杭州樓市：買二手房時最重要的事，你或許從沒想過！

我是杭叔，擁有多年杭州房產研究和投資經驗，長期持續關注杭州地區的樓市信息，熟悉購房政策、買房策略和學區房信息，歡迎關注及交流。

以下杭州購房答疑內容，來自公衆號“杭叔說房”的粉絲精選提問：

提問：杭叔，您好！外地戶口，杭州沒房，有過房貸記錄，到2021年9月份剛滿4年社保，想搖skp有資格嗎或者有多少中籤率，如果想在奧體中心買二手房，有推薦嗎？

杭叔：你好，有資格，杭州熱門板塊的一手高端樓盤屈指可數，基本上可以預測待開的奧體SKP這樣高端改善“第一梯隊”的熱點樓盤，報名情況都將會比較火爆。理論上你的情況可行，現實而言，就算市場再降溫，想搖SKP的房子，機會可能很少，最後只能等以後交付，去買它的二手房了。因爲SKP的住宅一定是拼社保的，畢竟這樣的房子太少。建議可以去嘗試搖號試一下，畢竟當初萬衆期待的亞運村的新盤也爆過冷門。二手房可以關注杭州壹號院，綠地旭輝城，錢塘之星、濱江金茂府。具體詳見知識星球內部資料《價值百萬的購房邏輯》。

提問：杭叔你好，想在主城區買我們的第一套房，希望有單價3萬左右的房子可供選擇，而且最好有學區，這樣也不用爲了以後孩子上學的事過於擔心，自知預算比較少，請問有可推薦的房子嗎？杭叔：你好，西湖區的三墩北確實是主城區爲數不多的價值窪地，限價28100元/平。這個板塊的性價比很高，有地鐵4號線二期經過，還有阿里雲谷小鎮、紫金衆創小鎮、西湖科技園等產業加持，熱度也比較高。而且在教育方面，目前已經有4所小學、3所初中、1所幼兒園，且逐年增加，還有西湖大學等。整體來說，該板塊是適合無房戶專屬的超級限價房，可以嘗試搖號。具體價值高的板塊及樓盤分析，詳見知識星球內部《價值百萬的購房邏輯》.

提問：杭叔，你好，在蘇州，一個人生活，感覺只有買個房子纔算在這個城市紮了根，我從小鎮來，家裡能給的買房支持不多，只是普通的工薪階層，靠自己攢錢買房，有一百多萬，想問問姑蘇區的剛需板塊怎麼樣？房源怎麼樣？

杭叔：你好，姑蘇的剛需板塊有這些：一是金閶新城，房價較低，預算在200-250萬之間的剛需可以考慮，金閶的二手房成交量較高，掛牌房源也多，6號線開通有利於自住出行，想買在滸關也可以考慮金閶。二是新莊、留園、西環，配套一般，沒有地鐵，學區一般，老小區多，預算在200萬以下可以考慮。三是胥江、友新、友聯，有一部分次新小區可以看作單獨的改善區域，不過大部分還是面積較大的老小區，考慮次新小區的話，總價在200-400萬之間，考慮老小區，總價在200萬以下。四是南門，市實驗小學學區房價格很高，其他普通房源總價則在200萬以下。五是東環、葑門，預算250萬可以考慮該區域。總的來說，姑蘇的老舊小區較多，居住體驗感不高，對很多剛需吸引力並不大。具體詳見知識星球內部資料《價值百萬的板塊選擇邏輯》。

提問：杭叔你好，之前沒有過房產投資經歷，名下只有一套房子自住，現在有一些存款想做房產投資，經驗不足，想請教您一些問題。看很多人都說買房要買核心區，是不是一定要買市中心啊？郊區有發展前途嗎？

杭叔：你好，房產投資不是一個嚴格要求一定只能投某一個固定區域的，重點在於投資能獲得最大收益，這時選籌就很重要了。對於買房投資經驗不夠豐富的人來說，選市中心無疑是最穩妥的決定。市中心發展成熟，配套齊全，生活居住非常便利，地段佔優勢，多方因素會吸引大量人口聚集於此，有人流量也就有了需求，市中心的房子流動性強，不缺接盤者，保值抗跌屬性強。但也有一定缺點，發展成熟的市中心房價也趨於飽和，能領漲但是不會有很大的漲幅，因此以穩爲主。而郊區的房子不確定性強，還未發展成熟，需要一定的選籌眼光才能選到合適的房子，不太建議投資新手入場。杭州投資回報率最大的板塊和樓盤，詳見知識星球內部分享《價值百萬的板塊選擇邏輯》。

提問:杭叔，你好，杭州本地，名下有一套房自住，另一套賣出，現有資金1500萬左右，想置換一套低密度的改善房，好像找不到什麼合適的新盤，中籤率也非常低，想上車，請問有沒有板塊或者樓盤推薦？

杭叔：你好，目前杭州買房越來越難，特別是新盤上車，目前能買300萬左右房子的人，還是有些經濟實力的，不會跌但也不會大漲，貴的房子也不好買，最近1000-2000萬的房子也越來越難找，沒有什麼好的新盤，南星、奧體、申花、蔣村、橋西等地二手房又難下手，畢竟大家都想着保值或者升值。現在未來科技城的低密度樓不錯，疊排、排屋、合院等市場競爭比較小，可以試試，總能遇到中籤率高的時候，現在新房限價，二手房價高，低密樓盤也是不錯的選擇。不要老是挑來挑去，真的挑剔就買個貴的。具體買房選籌，詳見知識星球內部分享《新房看房買房攻略》。