大公寓變「一層一戶真套房」 代書：建蔽率需再放寬
▲全國平均屋齡超過三十年，危老、都更刻不容緩。（圖／記者張瑞傑攝）
全球風行雙11購物節的當下，翻開日曆一看會發現，上面註記着「地政節」，很多人認爲地政節就是地政士（代書）的節日，但其實並非如此，是跟過去每個人的阿公阿嬤都切身相關的節日。全國不動產特約地政士徐吉麟指出，過去「臺灣農業時代」時，土地對大家而言就是生財器具，「地政節」就是爲了紀念成功推動「三七五減租、公地放領等土地改革」振興臺灣經濟所創立。土改議題從未停止，我們現在面臨「都更、危老」兩大議題，現行法規就有可能造成「一層一戶真套房」，阻礙都更前進。
過去農業時代曾推行三七五減租、公地放領、耕者有其田、都市平均地權等項土地改革，民國43年11月11日，「中國土地改革協會」爲喚醒各界人士與民衆對「土地改革」重視與推動，舉行3屆年會代表大會議決，同時訂下每年的「1111爲地政節」，於同年10月28日內政部同意通過，之後每年都會舉辦地政節活動，宣揚土改理論與成果，同時進行重大建設學術演講與討論。
地政節雖然是過去農業時代下推動土地改革的節日，現今雖然已時過境遷，但「土地改革」議題卻從未停止，臺灣平均屋齡早已突破三十年大關，「危老、都更」兩項政策推動也刻不容緩。地政士徐吉麟表示，不管地方或中央，都應該針對造成「卡案」的法條進行修正或配套。以北市府爲例，近年有許多因「釘子戶」造成都更停滯不前，但柯文哲直接將都更轉爲危老推動。另外，北市府後來也積極培養危老都更推動師，發出近2,000張無給職的證照，設立於「仲介、事務所、社區管委會等地點」，讓民衆隨時可以諮詢相關問題，就是加速推動的最好範例。
徐吉麟說，目前危老、都更之所以難以推動，主要有「建蔽率」、「容積率」兩大問題。
「一層一戶真豪宅」是豪宅建案時常使用的標語，但如果是以現行法令針對小坪數公寓進行都更，就有可能變成「一層一戶真套房」。徐吉麟指出，以「建蔽率」來說，老公寓在過去法規並「無退縮等限制」，老屋幾乎都蓋好蓋滿，但現在新的建物都必須退縮，若以臺灣普遍的60～70坪老屋地坪大小重建新大樓，退縮後就會變成「一層一戶小套房」，也就造成許多地坪較小的老公寓都更困難，所以建蔽率若不放寬或者採取配套措施，就會讓問題持續存在。
「容積率」部分就是最常造成「釘子戶」的問題，許多都更戶都希望「一坪換一坪」，但在容積率不足的狀況下，也難以實施，雖然地方政府有些容積獎勵的配套，但有時候也好像「看的到、吃不到」。徐吉麟指出，其實像北市府的都市計劃就有配套「時辰獎勵」，只要在都市計劃中3年內提出申請，就可以「獲得10％的容積獎勵」，但事實上都更整合並非2、3年就可以解決，所以建議應延長申請時間。
徐吉麟綜看政府整體推動危老、都更改革，每年都有在進步，像10月5日臺北市議會三讀通過「土地使用分區管制自治條例」，以及10月8日新北市府通過的修正「都市計劃法新北市施行細則」，都是爲了加速危老推動所執行，但危老、都更確實還有許多問題，未來仍需要中央、地方政府執行與面對。