件下，成屋交易的可扣除費用計算方式爲「賣屋總價」的3%，最高以30萬元爲限；預售屋的可扣除費用，則以「賣屋總價-購屋總價+已付款」的3%來計算，同樣最高以30萬元爲限。

至於預售屋要繳納的房地合一稅額，則與一般房屋交易相同，陳俊宏表示，房地合一稅對房屋的短期買賣課徵重稅，屋主若將持有2年內的預售屋轉售，所得稅率高達45%，持有2至5年的交易所得稅率也有35%，且預售屋完工交屋後，持有期間將從取得產權日重新計算！因此若有預售屋轉讓需求，建議事前規劃，纔能有效節稅。

舉例來說，若屋主在2023年6月30日以前以總價1000萬元購入預售屋，並於兩年內以總價1100萬元出售該預售屋，且已支付100萬元工程款，可扣除費用即爲「100萬元(賣屋總價-購屋總價)+100萬元(已付款)」的3%，也就是6萬元。因此應繳房地合一稅額爲「100萬元(賣屋總價-購屋總價)-6萬元(可扣除費用)」的45%，也就是42萬3000元。

永慶房屋整理預售屋與成屋的房地合一稅申報知識。圖/永慶房屋提供

陳俊宏補充，之所以要強調買入預售屋的時間點，是因爲依照新修訂的平均地權條例，規定在2023年7月後買入的預售屋，除了特殊情況以外不得轉讓。因此如果是在修法前，也就是在2023年6月30日前簽約購買的預售屋，除預售合約另有約定外，才能轉讓。

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