編‧輯‧室‧報‧告－居住正義4.0！

最近有兩則非常吸睛的房地產新聞，首先是央行副總裁陳南光對房市示警，並暗示央行可能再度祭出選擇信用管制；其次是房產學者章定煊表示，房價長期會回到合理價格已成爲房市的笑話。這兩則訊息顯示高房價已再度引起政府、學者的高度關切，也凸顯出居住正義幻滅下無殼蝸牛的無奈。

陳南光日前撰文指出，央行應在房價大幅上漲預期形成前及早部署，以穩定房市與金融體系；他並指出，貸款成數與負債所得比上限從融資源頭管控，是央行可自行靈活運用的工具；要知道，馬政府時代一連串的打房動作，起手式就是2010年6月央行祭出的選擇性信用管制，也因此，陳南光所言是否代表政府對房市態度的轉折，已引起地產界高度關注。

先來看房市近期爲何引發各界關注？最顯而易見的當然是各種誇張的訊息，包括「房市秒殺案頻傳」、「預售市場像夯番薯」、「房荒嚴重無屋可賣」等等，也難怪章定煊感嘆現在房市熱看到的是「恐懼！」因爲還未購屋者害怕現在不買，只漲不跌的房價會讓他們永遠買不起。

數字會說話，先來看永慶房產集團最新統計，第三季全臺七大都會區房價相比歷史高點，包括桃園、新竹、臺中、臺南均已再創新高，另高雄平歷史高點，只有臺北、新北仍有8.1％、3.8％的差距。再來看第二季國泰全國房地產指數，七大都會區房價桃園市已超越前波高點、新竹縣市超過前高一成、臺中市超過歷史高點近二成、而近來相當火紅的臺南市更是屢創新高、另高雄市也超越前高一成多，即使臺北市、新北市也接近歷史高點，以目前房市熱度來看，雙北市再創新高指日可待。

對首購族來說，這實在不是什麼好消息，而這也意味過去10年與「合理房價」高度連結的「居住正義」，正式宣告徹底失敗。

被稱爲無殼教授的章定煊對房市看法一向偏空，這次會說出「房價要回到合理價格已成爲笑話」、「對岸飛彈掉到我國領海房市也難跌」的話，應該是有感而發。實際上，永慶最新調查也指出，民衆看漲未來一季房價的比例，從第二季的15％急速彈升至第四季的48％；相對地看跌比例從疫情初期55％銳減至目前的19％，消費者對房價看法不但瞬間豬羊變色，更打破六年空頭，出現2014年以來首度翻多。

種種跡象顯示，房價確實回不去了！兩大關鍵因素是氾濫資金與預期心理，至於持續上漲的成本則是讓建商更加漲價有理。先來看成本方面，土地無疑是最大推力，檢視2003年SARS結束至今，地價累計漲幅驚人，而今年在各方爭搶下，全臺地價更頻創天價，高漲的地價讓房價要跌也難；其次則是營建成本，不止原物料上漲，缺工和高漲的工資成爲建商一大夢魘，統計今年來建案建造成本普遍上漲二成以上，就成本來說，房價恐易漲難跌。

當然最強大的「利多」是資金，具體指標則是隻有更低、沒有最低的利率。全球這波無限QE創造出天文數字的熱錢，可以斷言的低利率將是未來很長一段時間的「新常態」。而這波央行撒錢救市對國內房市最大的改變，無疑是讓置產族、投資客重出江湖，氾濫錢潮加上史無前例的低利率，資產大戶必然會尋覓資金停泊處，而房市無疑是首要選擇。

很多人慣性思考認爲「剛性需求」是現今房市主流，卻忽略價格從來不是首購族、剛性需求決定的，因爲資產族纔是造市者，如同股市從來都是大戶主導的一般。而當所有的數字都顯示房價持續上漲，加上種種誇大的資訊渲染，各界對房價上漲的預期心理似乎正快速形成。

弔詭的是，早些年大家常掛在嘴上，名嘴、鄉民很愛批判的「居住正義」，現在卻鮮有人提起，甚至往年每逢選舉一定跳出來要各方候選人表態的相關團體，如今在房價漲到歷史新高下卻異常沉寂。所以問題來了，事實證明「居住正義在臺灣」只是個謊言，年輕人、首購族、弱勢族羣該何去何從？

回顧當年馬英九總統高舉居住正義大旗，展開連串打房措施迄今已整整10年，如果進一步細分，2010年央行啓動選擇性信用管制到2011年奢侈稅上路可視爲打房第一階段；2012年實價登錄實施，到2014年推動囤房稅並大幅調高房屋稅、地價稅可視爲第二階段，儘管各地房市確實在2014年陸續反轉，但暴漲的房屋稅、地價稅主要壓抑的是豪宅；2016年房地合一稅上路起則是第三階段，事實上房地合一稅確實發揮了抑制投資、投機的效果，讓短線客基本退場，然而這些政策措施儘管都曾部分發揮作用，但終究都不敵市場的力量，長線房價依然只漲不跌。

面對房價高漲的無解習題，政府如果有心解決人民的「房事」，新的居住正義4.0版，核心目標應該是確保人民即使不買房也能住得安心。而要達成這個目標，小英執政以來主打的社會住宅、包租代管恐怕不是解答，畢竟推出至今不僅成效不彰，還衍生種種弊端；相反地，政府最該做的是打掉重練國內千瘡百孔的租屋市場，一步步整頓、納管，配合獎勵機制建立完善的租賃平臺。既然合理房價已不可得、公宅也總是僧多粥少，迴歸市場經濟的租屋體系纔是正解，政府只要訂立遊戲規則並做好監督，就有機會讓所有無殼族即使買不起房，也有免於恐懼的自由。