房企上半年融資持續縮水，機構建議加大重組及出清力度
房企融資環境仍然低迷。中指研究院發佈的最新數據顯示，上半年，房企債券融資總額約2822.9億元；其中，央國企發行規模佔比高達93%，較上年同期增加3個百分點；其他發債企業爲相對穩健的民營及混合所有制企業，發行家數僅約5家。
當下，民營房企經營及債務風險仍存，能在公開市場融資的已大多爲央國企。受此影響，房企整體融資規模也在持續下滑，上半年雖然債券融資規模約2822.9億元，但同比降幅達到26.1%，其中信用債同比下降21.9%，海外債下降54.8%，ABS下降33.3%。
相較而言，信用債仍是主要的債券融資渠道，上半年佔比65.5%，同比提升4.2個百分點，且以央國企爲主，民企發債家數明顯下降；海外債佔比僅爲1.8%，同比下降1.1個百分點，房企海外融資渠道幾近關閉；ABS佔比32.7%，同比下降3.1個百分點。
從融資成本看，因發債企業多爲央國企，因此整體融資成本數據較低。克而瑞數據顯示，上半年房企境內債券融資成本3.16%，較2023年全年繼續下降0.32個百分點。“由於發債主體大多數爲國企央企及優質民企，這類企業融資優勢較爲明顯，如發債較多的保利發展、華僑城、首開股份等等。”
境外債券因幾近冰凍，上半年機構僅監測到越秀地產與五礦發行的兩筆境外債券，兩筆票息分別爲4%及4.6%，因統計基數較小，上半年整體境外債券融資成本爲4.28%，較2023年全年出現下降。
債務問題是本輪房企違約的核心癥結之一，因難以發債“借新還舊”，房企資金鍊斷裂的速度加快，進而出現違約。數據顯示，2020年新增債務違約房企數量爲4家，2021年新增16家，2022年爲爆發集中期達到43家，2023年爲11家，2024上半年3家。
值得重視的是，今年下半年，房企仍要面對龐大的到期債務規模。
克而瑞表示，2024年上半年房企債券到期規模達2799億，而發行規模僅有961億；其中一二季度房企到期債券規模均超1300億，第三季度債券到期超1000億，償債壓力較大。“若銷售市場長期低迷，已經實現債務重組的房企仍將面臨債務再次違約。”
政策面，爲緩解房企融資困境，城市房地產融資協調機制正加速推進。
年初，住房城鄉建設部和金融監管總局聯合發文，提出在地級及以上城市建立城市房地產融資協調機制，協調解決房地產融資中存在的困難和問題。截至5月16日，商業銀行已按內部審批流程審批通過了“白名單”項目貸款金額9350億元，這意味着房企各地項目獲近萬億資金支持。
從地方進展看，目前廣東、河北、浙江、河南、福建、重慶等省市的房地產融資協調機制運行順利，部分地區在完成第一批、第二批“白名單”項目推送後，已經啓動第三批項目的篩選和推送工作。
比如，截至6月3日，廣東省轄內銀行機構共爲兩批次307個“白名單”項目授信933.77億元，提供融資392.88億元，新增融資平均期限3.5年以上；重點支持民營房企項目融資需求，民營房企項目數、授信規模佔比分別達到93.16%、87.63%；第三批“白名單”項目的篩選和推送工作也已有序啓動。
河北方面，截至6月16日，該省已完成三批次“白名單”項目推送工作，涉及項目342個，企業融資需求622億元；已爲前兩批次“白名單”的226個項目提供授信466億元，發放貸款222億元，項目數量、授信規模等居前列，落地融資中民營房企佔近80%。
在克而瑞看來，當下融資及銷售環境下，不同房企可能面臨的“終局”也不同。
對出險房企而言，雖然有融資協調機制的加持，但銀行在辦理貸款抵質押擔保時，會優先選取價值相對穩定、變現能力較強的擔保物，一般不接受不易變現、或價格波動較大的擔保物。而大多出險房企能用於抵押貸款的標的較少，在市場化機制下取得銀行貸款仍較難。
“對於這類企業，建議相關部門加大出清力度和速度，通過市場化手段讓出險企業早日實現債務重組或破產清算，通過債務重組來實現價值重塑，是解決目前行業信用問題的有效方式。”克而瑞稱。
對仍能正常運營的房企而言，克而瑞認爲，當務之急是把握政策做好債務接續，如通過增信支持政策，藉助信用保護工具、連帶責任擔保等增信方式實現“借新還舊”，還可通過發行ABS、REITs等方式盤活經營性物業，積極嘗試經營性物業貸款用於償還存量貸款和公開市場債券。
中指研究院企業研究總監劉水認爲，化解房企風險，有債務重組、混改、重整、出清等方式。其中，資可抵債、有優質資產、經營能力強的公司，可通過債務重組緩解債務壓力；區域深耕的企業可引入國資增信，化解債務；有地方政府支持、經營能力強的公司可引入戰略投資者；經營能力弱、資不抵債的公司將逐步退出房地產行業。
在他看來，未來優質龍頭央國企可採取“開發+輕資產+資產管理”的模式，輕重並舉發展，側重輕資產業務的發力與開拓；中小型地方國企開發經營能力較弱，可發揮土地等資源優勢，與開發經營能力強的企業合作，實現財務收益；中小民企規模小，適於專注開發、區域深耕；規模較大的民企融資能力較弱，適於開拓輕資產業務，如代建業務、運營管理業務等，轉型爲真正的服務商。