從“止跌回穩”到“提質增效” 百強房企繼續向核心城市高度集聚

本報記者 王登海 北京報道

在政策推動下，房地產市場正從“止跌回穩”向“提質增效”轉型。

日前，中指研究院發佈的《2025中國房地產百強企業研究報告》顯示，2024年，百強房企借政策窗口期加速去化，全年銷售總額39483.8億元、面積19546.3萬平方米，同比分別下降26.0%、24.4%，儘管市場份額有所下降，但央國企憑藉優勢擴大市場佔有率。

報告還認爲，房地產行業深度調整的壓力仍在持續，存在營業收入下滑、利潤下降、償債能力趨弱等挑戰，迫使企業在規模收縮中尋求轉型突破。

此外，《中國經營報》記者也注意到，在政策驅動下，百強房企也加大高端產品比例，繼續聚焦一、二線核心城市，重點城市銷售貢獻佔比提升，土地投資進一步向一、二線城市集中，三、四線佔比大幅收縮。

向核心城市聚集

去年以來，房地產市場在政策的推動下呈現持續改善的態勢，市場窗口期爲房地產企業提供了加速去化和提升產品力的機遇。

根據中指研究院發佈的數據，2024年，百強企業把握政策窗口期，提高項目產品力，加大營銷力度，加速資金回籠。2024年百強企業銷售總額、銷售面積分別爲39483.8億元、19546.3萬平方米，同比分別下降26.0%、24.4%。

在整體銷售承壓的背景下，市場格局悄然變化。百強企業市場份額從2023年的45.8%降至40.8%，TOP10企業市場份額同步下降1.9個百分點至20.4%。然而，央國企憑藉融資成本低、資源整合能力強等優勢，逆勢擴大市場佔有率。

在市場佈局方面，2024年，百強企業繼續向一、二線核心城市高度集聚，重點城市銷售貢獻佔比有所提升。從百強代表企業重點項目銷售情況來看，一線城市市場銷售表現較好，銷售額佔比上升3.6個百分點至31.2%；銷售額排名前5、前10及前20的城市，其銷售貢獻率相比上年分別增長1.4、2.4、1.6個百分點至40.0%、59.4%、79.1%。

在產品結構方面，2024年在政策支持下，核心城市高端改善性住房需求持續釋放、韌性較強，對新房市場起到重要支撐。百強企業順勢而爲，加大高端改善類產品推出比例。從百強代表企業重點項目各面積段產品的銷售額佔比來看：140—200平方米改善類產品表現出較強的韌性，銷售額貢獻率較上年出現提升，增加了1.5個百分點；200平方米以上高端類產品需求大幅增長，銷售額貢獻率較去年出現大幅提升，增加了5.4個百分點。

與此同時，隨着消費者對居住品質的要求不斷提高，百強企業加大了對“好房子”建設的投入，在當前供過於求的市場下，產品力高的項目不僅可以吸引更多潛在買家，還能在競爭激烈的市場中脫穎而出，更容易實現資金快速回籠。

償債壓力持續顯著

儘管市場現修復跡象，行業仍面臨深度調整壓力。

根據中指研究院的數據，2024年百強企業營業收入同比下降，淨利潤下降顯著。竣工和結轉高峰期已過，百強企業營業收入均值爲338.2億元，同比下降9.4%。

同時，受結轉成本、資產貶值等因素影響，淨利潤均值同比下降76.8%至4.2億元，降幅較上年顯著擴大。2024年，百強企業淨利潤率、淨資產收益率均值分別爲1.1%、0.3%，盈利能力連續多年下降，接近零利潤。

在行業盈利承壓的同時，百強房企的經營安全也面臨挑戰，償債能力趨弱，現金流壓力增大，需借力各項支持性政策保障流動性。

數據顯示，2024年，百強企業剔除預收賬款的資產負債率均值爲65.3%，淨負債率均值爲96.3%，剔除預收賬款後的資產負債率均值與上年基本持平，淨負債率均值較上年增加6.5個百分點。2024年，百強企業流動性趨弱，銷售下滑對房企流動性產生負面影響，2024年百強企業現金短債比均值爲1.58，較上年下降0.08。

雖然行業償債壓力有所緩解，但房企銷售融資兩端均處於下行通道，現金流壓力較大，仍將面臨較大的償債壓力。

在土地市場方面，2024年政府推地信心仍顯不足，全國土地市場表現較爲平淡，土地成交規模繼續回落。2024年，百強代表企業拿地金額4617.0億元，同比下降41.6%，拿地銷售比相較上年下降5.7個百分點至19.7%。

不過，中指研究院也指出，百強企業仍保持精準投資、聚焦重點城市的戰略，一線城市拿地佔比提升明顯。從城市等級分佈來看，百強代表企業的新增土儲權益面積中二線城市佔比達到66.5%，較上年提升2.3個百分點；一線城市佔比26.0%，較去年提升4.2個百分點；三、四線城市佔比則大幅減少6.5個百分點至7.5%。百強企業高度聚焦重點核心城市，城市間分化加劇。2024年，百強代表企業拿地前10城市規劃建築面積佔比已達70.9%，可見企業在佈局城市的廣度上有所收縮、深度上有所加劇。

(編輯：王金龍 審覈：童海華 校對：燕鬱霞)