2025北京土拍“開門紅”：好地塊引爆市場，不限價有望成常態
21世紀經濟報道記者張敏 北京報道2025年伊始，北京土地市場便迎來火爆開局。
1月2日，位於北京市海淀區東昇鎮的兩宗土地迎來現場拍賣。這兩宗地塊緊鄰北五環，體量均在10萬平方米左右，爲純住宅用地。
兩宗地塊並未設置最高限價，也未對今後的住宅銷售實施限價，以“價高者得”的原則進行拍賣。這是對2024年年末以來土拍規則的延續，也意味着新房將回歸市場定價機制。
拍賣現場熱度頗高。率先競拍的海淀區東昇鎮北部片區朱房四街棚戶區改造項目二期（剩餘用地）HD00-0803-0029地塊（以下簡稱“0029地塊”）經歷了168輪競價，最終以91.52億元的價格競出，溢價率17.3%。海淀區東昇鎮北部片區朱房四街棚戶區改造項目二期（剩餘用地）HD00-0803-0030地塊（以下簡稱“0030地塊”）則經過247輪報價，以90.4億元的價格競出，溢價率爲25%。
剛剛過去的2024年，北京土地市場相對沉寂，隨着一批優質地塊在年末推出，市場纔有所升溫。2025年年初兩宗土地火爆成交，是2024年市場熱度的延續。但從土地質量、規則等方面來看，其蘊含的信號意義也不容忽視。
競價超過400輪
出讓文件顯示，這兩宗地塊位於海淀區東昇鎮北部片區朱房四街，均爲R2二類居住用地，且均要求建設高標準商品住宅。
率先競拍的0029地塊用地規模4.27萬平方米，建築面積超過10萬平方米，底價爲78億元。現場拍賣前已收到5次線上報價，價格被推至78.32億元。
共有5家競買人蔘與了該地塊的現場競拍，分別是建發、中海、金茂、中鐵置業+招商+華潤聯合體、保利發展。
最終，經過168輪報價，中鐵置業+招商蛇口+華潤置地聯合體最終摘得該地，價格爲91.52億元，溢價率17.3%，摺合樓面價約8.92萬元/平方米。
隨後拍賣的0030地塊，用地面積3.9萬平方米，規劃建築面積9.5萬平方米，底價爲72.3億元。現場拍賣前，該地塊共收到6次報價，價格被推升至72.67億元。
前述5家競買人在參加0029地塊的競價後，繼續參與競拍0030地塊，此外還有北京城建加入競爭。
與前一宗土地相比，該地塊的熱度有過之而無不及。經過247輪報價，建發以90.4億元的價格摘得該地，溢價率爲25%，摺合樓面價9.51萬元/平方米。
整場土拍耗時兩個多小時，競價次數之多，氛圍之熱烈，爲近年來所罕見。
對此，中指研究院土地市場研究負責人張凱表示，一方面，兩宗地塊均爲純住宅用地，地塊方正，無其他配建。從位置上看，兩宗地塊南側緊鄰北五環，軌道交通、商業、教育資源均較爲成熟。
另一方面，從土拍規則上看，兩宗地塊不設最高限價，沒有配建要求，以“價高者得”爲拍賣原則。且商品房不限銷售指導價，意味着新房將回歸市場定價機制。
規則演變與信號意義
根據北京市規劃和自然資源委員會的數據，剛剛過去的2024年，北京共成交41宗住宅用地，同比下降32.79%；總成交金額約1554億元，同比下降10.74%。其中有26宗地塊底價成交，15宗地塊溢價成交。
從拿地房企類型來看，國央企仍是拿地主力，佔比高達88%。
總體來看，2024年北京土地市場表現相對平淡。“930新政”後，北京開始推出一些優質地塊，並對出讓條件進行鬆綁。
2024年10月31日，位於北京市豐臺區的萬泉寺村棚戶區改造0024地塊發佈預申請公告。該地塊位於西南二環和三環之間，用地面積約6.37萬平方米，建築規模達到17.83萬平方米。這是一個純住宅地塊，容積率爲2.8。因爲規模比較大，地塊的起始價也達到了110.54億元。
最重要的是，這一地塊並未設置地價上限，也沒有設置“競現房銷售面積”等競拍規則，也就是說，未來土拍時將以“價高者得”爲原則。同時，該地塊也沒有設置未來商品住房的銷售指導價。
這也是最近三年多來，北京首個不限價地塊。此後，北京又陸續推出多個不限價地塊，土地出讓規則正式鬆綁。
在需求端，企業的積極性也在提高。
2024年11月5日，位於海淀區功德寺的兩宗地塊現場拍賣，雖然兩宗地塊都設置了15%的溢價率上限，但由於地塊本身品質較高，仍然受到市場熱捧。兩宗地塊均在觸達地價上限後經搖號被斬獲，給沉寂近一年的北京土拍市場一劑強心針。
值得注意的是，2025年初北京拍賣的兩宗土地，距離功德寺地塊僅有3公里。這兩個區域的資源稟賦相近，但朱房四街地塊的拍賣規則更加友好。
分析人士指出，這兩宗地塊的火熱成交，是2024年年末以來北京土地市場熱度的延續，對2025年的市場仍有一定的指向性意義。從土地性質上看，地段、品質較好的純宅地，2025年有望加大供應；從出讓規則上看，對價格、配建等的限制或將有所放鬆，迴歸“價高者得”有望成爲常態；從建築標準上看，對高品質住宅的建設要求也將越來越多。
但就參與主體來說，國央企在北京土地市場的主流地位短期內恐不會改變。