不到兩成低首付、房貸利率下不封底……史無前例政策利好，未來樓市怎麼走？

中國樓市迎來歷史轉折點，也將迎來“最寬鬆時代”。

5月17日，央行等部門發佈通知，首套房首付比例最低15%，二套最低25%，同時下調公積金貸款利率，且取消全國住房貸款利率政策下限，由各地自主確定。

這意味着，繼取消限購之後，低首付時代開啓，房貸利率步入“下不封底”模式。

同日，“全國切實做好保交房工作視頻會議”還提出，商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。

紅星資本局在採訪中瞭解到，今日各項樓市政策齊發，不管是力度還是影響，都是史無前例的。有專家指出，央行進一步釋放重磅樓市利好政策，爲房地產打了一劑強心針，房地產復甦將增強國內消費、投資復甦動能，提振市場對經濟復甦預期。

紅星資本局注意到，受政策影響，相關板塊、個股反彈上漲，房地產服務、房地產開發板塊領漲兩市，並掀起漲停潮。同花順房地產服務板塊指數漲超8%，房地產開發板塊指數漲超4%。

首付比例下調至15%

央行通知，對於貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於25%。

“這是歷史最低的首付比例，既是按揭貸款歷史上的最寬鬆政策，也是最近幾年各類購房政策中最爲寬鬆的政策。”易居研究院研究總監嚴躍進告訴紅星資本局，過去全國購房首付比例最低爲20%，但是關於繼續降低，一直有反對或不同意見。此次房貸首付比例歷史性地做了下調，即降低至15%。

嚴躍進認爲，該政策的重磅程度，已遠遠超過此前的認房不認貸、限購放鬆等以及其他城市的政策，可以理解爲歷史上最寬鬆的一條政策。“其對於房貸方面的拉動、對於剛需和改善型住房的快速釋放和規模性釋放等都具有非常重要的意義。該政策對於房地產市場和地產股等會產生非常重量級的積極影響。”

光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華告訴紅星資本局，政策支持力度超預期彰顯央行穩樓市決心。“這些政策進一步降低了居民購房門檻與成本，將有助於提振樓市復甦信心，帶動剛需與改善型需求逐步釋放。”

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜告訴紅星資本局，下調房貸利率降首付對市場的影響，主要爲房地產市場的需求增加，同時房地產市場的競爭加劇。“開發商之間的競爭將更加激烈，可能導致價格戰等市場變動。”

對於開發商而言，下調房貸利率降首付，可以減輕資金壓力。“隨着市場的競爭加劇，開發商需要不斷提高自身的競爭力，包括提高產品質量、優化營銷策略、降低成本等。同時，開發商也需要注意防範市場風險，確保項目的盈利能力和可持續發展。”

公積金貸款利率下調至2.85%

央行決定，自2024年5月18日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整爲2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整爲不低於2.775%和3.325%。

紅星資本局注意到，此前公積金貸款利率爲3.1%。

“公積金的利率下調是必然的。”嚴躍進指出，此前行業內已經做過討論，尤其是商業銀行貸款持續降息的情況下，很多地方房貸利率到了3.45%的水平，和公積金貸款的利差已經不大了。

公積金貸款利率下調和房貸首付比例的下調，兩項政策形成了“雙重磅”。可以預見的是，此次政策對於後續各地公積金貸款的申請、購房成本的降低以及支持住房消費提振具有積極作用。尤其是疊加房貸首付政策，對於後續購房者積極入市會產生實質性影響。

周茂華認爲，央行出臺政策，主要是我國房地產市場供需關係已經發生新變化，加上近期數據顯示房地產復甦進度不夠理想，央行協同其他部門加大穩樓市政策力度。“購房成本與門檻調降措施，需要與其他穩樓市政策措施進行配合，以提升穩樓市政策效果。”

嚴躍進預測，後續“低首付+低商貸利率+低公積金利率”的購房模式會形成，全力助力今年房地產銷售市場的活躍，也有助於全面提振房地產市場的復甦。

取消房貸利率政策下限

央行通知，取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

同時央行強調，央行各省級分行按照因城施策原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢及當地政府調控要求，自主確定是否設定轄區內各城市商業性個人住房貸款利率下限及下限水平（如有）。

銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的利率下限（如有），結合本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體利率水平。

周茂華指出，金融機構在區域房貸利率調整方面具有更高自主性與靈活性。但總的原則堅持房住不炒，依據各地房地產市場供需情況，因城施策精準調控，滿足剛需與改善型需求，促進房地產平穩健康發展。

周茂華認爲，取消首套與二套住房商貸利率政策下限並不意味着金融機構放鬆風控，主要是順應房地產供需變化與各地房地產市場差異，鼓勵各區域銀行金融機構，根據區域房地產市場供需情況，機構自身經營狀況、客戶風險管理，爲房貸進行精準、合理定價，促進區域房地產市場加快恢復平衡。

“對於購房的房貸或按揭貸款，過去是有一個最低利率要求的，但現在這個利率下限取消了。通俗來說，過去有些城市最低利率爲3.5%，但按現在政策，即便是定價低於3%都可以銀行自己來決定。”嚴躍進表示，這也是房貸利率市場化的重要體現。

此次與過去最明顯的區別是，過去是城市自己根據房價指數和一城一策的導向做的差別化政策，現在是全國統一佈局。對於全國房貸利率的持續下調、降低購房成本、明確市場預期、激活市場活力等都有積極的作用。

“以購代建”去庫存

同日，全國切實做好保交房工作視頻會議在京召開。中共中央政治局委員、國務院副總理何立峰指出，相關地方政府應從實際出發，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閒置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。

“收購部分商品房用作保障性住房”是此次政策最核心的要點，相當於“以購代建”。

嚴躍進認爲，此類模式響應了此前中央“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”，其將庫存房源的收購消化、保障房的新建工作進行了結合，符合市場規律，也具有非常好的導向。

值得注意的是，此次政策對於高庫存的城市是一個利好。此類利好在於，高庫存的城市，可以利用該政策，持續推進“以購代建”工作，有助於庫存房源的消化，也有助於房企銷售數據改善和資金狀況改善。

對於國資收購存量房，柏文喜告訴紅星資本局，儘管收購價格可能低於開發企業的成本價，但這種做法有利於消化市場上去化最爲困難的存貨，同時盤活開發企業的資產負債表。長期來看，開發企業信心恢復後，土地出讓金的流入也會緩解地方的債務和資金壓力。這表明，通過市場機制和政策支持，可以逐步解決資金來源問題。

紅星新聞記者 王田

編輯 餘冬梅