光遠觀察 | 馬光遠：建議取消房地產預售制

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編輯|許媛媛 主編|楊澤宇

“光遠觀察”是本站財經智庫“C位觀察”和知名經濟學家馬光遠聯合打造的財經IP節目，以客觀、理性、深刻的視角，解讀時下熱議的財經和社會問題。

NO.001 馬光遠：建議取消房地產預售制

60S要點速讀：

1.房子剛開始建，預售的買房者就把所有錢都給開發商，不僅僅包括建造成本，甚至連利潤都兌現了，這種預售制搞得像傳銷。買房者還沒住上新房，就背上貸款，這對買房者特別不公平，全球沒有這麼不公平的預售。

2.中國房地產市場上絕大多數的房子是爛房子，特別是2015年以後的房子，品質非常差。很多人問，70年產權到期後怎麼辦？我認爲，消費者根本不用考慮70年後的問題，因爲很多房子30年以後可能就得大維修。由於限價政策的存在，開發商傾向於偷工減料，能省成本就省成本。

3.2023年7月24日的中共中央政治局會議通稿未提“房住不炒”的原因是沒人炒房子。現在整個房地產市場的“溫度”是偏低的。我的感受很明顯，以前房地產市場好的時候，每天都能接到中介的電話。最近兩個月，房產中介都沒有給我打電話。

正文：

建議取消房地產預售制

有人說，如果公攤取消之後，房價不就漲了嗎？持這種觀點的人數學可能有問題。比如，你本來買了個70平米的房子，不是100平米，把裡面的貓膩拿掉，說不定總價還會降下來。過去你買了個100平米的房子只拿到70平米，取消公攤面積之後，你買個70平米的房子，那是實實在在的70平米。有些人說，加上公攤面積，老百姓獲得感強。這不是自欺欺人嗎？我們如果取消公攤面積，纔是實實在在的交易。

馬光遠呼籲取消公攤面積：不會導致房價上漲（來源：C位觀察）

公攤面積必須和預售制度同時廢除。我們現在的房地產預售制度來自中國香港。但中國香港的房地產預售制度完全不是這樣。第一，中國香港的房地產預售不是一次性把所有的錢都給開發商，而是按照工程進度分批次給。到最後收房的時候，還保留一部分錢作爲房子的質量保證。如果房子有什麼問題，開發商拿不走這筆錢。對預售的買房者來講，中國香港在這方面有完全的保護，它有專門的監管機構，還有律師盯着錢款去向。

在中國內地，房子剛開始建，預售的買房者就把所有錢都給開發商了，不僅僅包括建造成本，甚至連利潤都兌現了，搞得像傳銷。買房者還沒住上新房，就背上貸款，這對買房者特別不公平。國外也有房地產預售制度，包括美國和歐洲一些國家，但是他們的預售是相當於定金的概念，絕大部分的錢是開發商蓋完以後才交付的。

我們現在出現大面積的爛尾房，不就是預售導致的嗎？甚至開發商資金緊張的時候，總是有人想要打房貸的主意，挪用到別的地方。預售是一個赤裸裸的不公平的制度，爲什麼不能取消？

“保交樓”是一個底線，哪怕開發商沒錢，政府也應該幫助老百姓一定拿到房，如果老百姓錢給了、款貸了，還着房貸，最後房子拿不到，這是沒法兒交代的。反過來，房地產預售制度必須做大的修改，否則下一步還會出問題。

提前還貸可能省不了多少錢

馬光遠：提前還貸可能省不了多少錢（來源：C位觀察）

提前還貸的人一定要做一個全面的權衡，而不是湊熱鬧。爲了提前還貸給自己增加過多的壓力，沒有任何必要，因爲省不了多少錢。從長期看，利率是不斷變動的。沒有通脹的時候，利率是往下走的，但是一旦出現通脹，利率是往上走的。比如過去美國是0利率，甚至負利率，現在美國的利率已經到5.25%以上。當利率變高，以前的貸款就是划算的。

而且從中國廣義貨幣（M2）的發行來講，如果拉長到10年、20年的時間線去看，一般老百姓是佔便宜的，因爲“錢不值錢”。在中國，利率往上走的概率大於利率往下走的概率，利率往下走是少數。但現在看來，整個房貸利率下降是必然的，因爲央行用的詞是“指導”。在中國的政策語境下，“指導”就是要必須幹這件事，而不是彈性的可幹可不幹。

馬光遠：現在房貸利率和首付比太高 會繼續下調（來源：C位觀察）

中國現有的首付比例和房貸利率，仍然有下降的空間。比如北京普通住宅首套房首付比例是35%，遠遠高於很多城市（首套房的首付比例爲20%），還有下降的空間。未來，首套房貸利率下限維持在4%以下將成爲常態。

2023年7月24日的中共中央政治局會議通稿未提“房住不炒”的原因是沒人炒房子。現在整個房地產市場的“溫度”是偏低的。我的感受很明顯，以前房地產市場好的時候，每天都能接到中介的電話。最近兩個月，房產中介都沒有給我打電話。這說明房地產市場降溫了，我們需要調整購房政策，即使一線城市需要保留限購政策，也應該大幅度調整，因爲房地產市場和過去完全不一樣。

馬光遠：不必過度解讀“房住不炒”提法消失（來源：C位觀察）

“房住不炒”會成爲一個長期政策。過去我們把房地產看成經濟增長的工具，房地產是支柱產業。提出“房住不炒”以後，並不是純粹不讓投資房地產，如果沒人投資房地產，買了房子只有自己住，那租的房子由誰提供？

過去房地產市場的問題是過熱，所以我們開了大量“退燒藥”，現在房地產“溫度”降到正常以下，我們需要對政策進行“顛覆性重建”。

第一，對於現在還沒房子的人，我們在政策上鼓勵，金融方面，首付比例低一點，利率低一點；稅費方面降稅費；其他方面做一些配套。

第二，對於有了房子想改善住房條件的人，現有的改善性政策過於嚴格。比如，一線城市二套房普通住宅首付最低60%，非普通住宅首付最低80%，買二手房能貸的款相當有限。如果你在其他地方有房貸，永遠算二套，叫認房又認貸。即貸款買房時，只要借款人名下有房或有房貸記錄，都將被界定爲二套房或以上。這是很嚴格的，將來可以調整。如果能把改善性住房首付調整到30%—35%，將減輕很多人的負擔，釋放改善型需求。

中國大多數城市都不缺房子，但是缺好房子

馬光遠：過去的限價政策，導致開發商蓋了很多爛房子（來源：C位觀察）

過去幾年，中國房地產限價政策導致市場上出現了很多爛房子。開發商出於利潤考慮，傾向於不去追求好的品質，而是建差的房子。因爲有限價政策，品質越差，開發商賺得越多。我曾經見過很多開發商本來想做品質好的樓盤，結果好房子建成以後，到住建部門備案價格，住建部門批的價格仍然是和差房子一樣，這對開發商來講利潤被壓縮。

從量上來講，中國大多數城市都不缺房子，但是缺好房子。從開發商的角度來講，它們對市場本身有判斷——開發市場上短缺的好房子，才能賺錢。我們要鼓勵好的開發商開發好的住房，這意味着政策要配套，不能限價，好的房子應該體現好的價格。包括房屋智能化程度的提升等。爲什麼很少有開發商發展全屋智能？就是因爲智能化需要一筆很大的支出，限價以後，開發商自然不會增加成本。

馬光遠：中國80%的房地產開發商都會被淘汰（來源：C位觀察）

經過這次的房地產調整，大量的開發商一定會分化。過去，百分之八九十的開發商都不把精力放在提升樓盤品質上，因爲做了也不合算。開發商靠高槓杆、高債務、高週轉率“三高模式”，拼命蓋房子，最後推到市場上的很多都是爛房子。未來，這些不提升樓盤品質的開發商肯定會被淘汰。事實上，中國房地產市場的調整遠遠沒有完成。如果市場上80%的開發商不被淘汰掉，這個市場轉化不過來。

馬光遠：2015年以後建的房子質量非常差，30年內就需要大修（來源：C位觀察）

中國房地產市場上絕大多數的房子是爛房子，特別是2015年以後的房子，品質都非常差。很多老百姓在房價飛漲的階段，買了價格高、質量次的房子。現在很多人問，70年產權到期後怎麼辦？我認爲，消費者根本不用考慮70年後的問題，因爲很多房子30年以後可能就得大維修。由於限價政策的存在，開發商傾向於偷工減料，能省成本就省成本。

馬光遠：科技發展到今天房子裡面還必須用空調，這是恥辱（來源：C位觀察）

其實房子本身也應該是高科技的結晶。歐洲有很多人家裡恆溫恆溼，根本不用空調，我們還差得很遠。中國的房子一到冬天開暖氣幹得不行，一到夏天熱得不行，必須用空調。科技發展到今天，房子裡面還必須用空調，這是恥辱。空調這種東西早就應該被淘汰了。恆溫恆溼的概念已經很流行了，但是爲什麼企業不做？因爲政策層面沒有鼓勵。如果我們從政策層面多鼓勵綠色建築、低碳建築，那情況將會不一樣。

中國很多別墅叫“別墅”，但品質不一定好。甚至有些別墅的質量可能比普通住宅還差。因爲建別墅很簡單，但設計和建造一棟高層的住宅還挺複雜。開發商把別墅交付以後，有些業主選擇拆了重建，因爲他們就衝着那塊地去的。

馬光遠：很多別墅的品質比普通住宅還差（來源：C位觀察）

過去房地產投資很熱的時候，有些人忽悠有錢人買別墅投資。然而，北京漲得最慢的房子就是別墅，其漲幅甚至比經濟適用房還低。因爲別墅距離很遠，總價又高，買別墅投資的人基本沒賺錢。別墅不代表高端，百分之八九十的房子都是爛房子，品質不過關。下場暴雨，別墅漏水的情況非常普遍。

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