房貸利率跌停板來了！這7個城市，重回“3”字頭！
作者：餘飛
01
房貸利率跌停板，來了
廣州、杭州、武漢、南京、蘇州、佛山、東莞，房貸利率重回“3”字頭了！
11月6日，多家權威媒體爆料：
中國銀行廣州地區分行，新增房貸利率不得低於3%。
之後，媒體又爆料，廣州地區多家銀行均收到通知。廣州地區的主要商業銀行，將統一調整房貸利率，不低於3%。
杭州方面，也傳來了最新消息，也將上調利率至3%。此外，南京、蘇州等地也上調至3%。
第一財經披露，武漢、長沙、東莞、佛山房貸利率也回到了“3”字頭。
早在10月底，武漢就傳出房貸利率全面上調，其中，首套房貸利率從2.9%調整爲3.1%，二套房貸利率從3.075%調整爲3.325%。
11月5日，長沙傳出接到銀行通知，從11月5日起，各銀行新接單房貸利率定價不低於3.0%。11月6日，消息稱，蘇州房貸利率重回“3字頭”，多家銀行執行最低房貸利率3.0%。
11月7日，南京、佛山、東莞等地均傳出房貸利率不低於3.0%的消息。
之前，這些城市的房貸利率，都跌破了3%，在2.9%左右。廣州地區房貸利率隨之下調，首套房貸利率普遍下降至2.85%-2.9%。
有趣的是，在今年5月末廣州那一輪救市之時，明確說了取消房貸利率下限，這才半年，就食言了。
關鍵問題來了，這些城市的房貸利率爲何反彈？
難道一個月的行情，就讓他們傲嬌得不行了？
從成交量來看，廣州10月份行情的確火熱，但杭州亮色並不大，南京更是很尷尬。
10月份，廣州市新房網籤面積累計111.21萬平米，網籤套數10463套、成功破萬！創下年內新高！
10月份，全市二手住宅網籤13188套、125.8萬㎡，環比分別增長29.5%、26.0%。
杭州貝殼研究院披露，10月份杭州市區（含臨安、富陽）共成交二手房9120套，環比漲幅高達51%，同比去年上漲了45%，創下19個月以來的新高，也是7年以來成色最好的“銀十”。
數據來源：杭州貝殼研究院
但橫向來看，杭州10月份成交的9120套，還不如黑天鵝結束之後一度躁動的2023年3月份。
南京10月份的行情則略顯尷尬，成交量還不如9月份。
我愛我家南京研究院披露的數據顯示，10月份南京二手住宅成交了6476套，環比9月份下降了11.3%，同比去年10月份下降了8.75%。
儘管廣州、杭州的行情還不錯，但並不至於讓他們自信到現在就可以上調房貸利率。
根本原因，是銀行的壓力以及商業房貸利率與公積金貸款利率的倒掛。
02
銀行，急了
銀行的壓力，主要表現在三個方面：
第一，淨息差不斷被壓縮。
過去三年，貸款利息不斷下調，最近的一次是10月21日。
1年期LPR爲3.1%，5年期以上LPR爲3.6%。兩個品種均較上月下降25個基點。
來源：中國貨幣網
從上圖可以看到貸款市場的利率換錨以來：
2019年，一年期LPR降息了2次，五年期LPR降息了1次。
2020年，一年期與五年期LPR均降息了2次。
2021年，一年期LPR降息1次，五年期沒動。
2022年，一年期LPR降息了2次，五年期LPR降息3次。
2023年，一年期LPR降息2次，五年期LPR降息1次。
2024年至今，一年期LPR降息2次，五年期LPR降息3次。
總結一下，2019年至今，一年期LPR共降息11次，貸款利率從4.31%降至如今的3.1%，合計降息121個基點。
五年期LPR共降息10次，貸款利率從4.85%降至3.6%，合計降息125個基點。
銀行的主要利潤，就是貸款與存款之間的利息差，貸款利率不斷下調，爲了維護利息差，只能下調存款利率。
去年，國有大行帶動中小銀行三次下調存款利率。
今年7月份，國有大行再次帶動中小銀行下調存款利率。國有大行宣佈：
活期存款下調0.05個百分點，從之前的0.2%降至0.15%。
一年期、兩年期、三年期和五年期人民幣定期存款利率至1.35%、1.45%、1.75%、1.8%，此前分別爲1.45%、1.65%、1.95%、2.00%。
儘管存量利率也在不斷下調，但仍跑不過貸款利率下降速度，銀行的淨息差在不斷被壓縮。
國有大行披露的年中報數據顯示，2024年年中，郵政銀行的淨息差爲1.91%，較去年年中下降了0.17個百分點。建設銀行淨息差下降了0.25個百分點，農業銀行下降了0.21個百分點，中國銀行下降了0.23個百分點，工商銀行下降了0.29個百分點，交通銀行下降了0.02個百分點。
其他銀行方面，平安銀行的淨息差從2021年2.74%降至今年年中的1.96%。江蘇銀行從2022年的2.11%降至今年年中的1.92%。南京銀行從2021年的2.02%降至今年年中的1.64%。滬農銀行從2021年的1.77%降至1.5%。
利潤空間不斷被壓縮。
這還只是其一。
第二，存款仍在快速增加，貸款卻低迷。
銀行賺錢的基本邏輯，就是用利息吸引民衆和企業存款，然後以更高的利率放貸出去。
所以，決定銀行利潤空間的，有兩個因素，一個是淨息差，一個是存貸款規模。
上面已經分析了淨息差這三年在不斷縮小。與此同時，存款規模也在快速增加，而放貸規模，則略顯低迷。
過去三年，不確定性充斥之下，疊加房地產行情轉變之下的資產荒，讓很多手頭有閒錢的人不敢亂投資，不敢亂消費，而是瘋狂存錢。
有多瘋狂？看一組數據就明白了。
根據央行披露的數據顯示，2022全年，住戶部門存款一口氣增加了17.84萬億，是2021年全年的近兩倍。
2023年，劇情依舊，住戶部門存款增加了16.67萬億元，雖然比2021年低了一些，卻也是仍是 歷史第二高。
製圖：城市財經；數據：央行
10月份央行披露的前三季度數據顯示：
前三季度人民幣存款增加16.62萬億元。其中，住戶存款增加11.85萬億元，非金融企業存款減少2.11萬億元，財政性存款增加7248億元，非銀行業金融機構存款增加4.5萬億元。
與前八個月的數據計算，可以得出，9月份人民幣存款淨增3.74萬億元，拼命存錢仍在繼續。
從存款結構來看，居民存款是拉動主力。
9月份，住戶存款一口氣增加了2.2萬億元。
存款在快速飆升。
貸款方面，以最主要的房貸來看。
2016年樓市火熱大年，房貸從2015年的3.05萬億幹拔直拉至5.68萬億元。之後三年都在5萬億左右。2020年，再創新高，到5.95萬億。2021年突破歷史新高，6.08萬億。
2022年急轉直下，膝蓋斬，房貸增量只有2.75萬億元。2023年繼續下降，只有2.55萬億元。
製圖：城市財經；數據：央行
10月份央行披露的前三季度數據顯示：
前三季度，住戶貸款增加1.94萬億元，其中，短期貸款增加4024億元，中長期貸款增加1.54萬億元。
1.54萬億，平均一個季度5133億元，去年的季度房貸增量爲6375億元。
淨息差縮小，存款規模飆升，房貸規模跳水，銀行豈能不着急。
除此之外，這些城市商業銀行劃定3%的房貸利率跌停板，還有一個原因，就是他們的首套房房貸利率與公積金貸款利率持平，甚至倒掛。
目前公積金5年以上貸款利率是2.85%。
而廣州、杭州、南京、蘇州等城市的商業貸款首套利率，在內卷之下，很多都低於公積金貸款。
以廣州來說。中信、招商的首套房利率低於公積金貸款利率。
這就明顯在施壓公積金。公積金利率如果不大幅下調，必然會打消企業與個人上交公積金的積極性。
03
後續存款利率可能會繼續下調
11月8日凌晨，美聯儲再次宣佈降息25個基點。
這進一步打開了我們的降息空間，從宏觀敘事角度來看，我們的貸款利率，往後必然還有不小的下降空間，更有下降的訴求。
但是，如今這些城市的銀行給房貸利率劃定了跌停板，那麼接下來的降息，銀行又該怎麼操作？
上海證券報披露：
業內人士對記者表示，綜合考慮資金、風險、運營、資本、稅收等成本後，對於大部分銀行來說，3.2%是個保本點。
如果後續五年期LPR繼續下調，銀行不得不下調房貸利率，會跌破保本點，那麼銀行別無他法，只能繼續大幅下調存款利率。
所以，後續存款利率下調，是大概率事件。
其實，無論從哪個角度來看，存款利率進一步下調，都是不得不做的事情。
一方面，恰如上面所說，貸款利率接下來還會繼續下調，銀行淨息差會進一步收窄，銀行有強烈的降低存款利率訴求。
另一方面，當下的存款積極性很難打消，而貸款積極性又很難調動起來。
存款方面，儘管過去兩年，存款利率不斷下調，但存款依舊在快速增加。
這是心態和信心問題。捂緊腰包，仍是當下大家的共同認知。畢竟存在銀行，哪怕利率再低，至少還是有錢在手，可以應對不確定性。
而貸款的積極性，仍偏弱。
國家金融與發展實驗室最新公佈的《2024年三季度宏觀槓桿率》指出， 居民和企業部門加槓桿意願仍在下降。
也即個人和企業仍不願意貸款。
該報告 建議在經濟下行週期通過政府資產負債表的擴張來應對私人部門資產負債表的“躺平”甚至收縮，以實現宏觀資產負債表再平 衡。
今天傍晚，重要會議結束的通稿會發布，屆時可能會有政府加槓桿的具體數據公佈。
目前市場普遍期待，有10萬億+規模的大禮包，包括增量地方債、國債。
但大家普遍預期直接發錢的想法，可能還是會落空。
過去我們的財政支出一直都是以中央投資、地方債爲主，投向大基建，拉動就業復甦，拉動經濟回暖。
但隨着固定投資邊際效益遞減，這種模式對於拉動就業、經濟復甦已經顯得有點力不從心。
專家學者們一直呼籲，財政支出口徑是否可能從投資轉向消費，直接向居民發錢。
這種方式其實是緩解民衆收入不足，緩解民衆債務壓力的最好、最快速、最直接的辦法，最終增強民衆的消費能力，提升企業的利潤，形成一個正向循環。
2013年至2024年，美國這輪大長牛，根本上是企業和居民資產負債表持續增強推動的。在2008年金融危機和2020年全球公共衛生事件期間，美國政府和美聯儲大幅度加槓桿、大規模支出，企業和居民部門則大幅度降槓桿。公共部門的支出等於私人部門的收入，擴張性宏觀政策拯救和改善了私人部門的資產負債表。例如，美國政府在2020年-2021年給家庭部門發放了2.1萬億美元現金，這筆龐大的資金直接提高了居民的收入，進而快速地轉化爲消費。
我們也期待這樣的利好，能夠落進每一個人的口袋。
寫在最後：最近在與一家機構合作，可以幫助內地居民辦理香港身份。
該機構總部位於香港，在全國各地擁有分支機構，深耕香港本土教育與身份規劃領域9年，從K15、本碩博全面覆蓋全港各級教育資源，從前期申請、過程輔導到結果落地，一站式全程陪伴，同時還爲客戶提供從商務、置業、子女教育、生活出行等多項在港後續服務。真正的做到了爲客戶保駕護航，滿足客戶從家人到家業、從生意到生活、從當下到世代的全方位需求。
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