工商社論》央行應正視居住成本對物價的影響

工商社論》

中央銀行近日公佈第三季理監事會議的議事錄，其中最引人注意之處，除了有理事認爲央行第三季應加大升息力道到1碼（0.25個百分點），而非決策結果的半碼，更值得注意的是，央行首度在理事會進行有關房價、房租及物價統計的相關討論。

事實上，依央行內部統計，今年前八月平均消費者物價指數（CPI）年增率爲3.1％，主因即來自食物類、油料費、耐久性消費品及房租上漲。且由於經常購買的民生必需品價格漲幅較大，讓民衆對物價上漲感受較深。

近幾個月，多項通膨相關指標顯示國內通膨壓力可望趨緩，例如原油現貨價格自高點回降，預期未來續呈緩步下滑；國際商品期貨價格震盪回檔；進口物價、生產者物價指數緩步回降等。但央行也不諱言，影響未來國內物價上漲的壓力，包括外食費、房租等部分服務價格具「易漲難跌」的僵固性。

依央行議事錄，有兩位理事對房價、房租及物價統計提出看法。其中有位理事建議將住房成本反應在CPI；另一位理事指出，聯準會（Fed）主席關注房價持續上漲導致房租上漲，將使通膨隨之升高，並提及歐洲央行（ECB）多年前已考量將自用住宅房價納入其物價指數。

另外有位央行監事表示，主計總處編制臺灣CPI的房租指數權數約佔15％；美國房租的權數則較高，約30％多，且只限都會地區。

上述討論顯示，除了傳統油價、食物等波動，居住問題已成爲影響物價的大宗，但是不論是主計總處編制CPI或央行鍼對穩定物價執行貨幣政策時，可能都還是停留在過往的思維，低估居住成本對物價及民衆消費痛苦指數的影響程度。

目前世界各國中，僅ECB提及應把自用住宅房價上升對物價指數可能帶來的影響納入考量，但迄今尚未正式取代目前物價指數的編制，其他國家物價調查的通則也和臺灣一樣，沒有做房價的調查，只有做房租的調查。然而這不代表目前的物價指數編制合理，政府可以思考的兩點，一是租金上漲對物價的影響是否被低估，二是民衆購置住宅成本上揚，也會反映在消費者對物價的實際感受度。

換言之，要解決民衆對通膨的痛苦感，除了交通、食物之外，房價和租金絕對也是央行必須面對的一部分。而且相較於油價和食物價格可能受國外因素、天氣和匯價波動影響，房價和租金算是政府在平穩物價時最能「操之在我」的一環。

對此，有位央行理事即在議事錄表示，過去以來央行反覆強調抑制房價最有效的工具是租稅政策，部分研究確實也發現如此，但房價是金融穩定最重要的指標之一，這結果並不代表央行可以放任房價持續高漲不管。

至於央行要如何解決房價和租金高漲的問題，目前看來央行理事的態度並不同調，其中一派理事認爲，房價主要是透過選擇性信用管制抑止，且針對的對象是炒房而非剛性需求，利率則用於穩定物價，且各主要國家（如美國、南韓、英國及歐元區等）的升息主要亦是因應高通膨而非房價。

另外一派則認爲，央行若要維持金融穩定，應針對房價變動實施對應政策，南韓央行去年開始持續升息，到現在南韓房價的成長率已大幅下降，但臺灣央行只重視房貸成長與集中度等指標，不重視房價的變動，「這是錯誤的政策」。

平心而論，升息確實是壓抑房市最有效的工具，但在過程中除加重炒作者的成本，也會波及無辜的一般購屋者，甚至進而因房東移轉成本使得租金提高。央行想透過較溫和的手段緩步升息，以免對房貸戶帶來太大的壓力，同時釋出緩步採行緊縮貨幣政策的訊息，打的是安全牌、沒辦法有急效，風險確實也相對可控。

對於央行究竟應急升息或緩升息之爭，其實不論央行決策的半碼，或部分理事提出的1碼，差距並沒有太大。真正應該在意的，不是央行升息的幅度，而是本質上，央行對於房價、房租的上揚和物價，應該更認真思考其間的關聯影響，不宜畫地自限，認爲房價和物價是兩回事，必須採取不同的政策。

就如同醫生治病，如果通膨上揚的背後有很大的原因來自房價和房租，央行就必須提出相應之道，甚至必須思考聯手其他部會如內政部等來解決，而不是僅把房市鎖定在「炒房」一項，獨立於物價之外，最終可能使得貨幣政策的效果大打折扣。