中銀證券：新房二手房成交環比下降，融資政策支持力度持續加大

樂居財經 李禮 12月11日，中銀證券發佈房地產行業第49週週報。

新房成交面積環比由升轉降，同比降幅擴大；二手房成交面積環比降幅擴大，同比增幅收窄；土地市場環比量價齊升，溢價率環比上升。

核心觀點

新房成交面積環比由升轉降，同比降幅擴大。40城新房成交面積爲268.1萬平方米，環比下降25.0%，環比降幅較上週擴大了44.9個百分點，同比下降29.7%，同比降幅較上週擴大了26.5個百分點。一、二、三四線城市新房成交面積環比增速分別爲-52.8%、-10.2%、-22.1%，同比增速分別爲-37.8%、-24.1%、-34.0%。一、二、三四線城市同比降幅較上週分別擴大了69.7、13.5、9.1個百分點。

二手房成交面積環比降幅擴大，同比增幅收窄。18個城市成交面積爲166.2萬平方米，環比下降7.0%，環比降幅較上週擴大了6.3個百分點，同比上漲17.6%，同比增幅較上週縮小了19.2個百分點。一、二、三四線城市成交面積環比增速分別爲-9.9%、-4.2%、-11.9%，同比增速分別爲50.4%、1.6%、24.2%。一、二、三四線城市同比增幅較上週分別縮小了11.8、17.0、33.4個百分點。

新房庫存面積環比上升，同比下降；去化週期環比下降，同比上升。12個城市新房庫存面積爲10061萬平方米，環比增速爲0.5%，同比增速爲-4.8%。去化週期爲17.4個月，環比減少0.1個月，同比提升5.0個月。一、二、三四線城市新房庫存面積去化週期分別爲17.5、15.7、57.0個月，一線城市環比提升0.1個月，二、三四線城市環比分別降低0.2、3.3個月，一、二、三四線城市同比分別提升1.0、6.4、29.2個月。

土地市場環比量價齊升，溢價率環比上升。百城成交土地規劃建築面積爲6326.2萬平方米，環比上漲1.3%，同比下降19.6%；成交土地總價爲1278.7億元，環比上漲27.8%，同比下降28.3%；成交土地樓面均價爲2021元/平，環比上漲26.2%，同比下降10.8%；百城成交土地溢價率爲3.2%，環比上漲0.1個百分點，同比下降1.7個百分點。

本週房企國內債券發行規模環比上升，同比下降。房地產行業國內債券總髮行量爲134.9億元，環比上升11.6%，同比下降33.4%。總償還量爲71.2億元，同比上升21.8%（前值：90.6%），環比下降57.5%；淨融資額爲63.6億元。

板塊收益有所上升。房地產行業絕對收益爲-3.7%，較上週上升1.2pct，房地產行業相對收益爲-1.3%，較上週上升2.0pct。房地產板塊PE爲11.19X，較上週下降0.41X。北上資金對電子、電力設備、有色金屬加倉金額較大，分別爲32.78、11.74、9.59億元。對房地產的持股佔比變化爲-0.79%（上週爲-0.84%），淨賣出0.75億元（上週淨賣出3.23億元）。

投資建議

本週，需求端政策方面，蘇州自12月1日起實施購房契稅補貼；同時，據觀察者網等多家媒體報道，蘇州新房銷售降價幅度不受限制。中銀證券認爲，這短期內將有利於房企通過降價促銷的方式更快回籠資金，同時減少爛尾樓的情況，但最終銷售與去化情況如何，還需要等待市場進一步的檢驗，長期來看，也仍然需要解決市場需求的根本問題。溫州發佈多條支持措施，包括探索“房票”抵首付、二套房公積金貸款首付比例由40%降至30%等，均有助於一定程度上緩解購房者資金壓力。

此外，根據中銀證券的不完全統計，自11月17日央行等部門召開金融機構座談會，明確要求“一視同仁滿足不同所有制房企合理融資需求後”，已有中國銀行、農業銀行、建設銀行、交通銀行、工商銀行、郵儲銀行、光大銀行、廣發銀行、浙商銀行、中信銀行等多家銀行密集與房企召開座談會，對接房企融資需求。從信號意義來說，給市場注入了一定的信心，緩解了部分對於民營房企和出險房企的連環信用恐慌。中銀證券認爲後續融資的實際落地才能對房企起到最有力的支持作用，銀行或將一視同仁，以項目風險評估、資金封閉運行爲風控模式，來決定是否給予貸款，從而實現行業的穩定發展和風險可控。

現階段中銀證券建議關注兩條主線：1）中央與地方政策寬鬆預期下，地產板塊或迎來較大的beta行情，其中基本面相對穩健、有一定成長性的標的：招商蛇口、華潤置地、建發國際集團、越秀地產、綠城中國、華髮股份、濱江集團；底部回升、彈性較大的公司：金地集團、龍湖集團；2）在一線城市有城市更新業務佈局的房企：中華企業、光明地產、中交地產、城建發展、天健集團。

風險提示

房地產調控升級；銷售超預期下行；融資收緊。

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