獨家觀察－借名登記房地 留意稅務問題

借名登記時，財產登記在別人的名下，但事實上仍由原所有人對該財產使用、處分、收益，只是借用他人的名義登記。例如大華擁有臺北市不動產A屋，但和朋友小青約好將A屋登記在小青名下，A屋實際使用權仍歸大華所有。但要注意，借名契約的效力只存在於借名人跟出名人之間，不及於契約以外的第三人。以前例來說，大華和小青只要簽訂借名登記契約，小青即不能主張自己是A屋所有權人，但是小青若偷把A屋賣給小美，小美就是契約外第三人。

因爲對包括小美在內的外人來說，A屋表面上的所有人是小青，爲了保障第三人的權利以及交易秩序，因此大華不能對小美主張自己纔是A屋所有權人，進而要求小美返還A屋，頂多只能向出名人小青追究相關的損害賠償責任。

常見的紛爭，還有繼承人生前將財產登記於他人名下，等被繼承人死亡後一段時間，才經法院判決爲該被繼承人所有，此時納稅人應從「判決確定日」起算六個月內補申報財產移轉登記請求權，並從判決日起算核課期間。

例如老王2001年5月2日死亡，他的兒子小王也繳納遺產稅，但老王生前有B房地是借名登記於他人名下，法院到2022年11月25日才判決，則小王應從判決日起算六個月內再補申報B房地移轉登記請求權，沒申報即會被補徵遺產稅。

還有一些企業，早期受限法令限制，把購買的農業用地登記在他人或公司員工名下，再以借名登記的方式，在公司帳列「其他土地」，但之後該公司若因土地飆漲等原因出售該地，就會因爲是記名登記而沒辦法適用免稅規定。

主要是企業出售借名登記土地，依稅法被認定是「債權買賣」行爲，因爲企業將土地借名登記在他人名下，公司即非土地所有權人，僅對於該土地所有權移轉登記具返還請求權，會被認定是債權而非交易。

除了上述稅務麻煩，借名登記絕對是信任大考驗，如果真的一定要借名登記，最好籤訂借名登記契約，載明標的、期間等，之後證明自己纔是真正的所有人，避免將來產生相關的法律糾紛時無法主張自身權利。