房企“金九”推盤積極性不足，新房去化壓力是主因
“金九銀十”素來是房地產市場的銷售旺季，期間，房企做足營銷工作，積極推盤促銷，通過優惠政策和活動吸引購房者。每年9、10這兩個月，房企的供應量和銷售業績通常也會明顯優於其他月份。
然而值得注意的是，今年“金九”，房企的推盤積極性卻一般。究其原因，與市場上銷售下行態勢未改，新房庫存較高，去化週期拉長，土地成交規模收縮，房企資金存壓等一系列因素有關。
推盤積極性不足
近日，房地產研究機構克而瑞調研的數據顯示，9月28個重點城市預計新增商品住宅供應面積703萬平方米，環比下降4%，同比下降59%，絕對量顯著不及二季度月均水平，與一季度月均699萬平方米基本持平。
分城市來看，僅一線城市供應量將環比增長10%，三四線同環比近乎腰斬。
一線城市中，北京、廣州兩個城市集中放量，新房供應量環比分別增長28%、33%，上海、深圳新房供應量的同環比均處於下降態勢，其中，深圳降幅較大，環比下降22%，同比下降70%，供應量或將不足3000套。
二線城市供應量環比微跌5%，同比降幅超6成，分化持續加劇。其中，西安、長沙單月供應量較大，超過50萬平方米，環比增長4%和79%。寧波、重慶、廈門三個城市的供應量雖然不及50萬平方米，但環比增幅較大，分別爲660%，79%，32%。剩下的二線城市供應量基本都保持同環比齊降態勢，即便是前期熱度較高的成都、杭州，9月的新房供應量也出現環比下降，房企推盤積極性並不高漲。
相比於一、二線城市，三、四線城市新房供應量則顯著回落，同、環比降幅均在4成以上。克而瑞研究中心稱，因低迷行情影響，三、四線城市基本都處於去庫存階段。
明源地產研究院認爲，以前的房地產市場，淡旺季分明，年後有“三月小陽春”，延續到“五月黃金週”；六月至八月市場逐漸迴歸平淡，九月又重回高峰，“金九銀十”由此而來。之所以有旺季，一方面與旺季期間房企集中推盤帶來的聯動效應有關，另一方面，在這些旺季，前面幾個月淡市的需求積累爆發。而這幾年疲軟的市場需求，將所有的波峰波谷熨平，“金九銀十”成色不再。今年八月份以來，新政的效果逐漸減弱，樓市的熱度重新回落，房企對九月的成交沒抱太大期待。
去化壓力是主因
中指研究院企業研究總監劉水對第一財經表示，“金九銀十”傳統營銷旺季來臨，但今年房企的推盤積極性不如以往，主要還是受目前市場下行壓力影響。“新房銷售量下降態勢未改，同時土地成交規模持續收縮，從而導致新房供應規模也保持在低位，加之房企目前的資金壓力，導致房企在推盤方面更加謹慎。”
廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉對第一財經表示，“金九”開發商推盤供應積極性不高，背後的主要原因在於開發商手裡的庫存待售房源比較多，另外，開發商新盤去化率整體也比較低，去化週期比較長。據他統計，目前市場上大概有一半的新房是2024年之前就上市的庫存。“這樣的情況下，如果開發商仍然推新盤，銷售不暢的情況下，只會導致市場預期更差，而且還會拉長開發商資金回款的週期。開發商當前的首要目標是先把手裡的房子賣掉。”李宇嘉說。
李宇嘉也表示，在其調研過程中發現，當前開發商推盤的節奏也發生了變化：“以前是以樓棟爲單位推出房源，現在有的樓盤則開始以樓層爲單位，步子邁得比較小，這與9月房企推盤積極性不足的邏輯一致，背後的原因都是市場上庫存較高，開發商去化困難。”
新房市場整體去化速度放緩，去化週期拉長，已是事實。9月上旬，房地產中介機構深圳中原的二級市場營銷高峰論壇上，中原地產大陸區二級市場戰略中心總經理任壯表示，在2016、2017年房地產市場行情好的時候，全國29個重點城市新房住宅項目開盤首周的去化率平均在70%左右，此後逐漸下降。今年“517政策”後，全國首付比例整體下調，市場行情好轉，周度平均去化率升至33%。隨着“517”新政效應減弱，8月，該數值已回落至29%。
房地產研究機構中指研究院測算結果顯示，截至2024年7月，全國住宅“已開工未售庫存”爲25.2億平方米，其中“竣工未售庫存”爲3.8億平方米。儘管庫存量有所下降，但從出清週期來看，目前“已開工未售庫存”的出清週期約爲3.4年，且呈現上升趨勢，去化壓力較大。
中指研究院認爲，儘管當前的庫存規模有所下降，但是與2016～2017年市場庫存規模回落不同的是，2016～2017年的情況是“市場銷售提升、庫存水平下降，去化週期縮短，市場庫存壓力緩解”，而目前“雖然市場庫存水平下降，但銷售持續低迷，去化週期仍呈延長態勢，市場庫存壓力攀升”。
今年5月以來，“去庫存”已成爲房地產的重要施策方向，多個城市相繼發佈了收儲房源徵集公告，但受收購價格、資金成本、房源錯配等因素影響，國企收儲“去庫存”模式整體仍處於探索階段。
中指研究院認爲，我國房地產銷售仍面臨調整壓力，市場仍處於築底階段，“去庫存”政策若在未來幾個月加快落地節奏，將對房企現金流改善及居民預期將產生積極影響。住房端，國企收儲是最直接的去庫存手段，但政策細節仍有待優化，落地節奏有待加快。土地端，盤活存量土地、優化土地供應是主要政策方向，其中退地置換或成爲改善土地庫存結構的一種有效方式。
劉水錶示，市場需求端，一線城市限購政策存在較大優化空間，同時繼續下調房貸利率、提高房貸利息抵扣個稅幅度等或成爲需求側政策優化方向，從而進一步降低居民購房成本。整體來看，隨着“金九銀十”傳統旺季的來臨，房企仍需充分把握這一時機，積極應對市場挑戰以達到快速去化的目的。