花都地塊價值分析
花都區107國道D地塊的國有建設用地土地使用權於2007年11月23日由廣東亨利房地產開發有限公司以人民幣15180萬元競得。現該地塊將取消限價商品住宅性質，調整爲普通商品住宅用地，以原競買成交價爲起始價，重新掛牌公開出讓。
宗地位於廣州市花都區區府以北，雅寶新城對面，緊靠着擬建的天馬河沿河溼地公園、南方花卉交易中心對面，處於花都區的中心城區西北位置，地理位置優越，交通便利。該地塊將會與周邊的A、B、C、E共四幅雅居樂的地塊一起共同開發，打造成區域大型的住宅小區。
圖1-1：地塊區位圖
表1-1：地塊基本情況
表1-2：周邊地塊出讓情況
二、區位分析
區位優勢：
A. 地理位置優越。該地塊緊鄰花都主幹道平步大道與三東大道，交通便利，靠近洪秀全水庫，生態環境良好，並且處於房地產開發熱點區域；
B. 購房人羣有保障。地塊周邊有知名企業的廠房，優質的買家和租客有保障。
區位劣勢：
B. 公共交通未能滿足普通市民需求；
三、市場分析
A. 區域住宅市場分析
表2-1：區域周邊樓盤情況
B. 開發商分析
1.開發商簡介
競得人雅居樂地產在花都擁有豐富的開發經驗，花都雅居樂雍華庭、花樣巴黎、御賓府等組團，以大規模的園林和生活配套，得到了花都買家的認同。花都雅居樂目前已經幾乎全部售罄併入住。
2.競價現場情況
該地塊主要競爭在雅居樂和保利地產之間展開，共經過了29輪的混戰。由於雅居樂之前已經擁有了該臨近該地塊的其他四幅地塊的使用權，爲了形成統一開發的局面，雅居樂對該地塊可謂志在必得。最終以總價2.41億，樓面地價1956元/平方米將該地塊收入囊中。
C． S.W.O.T分析
S（優勢）：臨近主幹道，交通方便；享有洪秀全水庫豐富生態資源，周邊環境良好；項目規模大，開發商對產品有充足的發揮空間；
W（劣勢）：項目周邊現時生活配套設施未完善；公共交通暫時不能滿足出行需要；
O（機會）：房地產開發步入高潮期，區域居住氣氛日益濃厚，置業前景理想；
T（威脅）：受戶型限制，加上地塊周邊知名開發商雲集，旁邊就是雅寶新城和大運家園兩個大型小區項目，未來將受到激烈的同質化競爭。
D. 項目定位分析
產品定位：地塊位於花都區府及人民供應便西北，大體上可算位於市區。雅居樂的品牌和大規模的小區將是其最大優勢。預計項目將參考雅居樂在花都的其它項目，進行統一的包裝與開發，在前者的基礎上，進一步進行精品化操作。銷售對象鎖定花都政府的公務人員和四大產業圈的高收入人員，預計樓盤的定位將會向區域名盤花都凱旋門看齊。
價格定位：地塊周邊的一手項目目前售價約6000-8000元/平方米（帶裝修）。該項目預計在兩年後上市，考慮到時間溢價，屆時其帶裝修售價約7000--9000元/平方米左右。
四、項目對市場的影響
A. 項目對一手市場的影響
地塊所處的市橋南區是房地產新興區域，周邊一手在售項目和儲備的地塊都比較多。項目的上市難免會爲當地的一手市場帶來暫時性的供求不平衡。
B. 項目對二手市場的影響
當地目前的二手置業需求主要分爲兩類，一是本地人的換房置業需求，二是外地來花都工作的人的自住需求。由於當地的二手市場尚處於起步階段，因此新項目的上市不會對二手構成大的負面影響，反而會爲當地二手市場帶來優質的盤源和旺盛的人氣。